Thị trường địa ốc Tp.HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro

Sau đây là chia sẻ của Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu về vấn đề này.

Theo đánh giá của HoREA, mảng tối của thị trường nhà đất Tp.HCM là hơn 500 dự án đang bị dừng triển khai. Vậy thưa ông, liệu có giải pháp nào để khắc phục thực trạng này?

Số liệu thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy, hiện tồn kho bất động sản tại Tp.HCM vào khoảng 5.000 tỷ đồng. Thế nhưng, số dự án được kiểm tra để thống kê mới hơn 40 dự án trong số 1.200 dự án trên địa bàn TP.

Tảng băng chìm của tồn kho bất động sản chính là những dự án bị ngưng triển khai, gây lãng phí về nguồn vốn đầu tư và tài nguyên đất đai. Nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án bị dừng triển khai là do thế chấp ngân hàng, năng lực của chủ đầu tư hạn chế, vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Trước thực trạng đó, đã nhiều lần HoREA đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản và coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các chủ đầu tư với nhau.

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017. Đây là một tín hiệu tích cực, góp phần làm lành mạnh hoạt động tín dụng và xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà đa số là bất động sản, qua đó tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế, giúp tái khởi động các dự án bị ngưng triển khai, bị thế chấp trong nhiều năm qua.

HoREA liên tục đưa ra những cảnh báo về rủi ro của thị trường địa ốc Tp.HCM.

Hiệp hội cũng thường xuyên cảnh báo về những rủi ro của thị trường bất động sản bên cạnh số dự án đình trệ. Ông có thể cho biết cơ sở để đưa ra những cảnh báo này?

Nhìn chung, thị trường vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch về phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản cao cấp; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) rót vào thị trường nhà đất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản cao cấp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường gia tăng; dù có tính thanh khoản cao nhưng phân khúc thị trường nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vừa túi tiền cung không đủ cầu.

Do còn vướng 5 điểm nghẽn nên thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phát triển lành mạnh, minh bạch. Cụ thể, đó là các điểm nghẽn: Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, ẩn số, tạo ra cơ chế “xin - cho”; vướng mắc trong giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, khiến doanh nghiệp chôn vốn trong một thời gian dài; chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nhiều nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường địa ốc; điểm nghẽn chuyển nhượng dự án; thủ tục hành chính kéo dài, nhiêu khê, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình tính tiền sử dụng đất, phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Ông nhận định như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2017?

Mặc dù thị trường địa ốc sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm ngoái. Dự báo, trong những năm 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay. Mục đích để giúp thị trường trở lại xu hướng phát triển bền vững, lành mạnh hơn. Đồng thời, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại đô thị.

Ngoài ra, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. So với trước đây, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn, đặc biệt là sau thời điểm 15/8/2017 (Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành).

Để thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, bền vững, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật và sử dụng các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, công cụ hành chính ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư, bảo vệ người tiêu dùng... Theo đó, dự báo thủ tục hành chính sẽ đơn giản, thông thoáng hơn, giảm dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.

Với những điều chỉnh này, nguồn vốn đổ vào bất động sản sẽ tăng lên. Nhất là, vốn FDI và vốn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường nhà đất trong tương lai gần.

Thưa ông, nếu thông tin Tổng thống Mỹ đã ban hành sắc lệnh cấm các tổ chức tài chính, ngân hàng Mỹ chuyển tiền ra nước ngoài theo dạng kiều hối là sự thật thì nó sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản Việt Nam?

Tổng kiều hối về Việt Nam hằng năm đạt hơn 10 tỷ USD. Trong đó, khoảng 20% rót vào thị trường địa ốc, là nguồn lực bổ sung quan trọng cho thị trường này.

Thực tế cho thấy, đa số kiều hối được gửi về nước là của kiều bào ta ở Mỹ. Nếu thông tin trên là thật thì khả năng kiều hối đổ vào bất động sản sẽ sụt giảm và tác động đến đầu ra của thị trường. Tuy nhiên, tác động này không lớn bởi đây là dòng vốn chủ yếu để mua bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở cao cấp, trong khi nguồn cung phân khúc này đang có nguy cơ dư thừa.

Hơn nữa, ngoài dòng kiều hối chính ngạch, kiều hối gửi theo con đường phi chính thức cũng rất lớn. Trường hợp con đường chính thức bị đóng cửa, lượng kiều hối gửi về theo dạng phi chính thức có thể gia tăng. Vấn đề đáng lo ngại là, điều này có thể làm gia tăng rủi ro cho người gửi tiền và người nhận.