Đặt cọc giữ chỗ luôn là điều kiện bắt buộc mà người mua nhà phải thực hiện. Tuy nhiên, không ít trường hợp bên bán "lật kèo" khi có khách hàng khác trả giá cao hơn. Chính vì vậy, để việc đặt cọc được an toàn và thuận lợi, có 4 nguyên tắc quan trọng mà người mua phải "nằm lòng" thì mới có thể đảm bảo quyền lợi của mình.
1. Phân biệt tiền trả trước và tiền đặt cọc
Tiền đặt cọc và tiền trả trước có điểm chung về mặt hình thức khi cả 2 đều là khoản tiền hoặc giá trị tài sản khác mà người mua giao trước cho người bán để đảm bảo tính chắc chắn của hợp đồng. Song, 2 khái niệm này không hề giống nhau về bản chất và cũng không thể đánh đồng với nhau.
Theo đó, tiền trả trước là việc bên mua thanh toán trước một phần giá trị căn nhà cho bên bán, nói khác đi là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Đặt cọc có ý nghĩa khác hoàn toàn và cụ thể là bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hay tài sản giá trị khác) trong thời gian nhất định nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa hai bên. Trên thực tế, bản chất của 2 khái niệm này đã có sự khác biệt nên hậu quả pháp lý khi có vi phạm xảy ra sẽ khác nhau tùy thuộc hình thức là tiền trả trước hay tiền đặt cọc.
Đối với tiền trả trước: Về nguyên tắc, tiền trả trước sẽ được hoàn trả lại cho bên mua nếu bên bán vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.
Đối với tiền đặt cọc:
- Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ vào giá trị hợp đồng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền nếu hợp đồng được thực hiện
- Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng
- Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên nhận đặt cọc nếu từ chối việc thực hiện hợp đồng sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc kèm theo một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý, theo quy định tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ–CP: Nếu số tiền mà một bên trong hợp đồng giao cho bên kia nhưng không xác định được là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này sẽ được coi là tiền trả trước. Do đó, người mua khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền cần chú ý ghi rõ khoản tiền giao trước cho bên bán là tiền trả trước hay tiền đặt cọc nhằm tránh những phát sinh tranh chấp sau này.
|
|
| Người mua cần nắm được 2 khái niệm tiền đặt cọc và tiền trả trước. Ảnh minh họa: Internet |
2. Minh bạch khoản phạt cọc/bồi thường
Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại”.
Khi giao dịch mua bán nhà, đất, người mua cần nắm rõ quyền lợi chính đáng của mình đối với việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc. Nguyên nhân là bởi bên mua sẽ dễ chịu thiệt khi bên bán đột ngột "lật kèo" và số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản cũng không hề nhỏ, giá trị chuyển nhượng cao. Vậy nên, ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc, bên bán khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc còn phải trả thêm cho bên mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng. Và để đảm bảo quyền lợi cho mình, tốt nhất, người mua phải lưu ý xem xét điều khoản về tiền phạt/bồi thường này một cách kỹ lưỡng.
3. Không bắt buộc nhưng nên công chứng hợp đồng đặt cọc
Dù Luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc nhưng để tránh trường hợp tranh chấp xảy ra cũng như bảo đảm tính pháp lý, việc thực hiện công chứng là cần thiết đối với người mua. Hồ sơ đầy đủ để thực hiện thủ tục công chứng sẽ gồm các giấy tờ như: dự thảo hợp đồng; phiếu yêu cầu công chứng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định; bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;…
Việc cần làm là nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng, sau đó sẽ được công chứng viên tiếp nhận và kiểm tra. Nếu đầy đủ giấy tờ, phù hợp với quy định của pháp luật thì hồ sơ sẽ được thụ lý và công chứng theo đúng quy định. Thời hạn công chứng trong vòng 02 ngày làm việc; thời hạn công chứng có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp.
|
|
| Dù không bắt buộc nhưng cả hai nên công chứng hợp đồng đặt cọc. Ảnh minh họa: Internet |
4. Củng cố pháp lý giao dịch bằng cách sử dụng vi bằng hoặc nhờ người làm chứng
Giao dịch chắc chắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chưa được công chứng hay tự soạn thảo sơ sài. Do đó, hai bên mua và bán nên tìm đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng cho việc đặt cọc. Ngoài việc xem xét lại các giấy tờ liên quan, văn phòng Thừa phát lại sẽ tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng và trực tiếp soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Tiếp đến, Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc (chứng kiến các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc và tiến hành giao tài sản đặt cọc). Không chỉ giúp giao dịch thuận lợi, vi bằng này còn đảm bảo cho người mua sự an toàn pháp lý, đồng thời là vũ khí sắc bén hỗ trợ cho việc thương lượng và giải quyết tranh chấp (không may xảy ra) của người mua với người bán.
Tuy không bắt buộc nhưng người làm chứng là yếu tố giúp hợp đồng đặt cọc có thể củng cố tính pháp lý. Một lưu ý quan trọng là đối tượng làm chứng không nên là một trong những đối tượng có quan hệ họ hàng, thân quen với một trong hai bên giao dịch. Trong hợp đồng, người làm chứng cũng cần ghi rõ các thông tin cá nhân cơ bản (gồm họ tên, ngày sinh, CMND, hộ khẩu thường trú…) và ký/ điểm chỉ, kèm theo lời xác nhận rõ ràng về việc làm chứng của mình.