Bán nhà phố 5 tỷ để đầu tư chung cư: Nên hay không?

Chiều dài của ngôi nhà phố là 18m, rộng 3,4m, theo quy hoạch sẽ vào lộ giới còn 10m. Về thắc mắc của bạn đọc Nguyễn Xuân Cương, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang nhìn nhận, đó là nỗi băn khoăn vô cùng phổ biến với những người đang sở hữu nhà phố tại Tp. HCM và những đô thị lớn khác.

Theo ông Quang, ước tính giá trị của căn nhà phố với diện tích 60m2, cho thuê cả căn được 15 triệu đồng/tháng, là khoảng 5 tỷ đồng. Nếu bán đi, với số tiền đó có thể mua được 2 căn hộ cao cấp với giá khoảng 2,5 tỷ đồng/căn, cho thuê được từ 13-15 triệu/căn và tổng thu nhập có thể đạt ở mức cao nhất là 30 triệu/tháng.

Tính ra, tỷ suất thuê với ngôi nhà phố là 0,3%/tháng so với tổng giá trị ngôi nhà. Nhưng nếu chọn căn hộ thì tỷ suất hàng tháng sẽ là 0,6%, hay có nghĩa là khoản thu của ông Cương từ việc cho thuê nhà từ 15 triệu đồng sẽ tăng lên gấp 2 lần.

Có không ít người cân nhắc bài toán nên bán nhà phố và chuyển sang mua chung cư để kinh doanh. Ảnh: MD

Chủ nhân của ngôi nhà này sẽ có 2 lựa chọn để cân nhắc. Nếu bạn ưu tiên cho thu nhập hàng tháng thì hãy chọn phương án mua 2 chung cư vì mức thu mang về từ 2 tài sản này sẽ gấp đôi nhà phố.

Nếu quan tâm đến giá trị tài sản nhiều hơn thì nhà phố gắn liền với đất có thể giá trị còn tiếp tục tăng. Nếu nhà của bạn là ngôi nhà phố mặt tiền thì đây sẽ được xếp vào loại BĐS số lượng có hạn, có vị trí khác biệt, giá cũng sẽ tăng dần đều theo thời gian so với các BĐS khác, tốc độ tăng trung bình hàng năm (trong điều kiện bình thường, nền kinh tế vĩ mô ổn định) sẽ tăng ở mức 5-7%. Ngược lại, giá trị căn hộ chung cư sẽ thường hao mòn theo thời gian và thu nhâp tham chiếu cũng sẽ giảm dần đều.

Ví dụ, với mức tăng 5% thì giá trị BĐS sau 5 năm sẽ là 6,25 tỷ đồng, giá thuê nhà lúc này sẽ là 18,7 triệu đồng. Tính ra tổng thu nhập 18,7 triệu đồng/tháng, giá trị cộng thêm là 1,25 tỷ đồng.

Về 2 căn hộ chung cư, giá ổn định giả sử là 5 tỷ đồng, mức thu về hàng tháng là 30 triệu đồng, như vậy, thu nhập sau 5 năm sẽ được tính bằng công thức 15 triệu đồng nhân vớ 600 tháng sẽ là 900 triệu đồng.

Mặc dù vậy, với riêng trường hợp của ông Cương vẫn còn nhiều yếu tố đáng chú ý đó là diện tích nhà sẽ chỉ còn  10m x 3,4m = 34 m2 sau khi quy hoạch lộ giới, nghĩa là chỉ còn khoảng 56% diện tích ban đầu của ngôi nhà. Dù chưa biết đến khi nào sẽ diễn ra quy hoạch song nếu ngôi nhà bị vào lộ giới và còn 10m thì ngôi nhà sẽ thuộc vào nhóm nhà phố diện tích dưới 35m2, thường sẽ bị bất lợi và sẽ không phải ưu tiên cho giới đầu tư.

Đến thời điểm đó, việc thu về 15 triệu đồng/tháng sẽ chỉ mang tính chất nhất thời vì 18m x 3,4m = 61,2m2 sẽ không phải là bất biến. Sau quy hoạch, có nhiều khả năng thanh khoản của ngôi nhà so với lúc đầu sẽ kém hơn và khó bán, nên giá trị gia tăng sẽ thấp hơn. Nếu dựa theo những yếu tối tổng hoà, theo quan điểm cá nhân, ông Quàng cho rằng, nên bán ngôi nhà phố và chọn mua 2 căn hộ cao cấp, có vị trí tốt để thuận lợi cho việc cho thuê và rủi ro cũng ít hơn.

Tựu chung lại, viêc giữ nhà phố hoặc lựa chọn bán nhà mua chung cư còn phụ thuộc vào mỗi hoàn cảnh cá biệt mà nhà đầu tư đưa ra những lựa chọn giữa giá trị tăng thêm hoặc thu nhập hàng tháng.