Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, bảng giá đất tại TP bị khống chế bởi khung giá đất do Chính phủ ban hành nên khung cao nhất chỉ bằng 30% giá trị trường, điều này chưa phù hợp với tình hình phát triển của địa phương.
Vừa qua, HoREA đã trình một số kiến nghị bổ sung vào danh mục 12 Luật được Chính phủ và Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì sửa đổi.
Điều đáng nói trong nhóm kiến nghị này là đề nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 cũng của luật này. Cụ thể, HoREA đề xuất giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Còn Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo tạo môi trường đầu tư kinh doanh cân bằng giữa các tỉnh thành với nhau.
Hơn nữa, khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, TP trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, nhất là các đô thị như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Tp.HCM, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Chính điều này làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh giá đất của các địa phương này.
Theo HoREA, sau khi đã vận dụng tột khung thì giá đất cao nhất được quy định tại
bảng giá đất của Tp.HCM cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá thực tế trên thị
trường. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Chính phủ đã ban hành Nghị định 104 quy định về khung giá đất vào năm 2014, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần so với khung giá trước, đã tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, TP trực thuộc trung ương và được áp dụng ổn định trong 5 năm kể từ ngày 01/01/2015.
Tại Tp.HCM, chính quyền TP đã có quyết định số 51 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần. Tuy nhiên, điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng mức trần của khung thì giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của TP cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế trên thị trường. Mặt khác, theo quy định, mức thấp nhất trong bảng giá đất do TP ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của TP.
Nhìn chung, so với trước đây, mức nộp tiền sử dụng đất theo quy định đã cao hơn, do đó có thể nhiều cá nhân, hộ gia đình không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở. Điều này có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, làm phát sinh thị trường ngầm, giảm tính minh bạch của thị trường nhà đất, là khởi nguồn của những tranh chấp, giảm nguồn thu ngân sách.
Đồng thời, HoREA cũng đề nghị thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 10 hoặc 15% bảng giá đất (gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành.
Với cách điều chỉnh này sẽ đảm bảo minh bạch cho thị trường. Tiền sử dụng đất hiện nay tuy không phải là một sắc thuế và cũng không phải là phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí), song lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Ngân sách Nhà nước. Như vậy, theo cách thu hiện nay, tiền sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Hơn nữa, đây cũng là ẩn số, thiếu minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư.