Khi mua nhà ở dự án hình thành trong tương lai, khách hàng cần yêu cầu doanh nghiệp trình 2 cơ sở pháp lý do ngân hàng và Sở Xây dựng phát hành.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty bất động sản Him Lam cho biết, để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành đã quy định khá nhiều cơ sở pháp lý.
Trong đó, hai loại giấy tờ đơn giản, hiệu quả nhất là văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Khi mua căn hộ đang xây, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu được kiểm tra hai loại giấy tờ được xem là chuẩn mực hiện nay. Theo đó, người mua nên thận trọng trước khi quyết định xuống tiền nếu thiếu một trong 2 loại giấy thông hành này.
Cụ thể, văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai được cấp bởi Sở Xây dựng có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý và đã hoàn thành xong phần móng. Theo quy định của pháp luật, đây là thời điểm hợp pháp chủ dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Kinh nghiệm cho thấy, tiến độ các dự án được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện huy động vốn, nghĩa là công trình chuẩn bị được xây dựng phần thân.
Chủ đầu tư trước khi bán nhà "trên giấy" phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và
được Sở Xây dựng thông báo dự án đã đủ điều kiện huy động vốn.
Mặt khác, chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp có ý nghĩa là, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn thì tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho người mua nhà. Hiện tại, chứng thư bảo lãnh gồm hai dạng. Thứ nhất là cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá uy tín doanh nghiệp). Thứ hai là cho vay có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp). Do vậy, khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng có thể yên tâm pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc nhiều khâu chặt chẽ khi có chứng thư này. Đồng thời, đây cũng là điều khoản đã được quy định trong luật hiện hành.
Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi (hiệu lực từ năm 2015) quy định, chủ đầu tư dự án trước cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết thì bên thuê mua, bên mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước cũng như những khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.
Gần 2 năm qua, điều khoản này đã được áp dụng vào thực tiễn, góp phần làm tăng độ an toàn, minh bạch cho dự án, nhờ đó người mua nhà tránh được nhiều rủi ro. Đây là quy định định vị các doanh nghiệp phát triển địa ốc theo hai hướng. Thứ nhất, bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Thứ hai, doanh nghiệp phải xây xong dự án mới được bán nếu muốn né quy trình bảo lãnh.
Theo ông Phúc, bên cạnh hai cơ sở pháp lý nêu trên, khách hàng và nhà đầu tư mua nhà dự án có thể sàng lọc thông tin bằng một số phương pháp thủ công để tránh rủi ro.
Ví dụ như tra cứu lịch sử hình thành, hoạt động của chủ đầu tư dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng. Mặt khác, bạn có thể bỏ ra vài tiếng đồng hồ để thực địa khu vực dự án tọa lạc. Tốt nhất, bạn nên ngồi ở các quán xá gần dự án để nghe ngóng thông tin từ dân địa phương hoặc phỏng vấn ngẫu nhiên tại địa bàn này để nắm được những tin tức ngoài luồng. Điều này sẽ cho bạn có thêm cơ sở để quyết định xuống tiền hay không.