Trong 3 tháng đầu năm 2017, đất nền đang là phân khúc có hoạt động giao dịch sôi động nhất thị trường bởi biên lợi nhuận cao, phù hợp sở thích tích lũy của người Việt. Thế nhưng, với những khách hàng thiếu kinh nghiệm, miếng bánh này cũng tồn tại nhiều rủi ro khó lường.
Tốc độ tăng giá của đất nền, đặc biệt là khu vực vùng ven ngày càng nhanh và mạnh nhờ tác động của hạ tầng giao thông cộng với nguồn cung hạn chế. Khoảng một năm trở lại đây, giá đất các quận phía Đông Sài Gòn như quận 9, Thủ Đức tăng mạnh từ 10-30%, giá thứ cấp có thể tăng 50%, thậm chí 100%. Bên cạnh đó, một số khu vực mới như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Tân cũng gia nhập làn sóng tăng giá “nóng”, mức tăng cao nhất đạt 30%. Lợi nhuận đầu tư đất nền mang lại cao hơn rất nhiều so với phân khúc căn hộ. Sức hấp dẫn này khiến nhiều nhà đầu tư tuy còn thiếu thông tin, kinh nghiệm và hiểu biết pháp lý vẫn nóng vội tham gia. Do đó, không ít trường hợp người mua vấp phải khó khăn không đáng có.
Anh Minh Tú (Hòa Hưng, quận 10) ưng ý một mảnh đất gần 600m2 tại khu Long Trường (quận 9) nhưng chủ đất lại chỉ đồng ý bán nguyên thửa chứ không tách nhỏ. Anh Tú quyết định góp vốn cùng vài người quen mua và đứng tên đồng sở hữu. Nay vì cần tiền nên anh muốn bán ra nhưng gặp phải khó khăn do người mua chung không đồng ý. Anh Tú chia sẻ: “Lúc đầu chúng tôi thống nhất mua để đầu tư, khi nào giá tốt sẽ bán ra nên không cần tách sổ. Hiện tại lại phát sinh thay đổi khi những người kia muốn giữ lại chờ giá tăng mới bán. Cái khó là phần đất của tôi diện tích khá lớn, những người cùng mua lại không đủ tiền mua lại”. Anh Tú hiện chỉ còn cách tìm người chấp nhận mua lại mảnh đất và đứng tên chung với những người còn lại hoặc tìm cách lên thổ cư, tách thửa ra sổ cho từng người. Tuy nhiên, theo anh Tú, cả hai hướng giải quyết này đều gặp nhiều khó khăn.
Tương tự, tình trạng của anh Xuân Hậu còn bi đát hơn. Anh Hậu đồng sở hữu với 3 người bạn một khu đất 400m2 tại Xuân Thới Thượng, Hóc Môn. Khi mua, anh Hậu đã đề nghị người phụ trách tách thửa riêng song người này dây dưa kéo dài. Hiện sự việc trở nên khó khăn khi chính quyền chỉ cấp phép tách thửa cho các nền đất diện tích đạt 80m2, mặt tiền thửa đất hơn 5m. Trong khi đó, mỗi người sở hữu diện tích khác nhau: Diện tích đất của anh Hậu là 150m2, ba người còn lại lần lượt là 120m2, 70m2 và 60m2. Trường hợp tách thành 4 sổ như diện tích trên thì chỉ có anh Hậu và 1 người mua nữa đạt điều kiện. Tuy muốn đợi 2-3 năm, khi mật độ dân cư ở đây tăng rồi mới bán ra nhưng hiện tại, anh Hậu cùng những người khác buộc phải rao bán đất do sợ càng để lâu càng dễ phát sinh tranh chấp.
Đất nền đồng sở hữu sẽ phát sinh nhiều rắc rối nếu xảy ra tranh chấp.
(Ảnh minh họa, nguồn: Báo Nhân dân)Thực tế cho thấy, nhiều người mua mải chạy theo cơn sốt nhà đất, chấp nhận liều lĩnh nắm bắt cơ hội làm giàu mà tự mình hại mình. Kết quả là, họ phải chịu thiệt trong giao dịch vì thiếu hiểu biết hoặc chủ quan tin tưởng người khác. Trường hợp một tiểu thương tại chợ Tân Bình, anh Ngô Văn Thắng là một minh chứng. Nhìn thấy tiềm năng sinh lợi của đất nền khu Đông Sài Gòn, lại nghe lời môi giới tư vấn mua đất thời điểm đầu sẽ có giá thấp hơn nhiều so với khi hoàn thiện sổ, sợ nếu đợi ra sổ thì sẽ không còn đất để giao dịch, anh Thắng vội vàng làm hợp đồng góp vốn mua gần 250m2 tại một dự án mới triển khai dù chưa ra được sổ riêng. Đến nay, do thay đổi trong điều chỉnh chính sách quản lý đô thị nên chủ đầu tư chưa thể tách thửa, ra sổ riêng cho anh. Vì không muốn tiếp tục theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, cũng không muốn khởi kiện phiền phức, anh Thắng chấp nhận lấy lại tiền cọc. Anh Thắng cho hay: “Nếu so với thời điểm tôi mua, giá đất khu vực này đã tăng gần 20%, như vậy tôi thiệt một số tiền không hề nhỏ”.
Một nhà đầu tư đất không chuyên khác là chị Quảng Hương (Thuận Kiều, quận 5) cũng bị lừa sang nhượng nền đất dự án. Gia đình chị mua lại một nền đất 100m2 (quận 7) với giá gần 3,2 tỷ đồng vào đầu năm 2016. Thế nhưng, người bán mới chỉ đưa lại phiếu thanh đoán 2 đợt mệnh giá 1,3 tỷ từ chủ đầu tư với lý do phải đợi đợt thanh toán tới, chủ đầu tư ra phiếu đồng loạt mới đưa phiếu thanh toán cho chị. Phần vì tin người, phần không muốn dây dưa thủ tục phiền hà, chị Hương không trực tiếp liên hệ xác nhận với chủ đầu tư mà hoàn toàn thông qua người chuyển nhượng. Hiện tại, chủ dự án thông báo đóng tiền mua đất lần 3 thì cả nhà chị mới biết là chủ trước chưa trả hết tiền theo thỏa thuận với mình, trong khi người bán đã mất dạng. Chị Hương bức xúc nói: “Tôi quen chủ đất qua một môi giới nhưng giờ người này cũng không thể liên hệ, chủ đầu tư cho biết nếu không tiếp tục đóng tiền người thiệt sẽ là mình”.
Luật sư Trần Hoàng Phúc (Văn phòng luật Gia Phú, quận 5) cho rằng, rủi ro lớn nhất khi nhà đầu tư lựa chọn phân khúc đất nền là yếu tố pháp lý trong loại hình đất và bán nền phân lô. Loại hình bất động sản này phụ thuộc rất lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị từng thời điểm. Hơn nữa, pháp lý của đất nền cũng khá phức tạp, có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực tế và mang tính địa phương cao. Do đó, chỉ một sai sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục hay thay đổi trong chính sách quản lý cũng khiến một dự án không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền. Để tránh rủi ro, khách hàng chưa hiểu rõ về luật và còn ít kinh nghiệp đầu tư trong phân khúc đất nền nên chọn các dự án pháp lý minh bạch, đã hoàn thành việc ra sổ cho từng sản phẩm.
Mặt khác, nhà đầu tư cũng nên hạn chế tham gia vào các giao dịch đồng sở hữu bởi khi xảy ra tranh chấp sẽ rất phiền hà và việc giải quyết triệt để hầu như không khả thi. Đồng thời, người mua sẽ không tách sổ được nếu mảnh đất không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định hay không đạt được sự thỏa thuận với người đồng sở hữu. Khi phát sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên, giao dịch đứng trước nguy cơ bị đổ bể.