Nên thận trọng khi vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS

Chỉ nên vay tối đa 50% giá trị BĐS

TS. Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế nhận định: “Theo tôi thị trường bất động sản (BĐS) đang trong đà hồi phục, giá trị có thể tăng 5-10% trong thời gian tới, do đó cơ hội để vay tiền đầu tư BĐS trong thời điểm này là khả quan. Mặc dù nói là khả quan nhưng người mua vẫn cần phải cân nhắc kỹ sản phẩm, tuyệt đối không nên ôm tiền vay ngân hàng xuống vùng sâu vùng xa hay những dự án thiếu khả thi, nhất là những dự án xa trung tâm TP, vừa thiếu lại yếu những giá trị cộng hưởng để có thể đầu tư được”.

Vì thế TS.Nhân cho rằng, người đầu tư cần phải cân nhắc kỹ 4 vấn đề. Một là mua ở vị trí nào? Hai là giá trị cộng hưởng có hay không? Ba là uy tín thương hiệu của người bán BĐS là ai? Bốn là thương hiệu của sản phẩm định mua là cao cấp, trung cấp hay thấp cấp để từ đó đánh giá nguồn cung và cầu của thị trường.

Trong đó, yếu tố cần đặt lên hàng đầu là uy tín của chủ đầu tư và uy tín của sản phẩm. Đặc biệt, một điều luôn phải ghi nhớ là vay tiền để đầu tư BĐS phải luôn cẩn trọng, vì không phải phân khúc nào trong BĐS cũng sinh lời tôt và không phải phân khúc nào cũng phù hợp để đầu tư. Thời điểm này, phân khúc trung cấp và bình dân đang là phân khúc thật của người tiêu dùng vì họ mua để ở. Còn theo báo cáo của CBRE thì căn hộ cao cấp lại thu hút giới đầu tư với 58% lượng giao dịch trong quý II này.

Ông Nhân nhìn nhận, đối với các căn hộ có giá khoảng 1-1,2 tỷ đồng có đầu ra và sức tiêu thụ rất dễ. Ngược lại, các căn hộ có giá 5-10 tỷ đồng dành cho người thu nhập cao lại có đầu ra khó hơn. Vì vậy, nếu vay ngân hàng để đầu tư các căn hộ có giá trị cao, khi sản phẩm không bán được thì áp lực trả lãi sẽ đè nặng lên đầu.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, lãi suất cho vay trước đây thấp nên lãi suất huy động vào ngân hàng thấp dẫn đến sức vay cũng yếu. Điều này dẫn tới việc người mua nhà có tâm lý lưỡng lựng vay vì không biết có còn thấp nữa hay không. Lãi suất huy động hiện nay đang có chiều hướng tăng lên. Đồng thời, Nhà nước đang tìm cách hạn chế lãi suất cho vay và khuyến khích ngân hàng nâng cao lãi suất huy động. Điều đó có khả năng khiến thị trường trở nên lành mạnh và lãi suất cho vay có nhiều khả năng ổn định. Tuy không thể khẳng định lãi suất cho vay có thể ổn định trong 3-4 năm nữa hay không nhưng ít ra cũng sẽ ổn định trong vòng 12 tháng tới. Ông quang cũng cho rằng, vay tiền ngân hàng để đầu tư vào BĐS thời điểm này là việc nên làm.

Cũng theo ông Quang thì khi lãi suất nhảy lên 18%/năm không thể đi vay để đầu tư BĐS được. Tuy nhiên, với mức lãi suất dưới 12%/năm như hiện nay thì nhà đầu tư có thể vay ngân hàng để đầu tư BĐS. Song, điều đó không đồng nghĩa việc khuyến khích nhà đầu tư vay 100% vốn ngân hàng, tốt nhất chỉ nên vay 50% giá trị BĐS để đảm bảo an toàn.

Những dự án nằm ở vùng sâu, vùng xa không nên vay tiền để đầu tư

Một điều cần chú ý là nhà đầu tư trước khi vay nên nghĩ tới rủi ro về lãi suất. Ông Quang cho biết, về lịch sử đi vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS thì khoảng 3-4 năm lãi suất sẽ biến động mạnh 1 lần. Tuy nhiên, lãi suất không biến động nhiều trong 3 năm gần đây. Ông Qang dự báo, trong 12 tháng tới lãi suất biến động thấp, tuy nhiên 18 tháng tới lãi suất sẽ biến động mạnh hơn. Còn về lãi suất cho vay cũng chỉ nên khoản 13%/năm vì hiện tại tất cả các ngành kinh tế đã dần tốt lên, dẫn tới việc nhu cầu vốn tăng dẫn đến lãi suất tăng theo.

Tuy cho rằng thời điểm này, các nhà đầu tư có thể vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS, song ông Quang cho rằng, nhà đầu tư chỉ nên vay khoản 50% giá trị BĐS, tuyệt đối không nên “lướt sóng” bằng việc vay đến 70-80% vì như vậy dễ dẫn tới  rủi ro. 

Áp lực lãi vay và rủi ro

Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản ECi Land, Trần Quyết Tiến lại có quan điểm khác, thị trường BĐS đã có chuyển biến tích cực rõ rệt so với giai đoạn vừa qua, nhưng sẽ khó có BĐS nào tăng giá tốt để người đầu tư ngắn hạn có lãi. Do đó, nhà đầu tư nào có tiền thật và không phải vay ngân hàng sẽ mua được BĐS đúng với bản chất giá trị của nó. Bởi khi đầu tư dài hạn không bị áp lực lãi vay thì nhà đầu tư sẽ thoải mái chọn thời điểm để ra hàng. Hơn nữa, một khi thị trường BĐS sôi động hơn thì lúc đó giá cả sẽ cao hơn và bán ra chắc chắn có lợi nhuận cao.

Theo nhìn nhận của ông Tiến, thời điểm này là cơ hội để người có tiền thật vì hiện nay BĐS cơ bản trở về giá trị thực. Nếu so với các kênh đầu tư khác như ngoại tệ, vàng hay gửi tiền ngân hàng hoặc đầu tư chứng khoán thì kênh BĐScó thể coi là khá hấp dẫn vì có nhiều loại hàng tốt có giá hợp lý để lựa chọn. Tuy nhiên, vấn đề vay tiền ngân hàng đề đầu tư BĐS thì không khuyến khích.