Tp.HCM: Những ưu - nhược điểm của đầu tư đất nền trong năm 2017

Với kinh nghiệm 10 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), chuyên gia địa ốc Nguyễn Tấn Phong cho rằng, đất nền sẽ là loại hình BĐS được giới đầu tư ưa chuộng nhất trong năm nay. Theo đó, ông Phong đưa ra 5 thế mạnh đặc trưng, xếp vào hàng "không đối thủ" của đất nền, đồng thời khuyến cáo những điểm yếu để nhà đầu tư cân nhắc, khắc phục khi lựa chọn kênh đầu tư này.

Những ưu điểm của đầu tư đất nền

Thứ nhất, kỳ vọng lợi nhuận gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng khi đầu tư đất nền. Trong năm 2017, tỷ suất sinh lời trung bình có thể đạt từ 15 - 20%. So với tốc độ tăng giá đất nền tại Tp.HCM trong những năm 2014 - 2016, đây là biên lợi nhuận bình quân thấp hơn. Đất nền Tp.HCM đã tăng giá trên diện rộng trong năm vừa qua, nhiều vị trí đã tăng ở ngưỡng 40 - 60%. Năm 2016, các khu vực tăng thấp nhất cũng có lợi nhuận không dưới 15%.

Thứ hai, đất nền là kênh tích lũy tài sản an toàn. Chúng ta đều biết, đất nền là tài sản đầu tư tích lũy có giá trị bởi theo thời gian giá đất thường tăng lên chứ không bị sụt giảm và ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng hay suy thoái của thị trường. Việc giữ đất nền qua từng năm nhà đầu tư không lo tài sản bị mất giá trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, duy trì tốc độ tăng trưởng như hiện nay. Trường hợp xấu nhất là đất nền không tăng giá, tuy nhiên từ năm 2014 đếnn nay, điều này đã không xảy ra.

Theo dự báo, đất nền là kênh đầu tư vẫn duy trì được độ nóng trong năm 2017
 nhưng khó có thể vượt đỉnh của năm 2016. (Ảnh: Vũ Lê)

Thứ ba, được ngân hàng thẩm định cho vay cao. Trong trường hợp đất nền có sổ đỏ, thông thường ngân hàng sẽ thẩm định giá trị cho vay 50 - 60%, mức cao nhất có thể đạt 70% giá trị tài sản. Còn nếu đất nền đang giao dịch, thể hiện qua hợp đồng mua bán, chưa ra sổ, nhà đầu tư vẫn có thể vay khi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh và có liên kết với ngân hàng về gói tín dụng.

Thứ tư, đất nền là tài sản đã hình thành và ít khi bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo. Sau khi đi xem vị trí thửa đất, khảo sát hạ tầng nội - ngoại khu và quy hoạch tổng thể dự án, khách mua có thể an tâm về việc tài sản này đã hình thành. Thậm chí, ngay cả khi luật quy định xây nhà, tài sản cũng không bị tác động đáng kể trong quá trình đầu tư vì xây nhà theo mẫu thiết kế được duyệt. Đất nền là BĐS được xếp vào nhóm đã hiện hữu, không phải tài sản hình thành trong tương lai nên ít bị rủi ro do các chiêu trò quảng cáo, cam kết, hứa hẹn, thổi phồng phi sự thật.

Thứ năm, tài nguyên đất không tăng thêm, trong khi quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp. Loại hình BĐS này có lợi thế đầu tư lớn do không phải là BĐS xây dựng hàng loạt như chung cư. Hơn nữa, tâm lý giữ đất, bám đất của người Việt coi trọng BĐS liền thổ càng khiến cho kênh đầu tư này không bị lỗi thời trong bất cứ chu kỳ lên xuống nào của thị trường nhà đất, giúp giữ nhịp độ sôi động, duy trì thanh khoản ở mức từ trung bình đến cao.

Nhược điểm đầu tư đất nền

Một là, đầu tư đất nền có giá trị lớn và kén khách đầu tư. Trong năm 2017, đất nền trị giá từ 1 tỷ đồng trở xuống thường có vị trí xấu, ít thuận lợi nên được khuyến cáo hạn chế đầu tư. Thực tế cho thấy, sau một thời gian dài tăng giá mạnh mẽ (2014 - 2016), đất nền hiện nay đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước. Nhà đầu tư săn được đất vị trí đẹp, có hạ tầng đồng bộ với dòng vốn từ 2 - 3 tỷ đồng trở lên. Song, dòng tiền này được cho là khá lớn và kén khách, nhất là đối với những tay chơi mới gia nhập thị trường BĐS.

Hai là, đầu tư đất nền phải đóng tiền nhanh, mất chi phí cơ hội. Thông thường, đất nền có cam kết đóng tiền trong 1 năm. Như vậy, so với các loại tài sản khác, tốc độ nộp tiền và giao đất được xem là nhanh hơn. Cụ thể, chung cư trả 2-3 năm, có thể kéo dài 72 tháng; trong khi nhà phố và biệt thự bàn giao trên dưới 2 năm. Hiện nay, tiến độ thanh toán đất nền phổ biến là nhà đầu tư đóng 30% giá trị đất nền khi ký hợp đồng, đóng 65 - 67% còn lại trả trong 9 - 10 tháng và nộp 3 - 5% khi ra sổ. Tính ra, nhà đầu tư sẽ mất chi phí cơ hội khi đầu tư đất nền. Lý do là, nhà đâu tư phải xuống tiền trong thời gian ngắn, dòng vốn chỉ dồn vào một loại tài sản, không thể chẻ nhỏ vốn để san sẻ những kênh đầu tư khác.

Bà là, đầu tư đất nền không mang về nguồn thu hàng tháng. Kinh nghiệm cho thấy, đầu tư đất nền chỉ có thể kỳ vọng tài sản tăng giá, lợi nhuận được chốt khi mua đứt bán đoạn. Vậy nhưng, nhà đầu tư không thể khai thác cho thuê như chung cư, văn phòng, biệt thự, nhà phố... trong thời gian giữ đất. Nếu có, nguồn thu từ cho thuê đất nền cực thấp, chỉ đạt 0,5%/năm. Vì vậy, có thể nói, đất nền còn được xem là kênh đầu tư chôn tiền vào đất.

Bốn là, đất nền chỉ hợp đầu tư dài hạn, khó lướt sóng. Giai đoạn lướt sóng của đất nền rơi vào những năm 2014 - 2016. Đất nền năm nay đã qua giai đoạn đầu tư lướt sóng, không còn nhiều cơ hội mua bán liền tay trong đôi ba quý (3-6 tháng hoặc 9 tháng). Nguyên nhân là, đất nền có tổng giá trị tài sản lớn, đòi hỏi xuống tiền nhanh nên đầu tư kiểu lướt sóng không hiệu quả bằng các tài sản được mua trả góp dài. Trong 2 thập niên qua, nhà đầu tư đất nền chỉ thắng lớn khi giữ đất lâu dài, chờ ăn theo sóng hạ tầng, quy hoạch có tính đột biến hoặc chỉnh trang đô thị. Như vậy, dòng tiền ngắn hạn không phù hợp với kênh đầu tư này.

Năm là, giá đất khó vượt đỉnh năm 2016. Theo ông Phong, sau chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2014 và lập đỉnh vào năm 2016, đất nền khó có cơ hội tăng giá đột biến trong năm 2017. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đã và đang thực hiện các biện pháp hạ nhiệt cho phân khúc đất nền để ổn định thị trường thông qua việc rà soát lại các quy định tách thửa một cách chặt chẽ. Động thái này có thể khiến tốc độ ra hàng của dòng sản phẩm đất nền chậm hơn so với 3 năm trước. Mặt khác, tâm lý nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi tiếp cận các sản phẩm đất nền vì năm 2016 từng xảy ra nhiều thương vụ lừa đảo, bẻ kèo và pháp lý của sản phẩm chưa hoàn chỉnh.