Vì sao bất động sản lặng sóng?

Nhà ở giá rẻ hạ nhiệt

Bốn năm về trước, khi thị trường bất động sản (BĐS) dư cung với phân khúc cao cấp thì phân khúc nhà thương mại giá rẻ đổ bộ vào thị trường với các căn hộ diện tích từ 45-70m2. Tổng giá trị căn hộ chỉ khoảng 600 triệu đến 1 tỷ đồng.

Để giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS lúc bấy giờ, Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Bên cạnh việc áp dụng cho vay nhà ở xã hội, gói tín dụng này còn giúp những người mua nhà ở thương mại giá rẻ (tổng giá trị căn hộ dưới 1,05 tỷ đồng).

Với gói tín dụng này, nhiều gia đình trẻ ở những đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội sở hữu được ngôi nhà của riêng mình. Đồng thời, giới kinh doanh địa ốc nổi lên những tên tuổi làm nhà ở thương mại giá rẻ như Tập đoàn Mường Thanh, Hải Phát, Vinaconex Xuân Mai,...

Khi đó, người đứng đầu ngành xây dựng trong mọi cuộc gặp gỡ phát biểu với báo chí đều nhấn mạnh việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Trong suốt nhiệm kỳ của mình, khi đi đến địa phương nào ông cũng hỏi han về hai loại hình nhà ở này.

Ngoài sự phát triển rầm rộ loại hình nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ chưa bao giờ được coi trọng đến vậy. Và liên tiếp sau đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra thông tư cho phép chia nhỏ căn hộ đã tạo ra nguồn cung dồi dào cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ.

Đất nền giá rẻ tại khu đô thị lớn đang 'nổi sóng' vì giá cạnh tranh ngang với chung cư.
 (Nguồn ảnh: Như Ý).

Song, vị trí dẫn đầu về thanh khoản phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ chỉ tồn tại ngắn ngủi trong vòng 4 năm. Báo cáo của Cty tư vấn CBRE cho biết, giao dịch trên thị trường Hà Nội diễn ra sôi động trong quý I/2016 với 4.048 giao dịch tại phân khúc cao cấp, trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế lần lượt là 48% và 36% thị phần. Về sự vắng bóng nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và số lượng giao dịch giảm, theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE, do ảnh hưởng của gói vay 30 nghìn tỷ đồng 'chốt sổ'.

Ngoài yếu tố chính liên quan đến chính sách vay, nhà ở thương mại này còn chịu nhiều tai tiếng bởi chất lượng nhà. Không ít gia đình trẻ sau khi dọn về khu nhà ở thương mại giá rẻ đã tìm cách bán nhà sau vài năm sinh sống do không chịu được môi trường sống kém chất lượng.

Còn tại các sàn giao dịch, chung cư cao cấp bỗng dưng chững lại sau khi có quá nhiều dự án bị đẩy giá lên mức giá 50-60 triệu đồng/m2. Nhiều dự án phải chiết khấu lên tới 10% nhưng thanh khoản vẫn không tăng. Chiết khấu chính là hình thức giảm giá của chủ đầu tư, được coi là quyết định sống còn để thoát khỏi thị trường.

Hiện tại, việc giảm giá cũng là lời cảnh báo cho các chủ đầu tư trước việc xây dựng dự án và việc tăng giá bán căn hộ quá cao so với thực tế. Mặt khác, tại thời điểm này, liên tiếp các dự án phân khúc cao cấp ra hàng với số lượng lên tới hàng nghìn căn hộ trong khi lượng hàng tồn kho chưa tiêu thụ hết là những dấu hiệu bất ổn.

'Sóng ngầm' liền kề, đất liền

Ngay sau khi có thông tin Tập đoàn Mường Thanh mua lại dự án Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội), đội quân gom hàng bắt đầu ''săn lùng' các suất ngoại giao của người mua trước và tạo nên sóng ngầm liền kề, đất nền tại khu vực phía Tây Hà Nội. Môi giới nhà đất cho hay, chủ trước mua với giá 15-17 triệu đồng/m2/lô liền kề. Nay giá liền kề, đất nền đã bị đẩy lên 20-30 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Báo cáo về thị trường BĐS quý I/2016 của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, giá nhà đất, biệt thự, liền kề cũng tăng nhẹ 1-3% so với giá ban đầu tại các khu vực có hạ tầng giao thông tốt.

Về sự tăng giá của thị trường nhà liền kề Hà Nội từ đầu năm đến nay, theo bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng Bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam, với các dự án có vị trí thuận lợi về thương mại cũng như để ở với quy mô vừa phải luôn được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng.

Nhà liền kề nếu kết hợp với cho thuê phía dưới và có sự tính toán cũng như thiết kế phù hợp, vị trí thuận lợi về giao thông thì dễ bán hơn so với biệt thự lô lớn. Vì thế, xu hướng trên thị trường nhà liền kề hiện nay là mua để ở chiếm tỷ trọng nhiều hơn mua đầu tư.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam đánh giá, đầu tư BĐS đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định và có tiềm năng để phát triển với các chỉ số khá tốt để thúc đẩy cho thị trường.