Làm sao để không bị mắc lừa mua căn hộ trên giấy?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư Tp.HCM), nền kinh tế khi vận hành sẽ luôn tồn tại hai mặt, cơ hội đầu tư và rủi ro luôn song hành, rất khó nhận diện rõ hai điểm này.

Với lĩnh vực bất động sản, rủi ro ở mức độ thấp là việc huy động vốn từ khách hàng sớm khi chưa đủ điều kiện, mức cao hơn là dự án chậm triển khai, chậm bàn giao và bán một căn hộ cho nhiều người.

Đáng ngại nhất là những dự án bị thế chấp bị ngân hàng thu giữ tài sản, dự án ma làm khách hàng có nguy cơ trắng tay hoặc bị chiếm đoạt. Có thể nói, những giao dịch sai quy định thường tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất.

Khi giao dịch mua bán nhà, khách hàng cần cẩn trọng. Ảnh: Khánh An

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, khách hàng nên tìm hiểu các văn bản, hợp đồng mà chủ đầu tư thường dùng để huy động vốn, đồng thời cân nhắc kỹ trước khi ký.

Cụ thể, giao dịch sẽ không được công nhận nếu văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền không đúng hình thức, sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản chấp thuận được huy động vốn của Sở Xây dựng).

Trong trường hợp này, Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015 quy định, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định nhưng lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Vì trái với quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005 nên văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản, văn bản đặt cọc để giữ chỗ đều vô hiệu. Tiền đặt cọc, giữ chỗ không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn.

Có trường hợp để khách hàng yên tâm hơn, chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên, việc xuất hóa đơn này là sai.

Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện. Điều kiện phát sinh được các bên thỏa thuận đưa ra và khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh.

Nhưng nếu dùng để huy động vốn hoặc hứa mua bán, dạng văn bản này cũng vô hiệu vì trái với Điều 125 Bộ Luật dân sự. Điều kiện sẽ được coi như không xảy ra khi có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện phát sinh.

Hình thức huy động vốn phổ biến nhất hiện nay là hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán. Hợp đồng này bị vô hiệu vì giao dịch giả tạo do việc vay tài sản có bản chất là bên cho vay giao tài sản, đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay.

Bởi vậy, văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản. Luật sư Phượng nhấn mạnh: "Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư về thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính và thực qua việc triển khai các dự án và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây".

Luật sư Bùi Sinh Quyền cho hay, pháp luật hiện không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng. Ảnh: Reatimes

Cũng theo luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, pháp luật hiện không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng.

Nhưng việc mua bán nhà hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014. Cụ thể, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau: "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng co sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó".

Chủ đầu tư chỉ được mở bán dự án khi xong phần móng. Như vậy, không phải pháp luật chưa có quy định. Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai không đúng đều có chế tài xử phạt.

Bởi, các hợp đồng không tuân thủ quy định Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư đương nhiên là vô hiệu. Người phải chịu thiệt thòi là những khách hàng đã góp vốn vào dự án.

Luật sư Quyền nhấn mạnh: "Để tránh những rủi ro xảy ra cho mình, bạn phải là người tiêu dùng thông thái. Nắm rõ hoặc được tư vấn của các tổ chức luật về những quy định của pháp luật trước khi đặt tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai".