Đầu tư 3 tỷ đồng vào bất động sản nào là có lợi nhất?

Vợ chồng tôi dự định dùng 2 tỷ mua BĐS nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu (trị giá khoảng 4,8 tỷ một căn) trả trước 20-35%, số còn lại vay ngân hàng. Còn một tỷ đồng kia chúng tôi dành để mua đất dự án. Hai vợ chồng đang rất phân vân không biết nên tập trung tiền vào một dự án (không vay ngân hàng) hay là chia làm 2 dòng vốn và dùng thêm đòn bẩy tài chính?

Về thắc mắc của bạn đọc Minh Quang, Giảng viên BĐS thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp.HCM), ông Ngô Đình Hãn giải đáp, bỏ tiền vào một hay nhiều rổ đang là băn khoăn của nhiều người hiện nay. BĐS ven biển cần dòng tiền dài hạn được xem là kênh đầu tư đầy thách thức đối với việc phân bổ dòng vốn sao cho hợp lý.

Tùy vào từng hoàn cảnh cụ thể để xác định chiến lược đầu tư tập trung hay phân tán, vì vậy rất khó đưa ra lời giải chung chung. Điểm mấu chốt không phải là dồn vào một hay nhiều rổ mà là lựa chọn BĐS đủ hấp dẫn để chọn mặt gửi vàng. Vì nếu phân tán danh mục đầu tư mà lựa chọn sản phẩm không tốt, tiềm năng ít thì cũng không có nhiều ý nghĩa.

Trường hợp của bạn có 3 tỷ đồng, bạn muốn đầu tư BĐS nghỉ dưỡng được xem là phương án khá hợp lý. Bởi phân khúc này trong trung và dài hạn có thể phát triển tốt tại một thị trường 90 triệu dân như Việt Nam. Trong khi tầng lớp trung lưu và tỷ lệ người giàu đang gia tăng chắc chắn sẽ thúc đẩy xu hướng trải nghiệm cuộc sống chất lượng cao, đẳng cấp. BĐS nghỉ dưỡng là tài sản mang tính khác biệt và phục vụ cho đối tượng nêu trên, do vậy sẽ rất tiềm năng. Còn về bài toán đầu tư thì bạn có thể tham khảo 3 phương án dưới đây để có sự so sánh và lựa chọn được phương án tốt nhất cho mình.

Hiện nay, không ít nhà đầu tư đang cân nhắc chiến lược đầu tư vào BĐS ven biển

Phương án 1:  Gửi tiền vào ngân hàng. Mặc dù có tiền thu nhập hàng tháng là lãi suất 7-8% một năm (gửi dài hạn), tuy nhiên giữ tiền ở hình thức là tiền mặt  sẽ bị mất giá. Trong trường hợp cấn trừ cho tỷ lệ mất giá của đồng tiền thì hình thức này triệt tiêu khả năng sinh lợi nhuận hoặc lợi nhuận không đáng kể.

Phương án 2: Dồn tiền vào một dự án BĐS ven biển để chọn sản phẩm đầu tư chứ không vay ngân hàng, tránh phân tán thành 2 khoản đầu tư. Điều quan trọng ở giải pháp này đó là việc lựa chọn BĐS đủ hấp dẫn để đưa vào khai thác nhanh. Đầu tư vào một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng với 3 tỷ đồng, bạn có thể khai thác 12% một năm bao gồm 4% gia tăng giá trị tài sản và 8% khai thác. Đây cũng là mức cam kết của nhiều dự án thực tế đang triển khai trên thị trường. Bên cạnh đó, loại hình BĐS này cũng được xem là tài sản tích lũy khá tốt theo thời gian. Trên thực tế, thời gian thu hồi vốn là từ 6 đến 10 năm, tùy thuộc vào chu kỳ. Cứ sau chu kỳ 5 năm, BĐS nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị 30% so với thời gian đầu.

Phương án 3: Chia đôi dòng vốn đầu tư. Với 2 tỷ mua BĐS nghỉ dưỡng 4,8 tỷ, có nghĩa phải vay ngân hàng 2,8 tỷ theo như kế hoạch bạn định làm (tương đương 58,3%). Cách đầu tư này có dùng thêm đòn bẩy tài chính ở mức khá cao nên có thể cân nhắc giảm tỷ lệ vay xuống để số tiền trả lãi ít hơn, cụ thể tỷ lệ vay khoảng 40 - 50% là hợp lý.

BĐS nghỉ dưỡng có thể đưa vào khai thác ngay doanh thu hàng năm 12%, tuy nhiên vì có khoản thuê với mức lãi suất hiện nay lên đến 8-9% 1 năm nên lợi nhuận bị cấn trừ sang khoản tiền trả lãi. Do đó, bạn phải chờ đến sau chu kỳ 5-10 năm, sau khi khoản lãi nhà băng giảm dần và giá trị tài sản tăng lên thì mới có thể tính được dòng tiền thực tế của khoản đầu tư này.

Đối với 1 tỷ đồng còn lại đầu tư vào đất nền dự án, dù không phát sinh lợi tức hàng tháng, song lại có giá trị lợi nhuận khi chuyển nhượng giả sử khoảng 8% một năm. Khi đó, tiền không ở dạng tiền mà được chuyển thành BĐS là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có khả năng thu lợi tức và vì là hàng hóa đặc biệt nên có thuộc tính "khử lạm phát".

Như vậy, tùy vào khả năng chịu áp lực và luân chuyển dòng vốn mà bạn có thể lựa chọn 1 trong 3 cách đầu tư trên sao cho phù hợp nhất với gia đình.