Thị trường BĐS: Vốn nội cạnh tranh với quỹ ngoại

Giám đốc Điều hành Jen Capital ông Nguyễn Vĩnh Trân

Đã có nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong nước trong thời gian gần đây bắt tay liên kết với các quỹ đầu tư, tập đoàn nước ngoài để phát triển dự án. Thưa ông, liệu đây có phải là xu hướng mới trên thị trường?

Có thể đúng ở một khía cạnh nhất định khi nói các doanh nghiệp nội liên kết với các đối tác nước ngoài để đón dòng vốn ngoại đang trở thành trào lưu mới trên thị trường. Thực tế cho thấy, với khả năng sinh lời cao, lĩnh vực BĐS tại Việt Nam từ trước đến nay luôn hấp dẫn giới đầu tư ngoại.

Song tùy thuộc vào từng thời điểm và các giai đoạn thăng trầm khác nhau của thị trường địa ốc mà nhà đầu tư có chiến lược phù hợp. Ví dụ, giai đoạn những năm 2011-2013, hiếm có nhà đầu tư nước ngoài nào rót vốn vào BĐS tại Việt Nam. Nguyên nhân là, lúc bấy giờ thị trường đang trầm lắng cũng như chứa đựng những rủi ro khôn lường.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2014 đến nay, lĩnh vực BĐS Việt Nam có sự chuyển mình khi đón nhận dòng vốn mạnh từ các quỹ đầu tư nước ngoài. Nhạy bén nhận biết dấu hiệu chuyển biến tích cực từ nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt là giá nhà đất có sự điều chỉnh hợp lý hơn giúp nhà đầu tư dễ dàng tính toán, sao cho cân đối bài toán kinh doanh và thu được lợi nhuận nhiều nhất.

Vậy nhưng, hiện nay việc vốn ngoại đang hiện diện và tạo động lực phát triển cho các dự án BĐS Việt Nam vẫn chưa thể trở thành xu hướng rõ nét bởi nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn quan ngại những vướng mắc, khó khăn về thủ tục giấy tờ đầu tư, pháp lý, cấp phép...

Việc tìm kiếm nguồn lực bên ngoài là do doanh nghiệp địa ốc nội có khó khăn khi tiếp cận vốn từ các tổ chức tài chính và ngân hàng thương mại trong nước, ông có đồng tình với quan điểm này?

Đa số các doanh nghiệp BĐS luôn có mối liên hệ mật thiết với các ngân hàng, các tổ chức tài chính, hay thậm chí để phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp còn sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn từ vốn vay ngân hàng. Theo đó, sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì lãi suất trong nước thường không cố định mà lên xuống theo hàn thử biểu của nền kinh tế.

Nhưng để phát triển một dự án BĐS thông thường phải mất ít nhất từ 1 đến 3 năm, nếu khoảng thời gian đó phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng với lãi suất thả nổi, bấp bênh sẽ khiến doanh nghiệp rất khó chủ động khi lên kế hoạch kinh doanh cho mình.

Trong khi đó, với nguồn tài chính từ các quỹ đầu tư nước ngoài rót vốn thông qua những hợp đồng đối tác chiến lược và liên kết phát triển dự án, thì lợi nhuận kỳ vọng mà các nhà đầu tư ngoại đặt ra trong những thương vụ này cũng được tính toán rõ ràng, thống nhất giữa hai bên. Nhờ đó, doanh nghiệp BĐS trong nước có thể chủ động hơn trong việc phát triển kinh tế lâu bền.

Hơn nữa, khi đi vay từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì hàng tháng vẫn phải đóng đầy đủ khoản lãi suất theo điều chỉnh thị trường. Nhưng giới đầu tư ngoại khi rót vốn vào dự án, doanh nghiệp với tư cách hợp tác đầu tư, thì lợi nhuận đặt ra có thể cao hơn, với trung bình khoảng 20% tùy theo từng dự án hoặc hợp tác cụ thể, song dựa trên tinh thần hợp tác “lời ăn lỗ chịu”, đôi bên cùng chia sẻ lợi nhuận cùng những rủi ro nếu có thể xảy ra. Quan trọng là, quỹ đầu tư cấp vốn không dựa trên tài sản thế chấp của doanh nghiệp mà dựa trên tiềm năng của doanh nghiệp và dự án.

Mặt khác, cùng với bề dày kinh nghiệm về quản lý nguồn vốn, những quỹ đầu tư nước ngoài cũng có thể cùng doanh nghiệp tham gia tái cơ cấu lại dự án, hay quản trị doanh nghiệp để cùng phát triển vì mục tiêu lợi ích chung. Tuy nhiên, cũng không loại trừ nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước coi việc hợp tác với các đối tác nước ngoài nhằm giúp DN nâng cao thương hiệu, đẳng cấp và tạo hành lang mời gọi những đối tác nước ngoài tham gia tiếp theo.

Thưa ông, các doanh nghiệp BĐS trong nước cần phải làm gì để có thể tiếp cận cũng như tận dụng được cơ hội và nguồn lực từ các đối tác nước ngoài?

Thực ra các nhà đầu tư nước ngoài cũng là những người đi tìm kiếm lợi nhuận nên ở đâu có cơ hội đầu tư sinh lời cao và ít rủi ro thì họ sẽ tìm đến. Nhưng để có thể thu hút và tận dụng một cách tốt nhất nguồn lực từ bên ngoài thì bản thân các doanh nghiệp nội cũng cần chuẩn hóa, minh bạch, rõ ràng trong mọi hoạt động từ mời gọi đầu tư và sổ sách tài chính để đôi bên cùng dễ dàng trong thỏa thuận hợp tác kinh doanh.

Cùng đó, việc sử dụng tổ chức tư vấn tài chính chuyên nghiệp để tiến tới ký kết hợp đồng liên doanh, liên kết giúp cho doanh nghiệp tránh được rủi ro cũng như biết được vị thế của mình để có những quyết định đúng đắn nhất khi tham gia bắt tay với đối tác ngoại.