Thị trường địa ốc còn nhiều ẩn số khó lường

Tiền sử dụng đất tiếp tục là 'gánh nặng' đối với cá nhân, hộ gia đình, đồng thời là một 'ẩn số' đối với doanh nghiệp. Đây là các dự báo về thị trường năm 2016 của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM.

Điểm đáng chú ý của thị trường năm 2015 là gì, thưa ông?

Về thị trường, năm 2015, Tp.HCM có thêm loại sản phẩm chung cư căn hộ cho thuê giá rẻ đầu tiên do công ty tư nhân đầu tư. Tiêu biểu là dự án căn hộ chung cư mini của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành gồm có 125 căn hộ với diện tích mỗi căn 19m2, tiện ích đầy đủ, giá thuê là 1,5 triệu đồng/tháng.

Về chính sách, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đã thành công trong điều hành chính sách tín dụng, tiền tệ chặt chẽ và linh hoạt góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng tích cực trong năm 2015. Đáng chú ý là, các doanh nghiệp địa ôc sViệt Nam đang thống lĩnh thị trường trong hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) cũng như mua bán sáp nhập doanh nghiệp. Hiện thị trường đang dần dần hình thành các tập đoàn phát triển BĐS trong nước lớn cả về năng lực tài chính, quy mô, sản phẩm đa dạng để dẫn dắt thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM.

Thời gian qua, nhiều chuyên gia bày tỏ quan ngại về tình trạng bong bóng BĐS có thể tái diễn, vậy quan điểm của ông và Hiệp hội về vấn đề này?

Thực tế cho thấy, bong bóng địa ốc (đã xảy ra năm 2007 và 2010) là một nguyên nhân gây nên tình trạng lạm phát cao, khiến kinh tế bất ổn, làm thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, doanh nghiệp và thị trường BĐS. Song, qua nghiên cứu và tổng kết từ thực tiễn, chúng tôi chưa nhận thấy các điều kiện khách quan và chủ quan làm phát sinh bong bóng nhà đất. Thế nên, có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng địa ốc trong năm 2016. Nhưng chúng ta cần tiếp tục quan sát và theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, từ đó có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả. Có nhân tố có thể gây bất ổn thị trường trong thời gian tới lại bắt nguồn từ chính sách hiện hành.

Nhân tố có thể gây bất ổn thị trường BĐS trong thời gian tới là gì thưa ông?

Một số chính sách về đất đai hiện vẫn còn nhiều bất cập. Ví dụ, trong cách tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2014. Theo đó, tiền sử dụng đất vẫn là một gánh nặng đối với cá nhân, hộ gia đình và là một ẩn số không minh bạch mà doanh nghiệp không thể định lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất. Hơn nữa, đây cũng là tiền đề tạo ra cơ chế 'xin-cho' trong hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc. Đối với cá nhân, hộ gia đình, không ít trường hợp làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với các trường hợp tương tự tính từ năm 2014 trở về trước. Lý do là, theo quy định của pháp luật đất đai thì mức giá đất thấp nhất của địa phương không thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, điều này cần được TP kiến nghị sửa đổi cho hợp lý hơn. Có thể thấy, với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, nhiều cá nhân, hộ gia đình không có đủ khả năng tài chính và như vậy sẽ dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay và phát sinh thị trường ngầm, thị trường BĐS giảm tính minh bạch, phát sinh những tranh chấp trong xã hội, giảm nguồn thu ngân sách.

Còn với các doanh nghiệp, tổ chức, chế định thu tiền sử dụng đất vừa là một gánh nặng về tài chính vừa là một ẩn số không minh bạch mà doanh nghiệp không thể tiên lượng được trước khi ra quyết định đầu tư dự án hay không bởi không thể tính toán trước được hiệu quả, làm phát sinh cơ chế xin - cho. Chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm BĐS. Chính vì vậy, về lâu dài nên nghiên cứu loại bỏ khái niệm 'tiền sử dụng đất' thay thế bằng khái niệm 'sắc thuế sử dụng đất ở' với thuế suất nhất định, không chỉ minh bạch, dễ tính toán mà còn loại trừ được cơ chế xin-cho, đồng thời hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, giúp Nhà nước duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài.