Hỏi: Chúng tôi thuê lại một quán ăn từ một người thuê trước do họ làm ăn thua lỗ. Tuy nhiên, hợp đồng của họ ký với chủ nhà còn hạn 5 năm nữa. Chúng tôi mới kinh doanh được 2 năm, đang làm ăn được thì chủ nhà gây phiền nhiễu để tôi phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Chúng tôi có hợp đồng bằng giấy tay là không được hủy hợp đồng trước thời hạn với bất kỳ lý do nào khi nhận sang nhượng quán ăn từ người chủ trước. Nếu không họ sẽ phải bồi thường chúng tôi bằng tiền mặt 100 triệu đồng. Xin hỏi luật sư, giờ chủ nhà đang gây khó dễ, chúng tôi phải kiện ai, kiện người cho thuê lại hay kiện chủ nhà?
Trân trọng cảm ơn!
Nhận chuyển nhượng quán, chủ nhà đòi trước hợp đồng...
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet).
Trả lời:
Trường hợp của bạn tồn tại hai quan hệ hợp đồng. Một là, hợp đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu nhà với người thuê nhà trước; hai là hợp đồng thuê nhà giữa người thuê nhà trước và bạn (người thuê lại nhà). Bạn có hợp đồng trực tiếp với người thuê nhà trước nên quan hệ hợp đồng nói đến sẽ là quan hệ hợp đồng thứ hai.
Theo thông tin bạn đưa ra, khi nhận sang quán của chủ trước bạn đã có hợp đồng bằng giấy tay, nghĩa là không được công chứng. Song, đây không phải là điều kiện làm mất hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Tuy Bộ Luật Dân sự có quy định như vậy nhưng để giản lược các thủ tục hành chính, Chính phủ ra Nghị quyết 52/NQ-CP ngày 10/12/2010, trong đó có quy định hợp đồng thuê nhà không cần công chứng tại Mục 28 Phần 2 (Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên, quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng. Mặt khác, Thông báo 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ cũng nhấn mạnh việc tiếp tục bãi bỏ các quy định về công chứng trong một số hợp đồng trong đó có hợp đồng thuê nhà. Do đó, hợp đồng thuê nhà của bạn với người thuê trước không cần phải công chứng vẫn có hiệu lực.
Xét về nội dung hợp đồng, cần xác định xem người thuê trước trong hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà có điều khoản cho phép người thuê cho thuê lại nhà không:
Trường hợp hợp đồng thuê đó có điều khoản 'được phép cho thuê lại' thì hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê trước vẫn có hiệu lực và bạn có quyền khởi kiện người thuê nhà trước với lí do vi phạm điều khoản hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường.
Còn nếu hợp đồng thuê đó không có điều khoản quy định như vậy thì hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê trước bị vô hiệu, tuy nhiên bạn vẫn có quyền khởi kiện người thuê nhà trước yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường, TAND sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, thực hiện hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, ngoại trừ trường hợp tài sản giao dịch, lợi tức, hoa lợi thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Phía có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 137 Bộ Luật Dân Sự 2005.
Lưu ý là, nếu trường hợp này xảy ra thì bạn cũng có phần lỗi vì đã không xem xét rõ Hợp đồng thuê của chủ nhà và người thuê trước có nội dung được cho thuê lại hay không. Điều này rất quan trọng bởi nếu là lỗi hỗn hợp (hai bên cùng lỗi) thì bạn sẽ bị thiệt hại nhiều.
Luật sư Nguyễn Thành Công
(Công ty Luật TNHH Đông Phương luật)