Vướng mắc với hàng xóm khi xây nhà

Điều đó xảy ra ở mặt giáp ranh với nhà ông H. Hiện ranh giới phân chia đất giữa hai nhà chúng tôi là một bờ bao cạnh cái ao của nhà tôi. Tôi lấp ao đó để tiến hành xây nhà. Tuy nhiên, phía ông H không đồng ý nếu nhà tôi động thổ xây sát nhà ông ấy vì lo có lực mạnh làm nứt nhà. Tôi đã thương lượng và hứa sẽ khảo sát, cũng như cố gắng đảm bảo an toàn nhưng ông H vẫn không chấp nhận.

Vậy xin hỏi luật sư, trong trường hợp này tôi phải làm gì? Liệu ông H có quyền cản tôi xây nhà không?

Xin chân thành cảm ơn!

nguyennam@...

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của
các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Luật sư tư vấn:

Điều 265 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản là: Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hay theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Nếu ranh giới là kênh mương, rãnh, hào, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, cũng như duy trì ranh giới chung và không được lấn chiếm hay thay đổi mốc giới ngăn cách.

Điều 266 của Bộ luật này cũng quy định về quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:

Người sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, xây tường, hàng rào ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Theo đó, những người sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, xây tường ngăn, hàng rào, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; đồng thời những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Nếu mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung thì chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, ngoại trừ có thỏa thuận khác; trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, xây tường, hàng rào ngăn phải dỡ bỏ.

Đối với trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường và đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Ngoài ra, Thông tư 10/2014/TT-BXD về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ, tại Điều 10 về giải quyết tranh chấp giữa chủ nhà với chủ các công trình liền kề là:

1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ công trình lân cận, liền kề để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình lân cận, liền kề (nếu có).

2. Trong quá trình thi công nếu phát hiện công trình lân cận, liền kề có dấu hiệu bị nứt, lún, dột, thấm hoặc có nguy cơ sụp đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, gia chủ phải phối hợp với các chủ công trình lân cận, liền kề xem xét để xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Nếu các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh giữa chủ nhà với chủ các công trình lân cận, liền kề được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo những quy định nêu trên, trước khi tiến hành xây dựng (sau khi đã có giấy phép xây dựng) bạn và nhà thầu thi công nên mời UBND phường giúp tiến hành khảo sát, quay phim, chụp ảnh chi tiết ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh. Việc này sẽ làm cơ sở cho việc xác định mức độ thiệt hại có thể có trong quá trình thi công.

Mặt khác, để đảm bảo an toàn cho công trình lân cận trong quá trình thi công thì bạn phải thuê đơn vị tư vấn cũng như nhà thầu thi công có đủ năng lực để thực hiện.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An)