Bí quyết giúp đầu tư căn hộ dịch vụ mini thành công

Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Phú Vinh, chuyên gia bất động sản (BĐS) cá nhân ông Phan Công Chánh cho hay, thị trường địa ốc Tp.HCM rộ lên hình thức đầu tư cải tạo hoặc xây mới nhà phố mặt tiền để cho thuê trong thời gian gần đây. Thị trường BĐS tiêu dùng đặc thù này đã ghi nhận nhiều người thành công song cũng có không ít trường hợp thất bại. Chuyên gia này chia sẻ các bước chuẩn bị góp phần hạn chế rủi ro khi đầu tư căn hộ dịch vụ mini.

Một là, chủ đầu tư chọn đúng vị trí và khu vực. Thực tế cho thấy, không phải khu vực nào cũng phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê. Những địa bàn quan trọng như Phú Mỹ Hưng (Q.7), khu Thảo Điền (Q.2) và CBD (Central Business Districts - quận kinh doanh trung tâm) như quận 1, quận 3 và một phần quận 4, quận Bình Thạnh. Trong đó, mỗi địa bàn cũng có những đặc điểm riêng biệt nên cần khảo sát kỹ khu vực trước khi quyết định đầu tư. Nhà đầu tư nên bỏ ra một khoản kinh phí để lắng nghe tư vấn từ các đơn vị phát triển chuyên nghiệp mô hình này và đích thân đi thực địa các vị trí.

Hai là, nhà đầu tư cần nghiên cứu thị trường bài bản. Cụ thể, cần phải khảo sát thị trường thật thấu đáo, nhà đầu tư có thể tự làm hoặc thuê đơn vị có chuyên môn chia sẻ dữ liệu cung - cầu thật chi tiết. Tốt nhất là so sánh đối chiếu và kiểm tra chéo báo cáo từ nhiều nguồn để hạn chế các sai số. Những thông tin cần thiết cần nắm rõ là: Khách hàng của phân khúc này sống tập trung ở địa bàn nào, thu nhập bao nhiêu, triển vọng nguồn cung cũ và mới, mức chi trả trung bình, về thời hạn thuê ngắn hạn hay dài, số lượng đối thủ kinh doanh mô hình này,...

Ba là, phải có bài toán tài chính hợp lý: Trên thực tế, có 2 nhóm nhà đầu tư ưa chuộng triển khai mô hình này. Thứ nhất là những nhà đầu tư cá nhân có vốn lớn nhàn rỗi. Thứ hai là các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, họ thuê rồi cho thuê lại. Với hình thức nào bạn cũng đều phải tính toán dòng vốn phải bỏ ra. Nhất là, nhà đầu tư nên hết sức cân nhắc vay ngân hàng bởi lợi tức ổn định nhưng không cao, có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu vay quá ngưỡng cảnh báo ( nên vay từ 50 - 60% vốn dành để xây dựng).

Đối với căn hộ dịch vụ mini, tiền thuê hàng năm ở mức từ 4-6% tổng vốn đầu tư (gồm cả tiền đất và xây dựng) cộng với khoản tăng giá trị 6-8% mỗi năm của BĐS. Chẳng hạn, nếu bỏ ra khoản đầu tư 20 tỷ, nhà đầu tư có thể thu về từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng mỗi năm từ tiền thuê và cộng với khoản tăng giá từ 1,2-2 tỷ trên giá trị BĐS.

Thị trường Tp.HCM đang rộ mốt đầu tư BĐS mini cho thuê.
(Nguồn ảnh: M.D).

Bốn là, cần định vị khách hàng: Đối tượng thuê căn hộ dịch vụ mini chủ yếu là chuyên gia nước ngoài có thu nhập tầm trung từ 2.000-3.000 USD/căn/tháng. Họ đến từ Châu Á - Âu - Mỹ làm các nghề như giáo viên ngoại ngữ (tiếng Anh - Đức - Nhật - Hàn), chuyên gia nghiên cứu thị trường tiêu dùng, chuyên gia được các công ty Việt Nam thuê, chuyên viên tư vấn các dự án tại Việt Nam quy mô vừa và nhỏ,... Nhóm khách hàng này đòi hỏi tiện ích, dịch vụ kèm theo căn hộ dịch vụ phải hoàn chỉnh, đặc biệt là khả năng về ngôn ngữ (tiếng Anh) của đội ngũ quản lý là cực kỳ quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.

Năm là, thiết kế sản phẩm phù hợp: Kinh nghiệm cho thấy, người Mỹ có tập tính và thói quen khác dân Châu Âu, còn khách Hàn Quốc lại có yêu cầu căn hộ khác người Nhật Bản. Vì vậy, nhà đầu tư phải hiểu được sự khác biệt đặc thù này để định vị sản phẩm phù hợp. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của các kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế nhà cho người nước ngoài hay các đơn vị phát triển chuyên nghiệp trước khi bố trí phòng ốc trong dự án. Việc định vị sản phẩm sai có thể dẫn đến việc thi công không phù hợp với thị trường chung, gây lãng phí, thậm chí có thể dẫn đến thua lỗ.

Sáu là, chất lượng dịch vụ tốt và không ngừng hoàn thiện: Những dịch vụ như giặt ủi, nấu ăn, lau dọn, taxi, hỗ trợ pháp lý, vé máy bay, ngôn ngữ và các dịch vụ cá nhân khác... sẽ giúp bạn giữ chân khách hàng. Điều này được xem là điểm khác biệt tạo nên sự cạnh tranh cho khu căn hộ dịch vụ mini. Nếu nhà đầu tư chú tâm và việc nâng cấp chất lượng dịch vụ sẽ làm cho khách hàng hài lòng, mang lại cơ hội tăng công suất cho thuê nhờ hiệu ứng truyền miệng. Mặt khác, chất lượng dịch vụ cũng cần phải không ngừng hoàn thiện. Ví dụ như thái độ phục vụ của người tạp vụ, đội ngũ quản lý, bảo vệ... nhờ đó khách hàng sẽ đánh giá cao sản phẩm và ở lại lâu hơn.

Bảy là, quản lý và vận hành chuyên nghiệp: Có thể nói, đây là thách thức lớn nhất của những nhà đầu tư mô hình căn hộ dịch vụ mini tại Việt Nam. Do đa phần các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức trong nước đều là giới ngoại đạo, họ không có kiến thức và kinh nghiệm quản lý, vận hành BĐS cho thuê dành cho khách nước ngoài. Nếu quản lý không tốt làm tài sản mau xuống cấp, người thuê mau chóng bỏ đi, theo đó tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn đến thua lỗ nặng nề. Vì thế, nếu không có chuyên môn, nhà đầu tư nên tìm các đơn vị tư vấn, khai thác, quản lý uy tín và chuyên nghiệp để lắng nghe kinh nghiệm của họ, giúp nhà đầu tư đảm bảo khoản đầu tư sinh lợi đúng hoặc vượt kỳ vọng.

Tám là, an ninh trật tự đảm bảo: Thường thì khách thuê nói chung và nhất là người nước ngoài nói riêng đều mong muốn nơi ở an toàn. Cho nên, việc tiến hành đăng ký tạm trú cho khách thuê đúng quy định là rất cần thiết. Bên cạnh đó, cần có đội ngũ hướng dẫn, giám sát, theo dõi một cách chặt chẽ để khách thuê chấp hành đúng các quy định về an ninh trật tự. Sẽ rất phiền hà cho nhà đầu tư nếu không này không làm tốt.

Chín là, không nên bỏ qua bước quảng bá tiếp thị sản phẩm: Tuy kênh đầu tư căn hộ dịch vụ mini có quy mô nhỏ và vừa nhưng đừng vì vậy mà thiếu công đoạn marketing. Nhà đầu tư cần chú trọng vào việc quảng bá dưới nhiều hình thức như quảng cáo trên các kênh truyền thông phù hợp, tiếp cận cộng đồng người nước ngoài, truyền miệng,... để tìm kiếm lượng khách hàng mới nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy.

Mười là, pháp lý đầy đủ: Nhà đầu tư phải tiến hành đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật khi đầu tư căn hộ dịch vụ mini, tránh trường hợp kinh doanh chui, bất hợp pháp sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Hiện nay, liên quan đến yếu tố người nước ngoài là một ngành kinh doanh đặc thù, do đó bạn cần nghiêm túc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh này. Có được pháp lý minh bạch, rõ ràng là cách duy nhất để đi xa trong ngành BĐS cho thuê.