Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có
nghĩa, các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được quyền chiếm hữu và sử dụng
đất mà không có quyền định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt đất đai
thuộc về Nhà nước (quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt).
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các việc sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Định giá đất.
Về đối tượng được giao đất: Điều 34 Luật Đất
đai quy định các tổ chức kinh tế (trong nước) được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau trong đó có
mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Về đối tượng được thuê đất: Điều 35 Luật Đất
đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (gọi chung là nhà đầu tư nước
ngoài) không được nhà nước giao đất mà chỉ có thể được Nhà nước cho thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản,
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê. Tiền thuê đất được nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai thì nhà đầu tư nước ngoài ngoài việc được Nhà nước cho thuê đất dưới
hình thức nộp tiền thuê đất một lần như quy định tại Điều 35 nêu trên
họ còn có thể tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần
để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử
dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.
Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1
Điều 32 nêu trên là 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng
nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải
nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước
ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài
và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn
định lâu dài.
Như vậy, với quy định nhà đầu tư nước ngoài được gia
hạn thời gian thuê đất nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm mà không phải
nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn thì có thể thấy nhà nước
đã ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong
việc đầu tư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam.
Do vậy, về mặt pháp lý và trên thực tế thì người mua
nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể yên tâm
như mua nhà của các tổ chức trong nước. Trường hợp hết thời hạn thuê đất
mà nhà đầu tư nước ngoài không gia hạn thì theo quy định tại khoản 10
Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên
theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà nước vẫn đảm bảo quyền sở
hữu nhà ở của chủ sở hữu mà chưa có quy định nào về việc sẽ thu hồi nhà
trong các trường hợp này.
Về khái niệm sở hữu nhà ở vĩnh viễn (bao gồm cả nhà
gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình hay các căn hộ chung cư, không
phân biệt chung cư do tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài đầu tư,
xây dựng để bán hoặc cho thuê) hiện nay chưa được pháp luật quy định.
Nhà nước đảm bảo cho người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong trường hợp
nhà ở bị thu hồi thì người chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ
được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp
luật tại thời điểm thu hồi mà không phân biệt nhà tư hay nhà chung cư.
Quy định về quyền sở hữu đất đai, trên thế giới cũng
có nhiều nước quy định cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu đất đai. Tuy
nhiên quyền sở hữu đất đai cũng không phải là vĩnh viễn mà vẫn bị hạn
chế trong một số trường hợp nhất định. Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng
đất đai và sẽ bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu trong những trường hợp
cần thiết.
Theo vnexpress