Bên mua bị bên bán "đánh tháo" khi gần tới thời điểm ký kết hợp đồng giao dịch nhà đất là một thực trạng nhức nhối của thị trường. Nguyên nhân một phần là do người mua thiếu kinh nghiệm thực tế hoặc nắm được các quy trình pháp lý nên dễ trở thành nạn nhân.
Thời điểm cuối năm thường là lúc giao dịch mua bán nhà đất tăng đáng kể. Khi người tìm được căn hộ chung cư hoặc mảnh đất thổ cư ưng ý, họ sẵn sàng trả tiền để kịp thời sở hữu, sửa sang nhà mới, chuẩn bị đón Tết. Khoảng thời gian này tiềm ẩn nhiều nguy cơ về sự "đánh tháo" của bên bán.
Sự lầm tưởng về lý thuyết
Một giao dịch mua bán nhà đất thông thường gồm một bước như sau: tìm, chọn BĐS phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính; đặt cọc (tùy vào giá trị hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên mà số tiền đặt cọc có thể là 100 - 300 triệu đồng, thậm chí là cả tỷ đồng); thanh toán phần còn lại, trả các khoản phụ phí, thực hiện chuyển quyền sở hữu tại văn phòng công chứng.
Với người ít kinh nghiệp, chưa "va vấp" trong quá trình chuyển nhượng, sang tên nhà đất, quy trình trên có thể kéo dài rất lâu, thậm chí là cả năm dù rằng hai bên mua bán đều đã vô cùng ưng ý. Một phần nguyên nhân chủ yếu là do người trong cuộc hiểu sai các thuật ngữ pháp lý BĐS.
Câu chuyện của gia đình ông Quang, người đang gặp nhiều khó khăn trong việc giao dịch nhà đất là một ví dụ cụ thể. Tích góp được gần 2 tỷ đồng, ông Quang quyết định "xuống tiền" để mua mảnh đất 45m2 thuộc địa bàn quận Bắc Từ Liêm với hi vọng rằng vùng đất "mới lên quận" nên sẽ rẻ hơn nơi khác.
Sau khi thống nhất tất về giá cả và phương án sang tên, ông đặt cọc 50 triệu đồng. Tiếp đó, hai bên làm hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của một sàn giao dịch BĐS tại địa bàn.
Theo đúng hẹn, ông mang 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiếp tục các bước tiếp theo thì mới ngỡ ngàng khi biết bên bán đã hoàn tất thủ tục mua bán xong mảnh đất đó cho người khác từ vài tuần trước. Quá bức xúc trước việc bị "đánh tháo" một cách trắng trợn, ông Quang quyết định tố cáo bên bán ra cơ quan chức năng. Nhưng sau đó ông Quang được biết hợp đồng đặt cọc có thể bị phá vỡ và bên bán có thể trả lại khoản tiền đặt cọc.
Hiện nay, nhiều người mua nhầm giữa hai khái niệm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán. Tiền đặt cọc được coi là một khoản đảm bảo cho hai bên để tiếp tục tiến hành giao dịch. Hợp đồng đặt cọc chỉ được coi là "giấy tờ viết tay" dù đã có bên thứ ba làm chứng.
Nếu hai bên thực hiện việc ký kết tại bộ phận công chứng thì không được gọi là hợp đồng đặt cọc nữa. Khi đó, giấy tờ đã ký sẽ được hiểu là hợp đồng mua bán. Theo đó, bên bán sẽ chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ, bên mua sẽ giữ lại một phần tiền và sẽ chi trả nốt khi được nhận sổ đỏ mới. Đây là một trong những điểm rất dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến việc người mua phải long đong theo đuổi bên bán nhằm yêu cầu thực hiện việc chuyển sở hữu sang tên sổ đỏ.
|
|
Người trong cuộc chưa hiểu đúng các thuật ngữ pháp lý BĐS nên dễ
xảy ra việc "đánh tháo" trong giao dịch nhà đất (nguồn: internet) |
Những phát sinh trong quá trình giao dịch nhà đất thực tế
Ngoài chuyện "quên" nội dung phạt tiền đặt cọc nếu hủy hợp đồng, chuyện vẫn phải "dài cổ" chờ sổ đỏ sau khi đã thanh toán đủ cũng là một câu chuyện đau đầu.
Đến hẹn, hai bên mua bán gặp nhau có mặt tại phòng công chứng và ký vào hợp đồng mua bán, với sự làm chứng là công chứng viên. Sau khi thanh toán đầy đủ theo thỏa thuận trong hợp đồng, người mua yên tâm để chủ cũ giữ hồ sơ để làm thủ tục sang tên.
Trường hợp này thường phát sinh rất rủi ro vì trên thực tế, bên bán đã nhận đủ tiền nhưng có thể vì nhiều lý do nên chưa thể làm thủ tục sang. Bên cạnh đó, không ít người bán chủ động "gây khó dễ" cho người mua khi làm thủ tục sang tên.
Điển hình là khi bên bán là một hộ gia đình có nhiều con và các thành viên đều đã đủ năng lực hành vi dân sự. Khi đó, người mua chỉ còn cách chấp nhận trả thêm tiền để có đầy đủ chữ ký của tất cả các cá nhân trong gia đình.
Câu chuyện của bà Hòa khi mua một mảnh đất ở Phùng Khoang là một ví dụ điển hình. Sau khi đã chi gần 2,5 tỷ đồng để mua được 40m2 thì bên bán gây khó khăn trong quá trình làm sổ. Bà Hòa mất cả năm để điều đình, xin xỏ, rồi còn phải chi thêm 90 triệu đồng để có đủ chữ ký của các thành viên trong gia đình của người bán thì mọi chuyện mới xong xuôi.
Đó là những bài học "xương máu" mà nhiều người cần phải tiếp thu. Vì vây, kinh nghiệm rút ra là, ngay sau khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên mua cần phải giữ luôn hồ sơ, sổ đỏ để tự thực hiện thủ tục sang tên. Nếu bên bán chịu phí sang tên thì sẽ bớt đi phần tương ứng trong tổng số tiền. Tiếp theo đó, người mua có thể đến phòng Tài nguyên & Môi trường của quận/huyện để làm sổ hoặc thuê dịch vụ trọn gói làm sổ đỏ.