Hỏi: Hiện tôi đang tìm hiểu mua một lô đất ở quận 12, Tp.HCM, sổ đỏ cấp năm 2002, kèm trang bổ sung thay đổi sở hữu năm 2007.
Nội dung trang bổ sung đính kèm có ghi tài sản nhà bao gồm 1 biệt thự, 1 kho đúng với giấy phép xây dựng được cấp năm 2008.
Song, diện tích xây dựng của căn biệt thự ở thời điểm hiện tại lại vượt so với giấy phép đã được cấp. Vậy tôi muốn hỏi liệu có rủi ro gì khi mua căn nhà này không? Và tôi có gặp vần đề gì khi sang tên không, hồ sơ thủ tục thực hiện như thế nào?
yenphamth@...
Luật sư tư vấn:
Từ những thông tin mà bạn cung cấp như trên, chiếu theo quy định của luật phát hiện hành, hành vi xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị không đúng nội dung giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt hành chính với mức từ 10-20 triệu đồng. Đi kèm với đó, chủ sở hữu (mà hành vi vi phạm đã kết thúc) phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như: Tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng sai phép đúng theo quy định tại các khoản 2, 4 và 5.
|
|
| Sẽ bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ đối với phần diện tích xây dựng sai lệch so với giấy phép được cấp. |
Về vấn đề xử phạt đối với những vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; trong khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; trong khâu quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; trong vấn đề kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở đã được quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Cụ thể:
"4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
11. Biện pháp khắc phục hậu quả:
d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.
Bạn cần chú ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cần đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Đất đai 2013, Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng từ phía cơ quan chức năng có thẩm quyền, bạn cần đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để nộp hồ sơ chuyển nhượng với các thành phần, số lượng hồ sơ như sau:
"Thành phần hồ sơ:
1. Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(bản chínhtheo Mẫu số 10/ĐK);
2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản công chứng
* Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc".
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng chỉ công nhận phần diện tích đất và nhà ở ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An