Bên cạnh vị trí - tiêu chuẩn hàng đầu cần quan tâm khi đầu tư bất động sản (BĐS), các vấn đề về quy hoạch, lộ giới cũng tác động không nhỏ đến sự thành bại của thương vụ.
Để xác định giá trị BĐS, yếu tố nào quan trọng nhất?
Giá trị của BĐS được xác định dựa trên nhiều yếu tố. Trong đó, vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu. Giới buôn nhà đất có câu thần chú: "Chọn BĐS, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là vị trí, yếu tố thứ hai là vị trí và yếu tố quan trọng thứ ba cũng là vị trí. Rút ngắn lại là chỉ cần quan tâm đến vị trí, vị trí và vị trí là đủ".
Thực tế cho thấy, vị trí quyết định tài sản ở vùng giá nào, căn cứ theo tuyến đường. Đối với chung cư, vị trí quyết định căn hộ sẽ thuộc phân khúc cao cấp hay bình dân. Trong khi đó, với BĐS nghỉ dưỡng, vị trí cách bờ biển cũng quyết định resort 3-5 sao và giá thuê. Đồng thời, vị trí cũng quyết định trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng thuộc hạng A hay các hạng thấp hơn.
Nhà đầu tư địa ốc nên tránh loại quy hoạch nào?
Quy hoạch "treo" là tình trạng kế hoạch sử dụng đất đã được hoạch định nhưng thực hiện không đúng tiến độ, thậm chí không thực hiện. Thông thường, quy hoạch "treo" diễn ra trong bối cảnh các địa phương công bố quy hoạch các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất công nghệ cao, các đặc khu, khu kinh tế; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... song chưa thực hiện xong.
Trên thực tế, có rất nhiều vùng, khu, cụm đã được duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư hoặc có rất ít dự án, hoặc có nhiều nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện). Do đó, chủ đất trong vùng quy hoạch mất đất ở, mất đất canh tác. Vì không có dự án thực hiện, nhiều vùng đất thu hồi rồi bỏ hoang nhiều năm. Mặt khác, người có nhà đất trong vùng quy hoạch treo bị hạn chế sửa chữa lớn, hạn chế quyền xây dựng, hạ tầng cấp thoát nước chưa được đầu tư đồng bộ và bồi thường, tái định cư chậm. Với những lý do đó, giới đầu tư nhà đất ngán ngẩm nhất là đụng phải loại quy hoạch này.
Khi đầu tư BĐS, vị trí là yếu tố quan trọng cần quan tâm hàng đầu.Yếu tố nào có khả năng "thổi" giá nhà tăng đột biến?
Kinh nghiệm cho thấy, hạ tầng là yếu tố có khả năng tạo nên lợi nhuận đột biến cho BĐS. Tại các thành phố lớn của Việt Nam, đầu tư căn hộ, biệt thự, nhà phố, đất nền… đón sóng hạ tầng vẫn được áp dụng phổ biến. Nhờ hạ tầng, giá nhà đất tại nhiều thành phố lớn, nhất là Tp.HCM đã tăng mạnh nhờ hạ tầng. Theo đó, mức giá tăng tới 15-30%, thậm chí cao hơn (60-70%) gồm nâng đường chống ngập, xây cầu, phóng đường rộng hơn, bổ sung hệ thống cầu vượt, hình thành đại lộ xuyên đô thị, mở đường mới...
Đầu tư nhà phố hẻm, lo ngại nhất điều gì?
Nhà to trong hẻm khó có cơ hội sinh lời cao nên được khuyến cáo là không nên đầu tư. Vậy nhưng, đây vẫn chưa là tình huống nguy hiểm nhất. Nếu mua phải nhà nhỏ lại vướng lộ giới hẻm treo thì suất đầu tư rơi vào vùng nguy hiểm, có thể thua lỗ nặng. Lý do là, việc xây dựng bị hạn chế do vướng quy hoạch khiến tài sản bị định giá thấp. Bên cạnh đó, giấy chứng nhận thể hiện vướng quy hoạch hẻm nên cũng khó giao dịch và dễ bị ép giá khi cần bán. Đồng thời, quy hoạch hẻm bị treo rất khó xác định thời gian quy hoạch này được xóa. Thế nên, nhà đầu tư mất đi không ít chi phí cơ hội trong thời gian chờ đợi.
Với các nhà đầu tư địa ốc, kỹ năng nào quan trọng nhất?
Để đảm bảo an toàn cho dòng vốn và đạt tỷ suất sinh lời cao, nhà đầu tư BĐS cần trang bị cho mình càng nhiều kỹ năng càng tốt. Đặc biệt, định giá là một kỹ năng vô cùng quan trọng. Trường hợp định giá sai, nhà đầu tư có thể sẽ gặp phải nhiều rủi ro như mua cao, bán thấp hoặc thuê BĐS với giá ngất ngưởng dẫn đến khó cạnh tranh, thu hẹp tỷ suất sinh lời.
Hiện nay cơ quan quản lý giám sát nhiều nhất loại BĐS nào?
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai được các cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ nhất hiện nay so với các loại hình BĐS khác. Các cơ quan như xây dựng, quy hoạch kiến trúc, tài nguyên môi trường, phòng cháy chữa cháy… đều tham gia vào quá trình cấp phép xây dựng và đưa vào vận hành nhà chung cư.
Đầu tư BĐS nào có giá trị thấp nhưng biên lợi nhuận cao nhất?
Đất nông nghiệp là loại hình BĐS sơ khai nhất nên có giá trị rẻ nhất so với tất cả các kênh đầu tư khác. Thực tế cho thấy, người mua thường chuyển đổi mục đích sử dụng lên thành đất thổ cư khi đầu tư vào loại hình BĐS này. Nếu lên thổ cư thành công, nhà đầu tư có thể tách thửa, xây nhà hoặc sang nhượng. Giá trị tài sản sẽ tăng lên khi các thủ tục pháp lý hoàn tất. Trường hợp đầu tư đất nông nghiệp theo quy trình này thành công, lợi nhuận sẽ đột biến so với đầu tư đất thổ cư, nhà phố, biệt thự, căn hộ. Tuy nhiên, do liên quan đến thủ tục pháp lý và quy hoạch nên rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp cũng không hề nhỏ.