Bật mí rủi ro khi đầu tư đất vùng ven chờ tăng giá

Theo Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, ngay cả khi thu gom đất vùng ven Sài Gòn chờ tăng giá theo thời gian là cách đầu tư khôn ngoan với khả năng sinh lời cao tuy vậy cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Dưới đây là những chia sẻ của chuyên gia này về những ẩn số khó lường của kênh đầu tư đó.

Thứ nhất là Rủi ro pháp lý. Không phải nhà đầu tư mua đất lẻ phân lô của hộ gia đình nào cũng lường được sự phức tạp của các quy định của ngành này. Có trường hợp những người chung hộ khẩu tại khu nhà đất đang giao dịch khiến việc hoàn thiện các thủ tục làm giấy chứng nhận bị kéo dài, và thậm chí không thể thực hiện được.

Một số người mua đất nông nghiệp là đất lúa, phía người bán cam kết chuyển lên đất vườn nhưng trên thực tế lại không chuyển mục đích sử dụng được hoặc nếu có thì thời gian chuyển cũng kéo dài rất lâu. Đây là chưa nhắc tới những khả năng đất đang rao bán có tranh chấp mà bên mua không biết, nhiều khả năng khiến tiền mất tật mang. Muốn tránh được các điều trên, bạn cần rất nhiều thời gian để kiểm tra, thẩm định tài sản. Có thể nói, rủi ro pháp lý được xem là ẩn số lớn nhất đối với kênh đầu tư này.

Đầu tư đất vùng ven chờ tăng giá là kênh hấp dẫn, lợi nhuận cao nhưng
rủi ro tiềm ẩn cũng không hề nhỏ. Ảnh: T.S

Thứ hai là Rủi ro quy hoạch. Nhiều người sẽ được hưởng lợi từ sự thay đổi quy hoạch của địa phương, song cũng có không ít những trường hợp bị thiệt hại. Đơn cử như thay đổi vị trí khu vực cây xanh, khu đất thay vì được gần một công viên thì nay lại gặp rủi ro rớt giá vì gần các bãi rác tập trung, sẽ chịu ảnh hưởng bởi yếu tố môi trường. Việc mở rộng các KCN cũng tác động không nhỏ đến kế hoạch đầu tư. Nếu khu đất trước đây không thuộc khu quy hoạch cụm, KCN nay lọt thỏm vào khu vực này thì rủi ro sẽ bắt đầu tăng lên. Đất nằm trong những dự án bị vướng quy hoạch treo cũng có thể sẽ khiến tài sản không thể tăng giá, điều này cũng có nghĩa là nhà đầu tư bị chôn vốn trong một thời gian dài mà không thể có lãi.

Thứ ba là Rủi ro vì việc chậm tiến độ của các công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Mua đất để trông đợi vào việc mở đường, thông cầu, nhà trẻ, trường, chợ, bệnh viện,... mọc lên tuy vậy thời gian xây dựng những công trình đó bị kéo dài hoặc không thể xác định thời gian triển khai sẽ là những mối lo ngại lớn. Các công trình tiện ích hay hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc kích giá nhà đất tọa lạc gần đó, nếu thiếu những dự án này cũng đồng nghĩa với việc BĐS bị suy giảm giá trị.

Thứ tư là Rủi ro có tính chu kỳ của thị trường nhà đất. Mua đất đầu tư dài hạn chờ cơ hội tăng giá sẽ thường phải phụ thuộc vào độ nóng lạnh của thị trường trong suốt cả một thập niên thậm chí có thể lâu hơn. Cụ thể, trong 10 năm này, không phải lúc nào giá đất cũng tăng cao mà chỉ có thể đi lên trong vài thời điểm nhất định. Suất đầu tư sẽ bị đẩy vào chân tường nếu chẳng may chọn sai thời điểm mua vào hoặc bán ra.

Thứ năm là Mất chi phí cơ hội. Trong khoảng thời gian dài bỏ tiền vào đất chờ tăng giá, thường kéo dài trong khoảng 5-10 năm, dòng vốn sẽ nằm yên trong đất, không thể dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác được. Do đó, suốt chu kỳ đầu tư này, người sở hữu tài sản buộc phải bỏ qua những cơ hội mới trên thị trường.