Cần tỉnh táo trong giao dịch bất động sản

Chị Ngân, một khách hàng mua nhà trong hẻm ở Q.Phú Nhuận (Tp.HCM), sau khi thỏa thuận giá là 3,2 tỉ đồng, mới đề nghị xem giấy tờ gốc thì được chủ nhà trả lời là giấy tờ hiện đang nằm ở ngân hàng. Đồng thời, chị cũng được chủ nhà đề nghị đặt cọc tiền mua nhà là 500 triệu đồng để họ chuộc giấy tờ. Khó khăn lắm chị Ngân mới chọn được căn nhà ưng ý, giá cả lại rẻ nhưng chị vẫn quyết định không mua bởi theo chị, thông tin về giấy tờ còn quá mơ hồ, nhỡ may đặt cọc tiền cho chủ nhà mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì sẽ thế nào? Thêm vào đó, việc chuyển nhượng nhà có thể bị hạn chế do nhà đang thế chấp, việc đặt cọc mua căn nhà liệu có được công nhận hay không?

Nên có sự cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà để tránh trường hợp đáng tiếc. (Ảnh minh họa, nguồn: internet).

Săn nhà thế chấp ngân hàng

Trong trường hợp này, quyết định cũng như những lo lắng của chị Ngân là điều đương nhiên. Bởi thực tế đã có không ít những trường hợp như chị đã diễn ra khiến việc mua bán bị kéo dài, thậm chí là không thành. Khi đó, người mua khó đòi lại được tiền cọc.

Quy luật trong giao dịch nhà đất thường là người mua sẽ đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, khi giấy tờ nhà được công chứng xong xuôi sẽ trả hết phần còn lại và nhận giấy tờ. Nhưng lại có trường hợp, khi giấy tờ đã hoàn tất thì người mua mới cho biết mình không đủ tiền để thanh toán hết giá trị căn nhà và xin thêm thời gian thanh toán phần còn lại.

Theo pháp lý, khi hoàn tất hợp đồng công chứng nghĩa là việc mua bán cũng đã xong, việc cuối cùng chỉ là sang tên đổi chủ. Trường hợp, hợp đồng không được thực hiện tiếp thì chỉ có cách xin hủy công chứng và mất phí công chứng. Nếu vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì liệu bên mua có thanh toán tiền theo đúng cam kết hay không...

Sử dụng trung gian

Đối với trường hợp trên, giám đốc chi nhánh một ngân hàng ở Tp.HCM cho biết, nếu muốn giải quyết vấn đề căn nhà đã được thế chấp và kể cả người mua có nhu cầu thế chấp chính căn nhà mua để vay vốn, trả tiền thanh toán căn nhà này thì nhờ đến đơn vị trung gian là ngân hàng. Lúc này, sẽ có một hợp đồng ban bên được ký giữa người mua - người bán - ngân hàng. Theo đó, bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền còn nợ bên bán vào tài khoản của ngân hàng trung gian. Khi việc công chứng mua bán nhà diễn ra, ngân hàng sẽ thu hồi khoản tiền đó và hoàn trả phần còn dư cùng giấy tờ nhà đất đang cầm cố.

Dịch vụ làm trung gian thanh toán giao dịch bất động sản hiện nay đang được đa số các ngân hàng thực hiện đối với mọi hình thức mua bán nhà đất. Các bên mua bán sẽ được ngân hàng tư vấn và tiến hành ký hợp đồng ủy nhiệm thanh toán tiền chuyển nhượng tài sản bất động sản; bản chính giấy tờ nhà đất sẽ được bên bán giao cho ngân hàng giữ; bên mua có trách nhiệm nộp tiền một lần hoặc nhiều lần (tùy theo thỏa thuận của hai bên và được thể hiện trong hợp đồng ủy nhiệm thanh toán) vào tài khoản đảm bảo thanh toán của ngân hàng... Ngân hàng có vai trò như “trọng tài” trong quá trình mua bán để đảm bảo quá trình mua bán, thanh toán, giao nhà diễn ra theo đúng các điều kiện đã thỏa thuận. Nếu có những trục trặc về mặt pháp lý phát sinh, ngân hàng đều có các chuyên viên tư vấn cách giải quyết hoặc trợ giúp pháp lý.

Và những dịch vụ này đều được ngân hàng thu phí, mức phí tùy theo ngân hàng nhưng thường ở mức khoảng 0,2% giá trị giao dịch. Một điểm nữa là cần phải ghi rõ ràng giá bất động sản trong hợp đồng công chứng khi mua bán thông qua ngân hàng.

Thực tế, vẫn có những trường hợp bên mua và bên bán tự thỏa thuận với nhau ghi giá mua bán trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thực, nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá bán hay 25% trên lợi nhuận, nếu người bán có 2 căn nhà trở lên) và phí công chứng (tính trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng)... Có lẽ vì những chi phí đó nên dịch vụ thanh toán qua ngân hàng vẫn chưa được nhiều người sử dụng.