Hỏi: Tôi 37 tuổi, vợ chồng tôi có 3 tỷ đồng gửi ngân hàng nhưng hiện thấy bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng ngày một ấm lên nên rất quan tâm. Xin hỏi chuyên gia, chúng tôi có nên đầu tư vào phân khúc này và dùng chiến lược nào là có lợi nhất?
Vợ chồng tôi dự định dùng 2 tỷ mua BĐS nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu 4,8 tỷ một căn) trả trước từ 20-35%, phân còn lại sẽ vay ngân hàng. Với 1 tỷ đồng còn lại tôi sẽ dành mua đất dự án. Hiện tại, gia đình phân vân nên tập trung tiền vào một dự án hay là chia làm 2 dòng vốn và dùng thêm đòn bẩy tài chính?
Rất mong được chuyên gia tư vấn giúp.
Chân thành cảm ơn!
Minh Quang (Long Xuyên, An Giang)
Chuyên gia tư vấn:
Ông Ngô Đình Hãn, Giảng viên BĐS thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển thuộc Đại học Kinh tế Tp.HCM giải đáp thắc mắc của bạn Minh Quang như sau:
Bỏ tiền vào một hay chia làm nhiều rổ hiện không phải chỉ là băn khoăn của riêng gì bạn. Phân khúc BĐS ven biển cần dòng tiền dài hạn và phân khúc này được xem là kênh đầu tư đầy thách thức đối với việc phân bổ dòng vốn sao cho hợp lý.
Theo đó, chiến lược đầu tư tập trung hoặc phân tán tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, để có được một đáp án chung chung là điều rất khó. Việc dồn vốn vào một hay nhiều rổ không phải là điều thực sự quan trọng mà là lựa chọn BĐS đủ hấp dẫn để "chọn mặt gửi vàng". Vì nếu phân tán danh mục đầu tư mà lựa chọn sản phẩm không tốt, tiềm năng ít thì cũng không mang lại nhiều hiệu quả.
Với 3 tỷ đồng mà bạn có thì việc đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng là điều khá hợp lý. Trong trung và dài hạn, phân khúc này có thể phát triển tốt tại một thị trường 90 triệu dân như Việt Nam. Tỷ lệ người giàu và tầng lớp trung lưu ngày một gia tăng chắc chắn sẽ thúc đẩy xu hướng trải nghiệm cuộc sống chất lượng cao. Hơn nữa, BĐS nghỉ dưỡng là tài sản mang tính khác biệt và phục vụ cho đối tượng nêu trên nên sẽ rất tiềm năng. Sau đây là 3 phương án đầu tư cho bạn xem xét, so sánh, từ đó có được sự lựa chọn phù hợp nhất.
Phân khúc BDS nghỉ dưỡng ven biển hiện đang khiến nhiều nhà đầu tư cân
nhắc trong việc "gửi gắm" dòng tiền.
Phương án 1: Gửi tiền vào ngân hàng. Với phương án này, bạn sẽ có tiền thu nhập hàng tháng là lãi suất từ 7-8%/năm (gửi dài hạn), tuy nhiên giữ tiền ở hình thức là tiền mặt nên sẽ bị mất giá. Trường hợp cấn trừ cho tỷ lệ mất giá của đồng tiền thì hình thức này sẽ triệt tiêu khả năng sinh lợi nhuận, nếu có thì lợi nhuận cũng rất ít.
Phương án 2: Tập trung tiền vào một dự án BĐS ven biển để chọn sản phẩm đầu tư và không vay để tránh phân tán thành 2 khoản đầu tư. Song quan trọng là bạn phải lựa chọn BĐS đủ hấp dẫn để đưa vào khai thác nhanh, sớm thu lợi nhuận. Với 3 tỷ đồng đầu tư vào một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cho phép bạn có thể khai thác 12%/năm bao gồm 8% khai thác và 4% gia tăng giá trị tài sản. Trên thực tế, đây cũng là mức cam kết của nhiều dự án hiện đang triển khai trên thị trường. Mặt khác, ltheo thời gian, loại hình BĐS này cũng được xem là tài sản tích lũy khá tốt. Với phương án đầu tư này, bạn sẽ có thời gian thu hồi vốn từ 6-10 năm, còn tùy thuộc vào chu kỳ. BĐS nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị 30% so với thời gian đầu sau chu kỳ 5 năm.
Phương án 3: Nhà đầu tư chia dòng vốn ra 2 danh mục đầu tư. Dành 2 tỷ mua BĐS nghỉ dưỡng 4,8 tỷ (vay ngân hàng 2,8 tỷ) theo như kế hoạch bạn định làm (58,3%). Phương thức đầu tư này có thể dùng thêm đòn bẩy tài chính ở mức khá cao, do đó có thể cân nhắc giảm tỷ lệ vay xuống để số tiền trả lãi ít hơn, tốt nhất là tỷ lệ vay khoảng từ 40-50%.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có thể đưa vào khai thác ngay, cho doanh thu 12%/năm song docó khoản thuê với mức lãi suất hiện nay lên đến 8-9%/năm nên lợi nhuận bị cấn trừ sang khoản tiền trả lãi. Chính vì thế, nhà đầu tư phải chờ đến sau chu kỳ 5-10 năm, một khi khoản lãi ngân hàng giảm dần và giá trị tài sản tăng lên, lúc bấy giờ bạn mới tính được dòng tiền thực tế của khoản đầu tư này.
Với 1 tỷ đồng còn lại bỏ vào đất nền dự án, tuy sẽ không phát sinh lợi tức hàng tháng nhưng có giá trị lợi nhuận khi chuyển nhượng, chẳng hạn là khoảng 8% một năm. Khi đó, tiền không ở dạng tiền mà được chuyển thành BĐS là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có khả năng thu lợi tức, hơn nữa là loại hàng hóa đặc biệt nên có thuộc tính "khử lạm phát".
Tùy vào khả năng chịu áp lực và luân chuyển dòng vốn mà bạn có thể lựa chọn một trong 3 phương án đầu tư nêu trên cho phù hợp.