Độc giả Hoàng Văn Thuận (41 tuổi) gửi đến câu hỏi như sau: Với 4 tỷ đồng trong tay, hiện tôi đang phân vân ko biết đầu tư vào phân khúc bất động sản (BĐS) nào để có thể sinh lời cao nhất và giữ được giá trị nhất.
Trân trọng cảm ơn!
[email protected]
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát giải đáp thắc mắc trên của độc giả Hoàng Văn Thuận. Theo ông Nam, việc đầu tư vào BĐS nào sinh lời cao nhất phụ thuộc vào cách đầu tư của mỗi người và tùy việc bạn chọn đầu tư sinh lời chủ động hay sinh lời thụ động. Cụ thể là:
Đầu tư sinh lời chủ động tức là: Mua một tài sản và chủ động làm cho nó gia tăng giá trị bằng cách nâng cấp, cải tạo, làm mới và bán nó hay trực tiếp cho thuê nhằm xoay vòng luân chuyển dòng tiền tạo ra lợi nhuận. Theo đó, việc này yêu cầu người đầu tư phải am hiểu và chuyên nghiệp trong lĩnh vực họ đầu tư và phải dành nhiều thời gian, tóm lại phải là nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp.
Trong khi đó, đầu tư sinh lời thụ động là mua BĐS, cho thuê để kiếm lời hàng tháng hay để tài sản này bất động một thời gian không làm gì cả (ví dụ như đất nền) sau đó bán để kiếm lợi nhuận.
Sau đây tôi chỉ đề cập đến khía cạnh đầu tư sinh lời thụ động với điểm mốc để so sánh là 10 năm sau khi đầu tư và lãi suất ngân hàng tính bình quân trong 10 năm là 7%/năm. Tôi sẽ tính cho 4 loại hình là đất nền, nhà phố, biệt thự biển, chung cư có cam kết lợi nhuận trong 10 năm.
Đầu tư vào loại hình BĐS nào cũng có các lưu ý riêng, tùy thuộc vào sở thích,
các kế hoạch trong tương lai cũng như độ chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư.
Đối với nhà phố: Nếu bạn chỉ có trong tay 4 tỷ đồng thì chỉ mua được căn nhà phố mặt tiền đường nhỏ ở các quận vùng ven hoặc trong các hẻm vừa phải ở các quận vừa vừa, ngoại ô. Hiện trên thị trường giá cho thuê các căn nhà này khoảng từ 15-20 triệu/tháng, cứ tính bình quân là 17 triệu/tháng, sau mỗi 3 năm tiền cho thuê nhà tăng 5%. Vì thế, sau 10 năm tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng vốn đầu tư sẽ đạt 77%.
Trong khi với căn hộ chung cư cho thuê có giá cho thuê từ 17-22tr/tháng, bình quân là 20tr/tháng, sau mỗi 3 năm tiền cho thuê nhà tăng 5%. Vậy sau 10 năm tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng vốn đầu tư đạt 90%.
Còn đối với trường hợp mua đất nền để đó rồi sau 10 năm mới bán hoặc mua biệt thự biển thuộc phân khúc nghỉ dưỡng thì chủ đầu tư bảo đảm tiền lãi hàng năm 90% lợi nhuận nhưng không thấp hơn 8%/năm bằng USD, với điều kiện là thời hạn bảo đảm 10 năm và tốc độ mất giá của tiền đồng so với USD là 1,5% năm. Do đó, sau 10 năm tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng vốn đầu tư đạt 120%.
Tuy nhiên, những phương án trên đều không xét tới tốc độ tăng giá của các loại hình BĐS sau 10 năm cũng như không xét đến chi phí bảo trì bảo dưỡng và chi phí môi giới cho thuê nhà phố, căn hộ, các ưu đãi được hưởng trong 10 năm.
Trên đây chỉ là những con số phân tích thuần túy về mặt số học, trên thực tế việc quyết định đầu tư vào đâu còn tùy thuộc vào sở thích của nhà đầu tư, độ chấp nhận rủi ro cùng các kế hoạch khác trong tương lai.
Thế nhưng, nhà đầu tư cần lưu ý, khi đầu tư vào đất nền cần chú ý đến tiềm năng phát triển trong tương lai, việc chủ đầu tư đã thi công hạ tầng hay chưa và nhất là giá có rẻ hơn trong khu vực hay không bởi kinh nghiệm cho thấy, lợi nhuận là do giá khi mua quyết định rất lớn.
Như vậy, khi quyết định đầu tư vào một loại hình BĐS nào cũng cần có những lưu ý riêng. Chẳn hạn như với nhà phố, căn hộ thì cần có kết nối giao thông thuận tiện, an ninh tốt, không nên mua các khu vực có tình trạng an ninh phức tạp. Đối với biệt thự biển, nhà đầu tư chỉ xem xét các dự án có tiến độ thi công tốt, chủ đầu tư cam kết cụ thể và có đơn vị quản lý khai thác dịch vụ chuyên nghiệp.
Chúng tôi xin chúc bạn đầu tư thành công!