Bàn về vấn đề trên, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho hay, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại Tp. HCM thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn tham gia trong thời gian gần đây. Vậy nhưng, đây là kênh đầu tư không mấy dễ dàng. Những ai có ý định kinh doanh lĩnh vực này có thể tham khảo một số kinh nghiệm mà ông Chánh chia sẻ sau đây:
Một là, cần phải khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Trên thực tế, phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại các quận nội thành Tp. HCM gồm quận 1, 3, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh. Trong khi đó, những khu đô thị mới như quận 2 và quận 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp bao gồm: Người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người nước ngoài thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).
Nhà đầu tư nên căn cứ vào vị trí và địa bàn hoạt động mà chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài chính trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh này. Thực tế cho thấy, đến nửa đầu năm nay, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai và thị trường có dư địa lớn cho các nhà đầu tư mới.
Hai là, nhà đầu tư cần đánh giá nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. Hiện Tp. HCM có gần 10 triệu dân với tiến trình đô thị hoá mạnh mẽ đang thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, mức giá phải chăng và quản lý tốt.
Trên thực tế, loại phòng cho thuê phổ biến rộng từ 15-2 m2, ở gần trung tâm, có giá từ 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. So với phòng trọ bình dân, mức giá này đắt gấp đôi (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) song lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Tuy nhiên, vị trí của phòng trọ cao cấp cho thuê khá thuận lợi, dịch vụ đảm bảo, kết nối với khu trung tâm nhanh chóng, thuận lợi.
Theo đó, đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, họ chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Nhà đầu tư cần tùy số vốn đang có và vị trí khu đất để có thể cân nhắc diện tích phòng trọ, cũng như mức độ hoàn thiện loại hình bất động sản này.
Từ giữa cuối quý II/2015 đến nay, tại Tp.HCM tòa này này đang được chào
cho thuê phòng trọ cao cấp. (Ảnh:Rongbay)
Ba là, nhà đầu tư phải chọn được mô hình đầu tư hợp lý. Cách thứ nhất, họ tự mua đất, xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Với cách này, đòi hỏi nhà đầu tư phải có sẵn nguồn lực về tài chính, đầu tư xây nhiều tòa nhà và trực tiếp tham gia vào việc điều hành, quản lý và khai thác khách thuê.
Cách thứ hai, nhà đầu tư có sẵn đất, họ chỉ xây và cho thuê. Cách thứ ba, nhà đầu tư cá nhân “thuê để cho thuê lại”. Nhà đầu tư chỉ đi thuê, rồi bố trí cho thuê lại bằng quy trình riêng. Ưu điểm của phương án này vốn đầu tư ban đầu ít, thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z. Như vậy, tùy thuộc vào nguồn vốn nhiều hay ít mà nhà đầu tư có thể chọn lựa một trong các phương án trên.
Bốn là, cần kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu. Trong trường hợp mua đất và xây rồi khai thác cho thuê sẽ có thời gian thu hồi vốn rất lâu. Vì thế, nhà đầu tư nên chọn các khu vực nội để giá thuê được tốt nhất và giảm thời gian thu hồi vốn. Chẳng hạn, với giá đất từ 50-150 triệu/m2. Khi xây hoàn thiện thì giá thành dao động từ 4-5,5 triệu/m2 và giá cho thuê theo năm từ 5-6%/năm.
Nhà đầu tư có sẵn đất, tự xây rồi khai thác cho thuê thì thời gian thu hồi vốn khá nhanh. Nội thành vẫn là khu vực thích hợp để đầu tư loại hình nhà trọ này. Khi xây hoàn thiện sẽ có giá thành dao động từ 4-5,5 triệu/m2 và giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.
Nhà đầu tư sẽ thu hồi vốn nhanh nhất khi làm theo cách chỉ đi thuê rồi cho thuê lại. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Nhà đầu tư có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Bằng cách này, giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40%/năm.
Năm là, cần phải tiết giảm chi phí đầu tư bằng nhiều hình thức.
Việc đầy tư, kinh doanh phòng trọ cao cấp cho thuê có vô vàn khoản phí không tên cần phải chi như phí lao công, bảo vệ, duy tu, bảo dưỡng, thợ điện - nước,... Vì thế, nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, phù hợp nhằm tránh bị đội chi phí.
Chẳng hạn như, thay vì thuê lao công toàn thời gian, bạn có thể thuê theo giờ hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí. Hơn nữa, nên tìm những nhóm thợ nhỏ, giá mềm, có uy tín và thương lượng trước để ngay khi gặp sự cố (tắc cầu cống, hoặc hố ga có vấn đề,…) có thể xử lý được ngay. Có thể thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Ngoài ra, phí điện nước, thang máy, rác, cáp, internet, giữ xe có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải các chi phí. Một khi nhà đầu tư khéo vun vén hoàn toàn có thể dư dả để trang trải chi phí này.
Sáu là, cần quản lý khách thuê phòng trọ cao cấp. Nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Trường hợp cảm thấy không an tâm thì nên từ chối khách để tránh những rắc rối không hay về sau. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Đặc biệt, nhà đầu tư có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh như mạng xã hội, rao vặt,…
Bảy là, nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro. Đầu tiên là rủi ro trong việc lựa chọn sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Tiếp đến là trình độ quản lý bị giới hạn. Đơn cử như, thu tiền thuê trễ hạn, an ninh trật tự quản lý kém, duy tu và bảo dưỡng, xử lý các sự cố,…
Mặt khác, khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, dẫn tới nhiều phòng trống làm suy giảm lợi nhuận đầu tư. Thêm nữa, nguồn lực về tài chính có hạn, nhà đầu tư xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Cuối cùng, rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách thuê đã đặt cọc.
Tám là, nhà đầu tư cần chuẩn bị giải pháp phòng tránh thua lỗ. Đối với nguồn vốn, kinh doanh phòng trọ cao cấp là suất đầu tư dài hạn, đòi hỏi phải có trường vốn, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính (vay mượn). Còn về mặt tinh thần, nhà đầu tư không nên bỏ cuộc giữa chừng, phải nhẫn nại, cụ thể, tỉ mỉ. Vì thế, đừng đỏi hỏi kết quả ngay trong một thời gian ngắn được. Đối với ứng xử xã hội, nhà đầu tư phải giao tiếp tốt, cần biết lắng nghe ý kiến, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Đặc biệt, nhà đâu tư luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ phòng trọ để thu hút khách hàng.
Chín là, phải biết tận dụng ưu điểm dòng tiền cho thuê ổn định bất chấp các điều kiện của thị trường địa ốc. Các nhà đầu tư có từ 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có thể an tâm về khoản tiền thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Trường hợp vay ngân hàng, thì dòng tiền đều đặn này có thể giúp họ giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc.