Hỏi: Năm 1990, tôi có mua một mảnh đất 200m2 của ông Đoàn Thanh Khương. Tuy nhiên, khi giao dịch, chúng tôi chỉ làm giấy tờ mua bán giấy tay với nhau. Gia đình tôi đã xây nhà và sống ổn định trên đất này nhưng chưa có điều kiện để làm giấy chủ quyền đất.
Giữa năm 2008, giá đất tăng lên khi có một con đường được mở ở đây, vì thế ông Khương đến đòi lại đất. Theo ông Khương, giấy tờ mua bán trước đây không có giá trị, trái pháp luật, do đó ông sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán trước đó.
Vậy xin hỏi luật sư, giấy tờ mua bán trước đây có giá trị không? Tôi có bị buộc trả lại đất hay không?
Chân thành cảm ơn!
Phan Hữu Lễ (Bình Long, Bình Phước)
Mua nhà, đất bằng giấy viết tay có bị vô hiệu?
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet).
Trả lời:
Theo quy định tại Điểm a Mục 2.2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ban hành ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao về nguyên tắc chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/07/1980 (Chính phủ ban hành Quyết định 201-CP) đến trước 15/10/1993 (Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, trường hợp có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện, khi đó tòa án sẽ hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu.
Đối với trường hợp ông hỏi, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau:
Điểm b Mục 2.2 Phần II Nghị quyết 02 nói trên quy định:
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất song bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền và UBND đã cho phép việc chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây công trình kiến trúc, nhà ở, trồng cây lâu năm và đầu tư sản xuất kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch, đồng thời bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây công trình kiến trúc, nhà ở, đầu tư sản xuất kinh doanh, trồng cây lâu năm trên đất đó.
Căn cứ theo quy định trên, trường hợp của ông mua đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Nếu có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại Tòa án. Giấy tay mua bán đất là căn cứ để tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02.
Luật gia Nguyễn Văn Khôi