Các chung cư được cấp sổ hồng 50 năm có giá rẻ hơn từ 7-10% so với các căn cùng quy mô và dự án. Sổ hồng 50 năm gắn với quyền, lợi ích khác nhau của chủ sở hữu khi hết thời hạn giao đất.
Anh Xuân Mạnh (36 tuổi) ở quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội đang tìm hiểu một dự án bất động sản tọa lạc ở phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm. Tuy nhiên, anh đang băn khoăn khi hợp đồng dự án cho biết chủ đầu tư được Nhà nước giao đất với thời hạn 50 năm. Trong khi đó, nhân viên tư vấn vẫn khẳng định khách mua sẽ được cấp sổ hồng với thời hạn lâu dài.
Sự khác nhau giữa sổ hồng 50 năm và lâu dài
Qua tìm hiểu được biết, người mua chung cư mới sẽ được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư. Thế nhưng, tính pháp lý của từng dự án sẽ quyết định thời hạn sở hữu ghi trong sổ hồng.
Thị trường vài năm gần đây ghi nhận sự xuất hiện của nhiều mô hình mới như căn hộ - văn phòng (shophouse, officetel), nhà chung cư làm văn phòng hay cửa hàng. Thực tế cho thấy, các dự án được chủ đầu tư xây nhiều tầng làm căn hộ kết hợp văn phòng bán cho người dân.
Đây là những dự án được triển khai trên phần đất mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng, có thu tiền sử dụng đất hàng năm. Tại các dự án này, các căn hộ được cấp sổ hồng với thời hạn sử dụng là 50 năm, tức bằng với thời gian Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư.
Đối với các dự án được triển khai trên đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư được phê duyệt xây căn hộ, người mua được cấp sổ hồng với thời hạn sở hữu lâu dài.
Mặt khác, với những dự án nhà ở triển khai trên phần đất Nhà nước giao thời hạn 50 năm, trường hợp chủ đầu tư đã xin được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở cho người dân thì hồ sơ ghi đất được giao 50 năm nhưng sổ hồng vẫn ghi lâu dài với lợi ích tương đương.
Giới chuyên gia cho biết, các dự án bất động sản được Nhà nước giao đất đều không quá thời hạn là 50 năm. Vậy nhưng, trong trường hợp khu đất được chuyển mục đích sang đất ở thì phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng lâu dài. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp sử dụng thì chỉ có thời hạn 50 năm. Mục đích của quy định này là để hạn chế tình trạng chủ đầu tư được giao đất nhưng chậm triển khai dự án, gây lãng phí.
Người dân mua nhà tại các dự án được đất giao 50 năm nhưng đã chuyển
mục đích sử dụng xây nhà để ở lâu dài thì khách hàng vẫn có đầy đủ
lợi ích. ( Ảnh minh họa: Hoàng Hà)
Chủ tịch Công ty luật Basico, luật sư Trương Thanh Đức cho hay, hiện có không ít dự án được giao đất 50 năm nhưng căn hộ vẫn được sở hữu lâu dài. Khi giao dịch, chủ đầu tư dự án căn hộ có thời hạn sở hữu phải ghi rõ thời gian sở hữu cụ thể.
Đối với những dự án đất được giao 50 năm nhưng đã chuyển mục đích sang đất ở thì phần nhà sẽ được sở hữu lâu dài. Tron gkhi đó, các loại hình khác như trường học, bệnh viện, văn phòng... chỉ có thời gian giới hạn.
Quyền và lợi ích của người mua nhà
Quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao là điểm khác biệt lớn nhất giữa căn hộ có sổ hồng 50 năm và lâu dài.
Trường hợp dự án hết thời hạn giao đất, chung cư cũ xuống cấp không đạt chất lượng quy định an toàn sẽ được yêu cầu xây mới nhằm tái định cư tại chỗ hoặc chuyển tới ở nơi khác. Chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền lợi của mình trong dự án dù mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó.
Vậy nhưng, đối với nhữn căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn, khách hàng sẽ không được hưởng lợi ích và đền bù giải tỏa. Bù lại, các căn hộ loại này có giá bán thường thấp hơn từ 7-10% so với các dự án căn hộ sở hữu lâu dài khác cùng quy mô, vị trí.
Những dự án căn hộ sở hữu 50 năm bản chất là các shophouse hay officetel nên sẽ được phép sử dụng để lưu trú hoặc đăng ký kinh doanh theo quy định hiện hành. Đồng thời, giá cho thuê các căn hộ này cũng cao hơn căn hộ để ở 15-20%. Điều này khiến nhiều chủ dự án thường đưa ra mức cam kết với khách mua mức lợi nhuận cho thuê lại với tỷ suất sinh lời khá cao.
Mua căn hộ sổ hồng 50 năm, khi hết niên hạn người dân sẽ không còn
quyền và lợi ích tại dự án. (Ảnh minh họa: Hoàng Hà)
Cả hai loại căn hộ này đều được phép sang nhượng quyền sử dụng như thông thường. Song, đối với những dự án căn hộ sở hữu 50 năm, thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ không thay đổi sau khi sang nhượng, vẫn bằng thời gian kể từ người sở hữu đầu tiên mua nhà.
Phân biệt dự án căn hộ sở hữu 50 năm như thế nào?
Theo các chuyên gia, đặc điểm dễ nhận biết nhất của căn hộ sở hữu 50 năm là lời chào bán của chủ đầu tư sẽ đi kèm cam kết mức lợi nhuận chi cho thuê lại. Bởi lẽ, đây là những căn hộ kết hợp văn phòng cho thuê nên thay vì sử dụng để ở trong 50 năm, mục đích chính của người mua là để cho thuê.
Cùng với đó, đối với các dự án có thời hạn sở hữu, chủ đầu tư khi giao dịch phải công khai toàn bộ hồ sơ, pháp lý, số năm sở hữu còn lại với người mua. Với các dự án căn hộ thông thường, chủ đầu tư chỉ chào bán giá trị từng loại căn hộ chứ không kèm cam kết lợi nhuận đầu tư.
Các dự án căn hộ dạng shophouse, officetel, condotel... chủ yếu đều thuộc loại hình căn hộ sở hữu 50 năm.