Lĩnh vực bất động sản (BĐS) hiện nay đang hút được sự quan tâm của giới đầu tư do nhận được khá nhiều yếu tố hỗ trợ từ chính sách. Song, không phải cổ phiếu BĐS nào cũng đáng để giải ngân.
Kỳ vọng vượt thị giá
Phân tích của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho thấy, chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS năm 2014 đã tăng khoảng 20%. Mặc dù tăng trưởng EPS bình quân của toàn ngành vào khoảng 57% (loại trừ VIC do công ty này có thu nhập bất thường từ việc chuyển nhượng một phần Vicom Center A trong năm 2013), tuy nhiên EPS bình quân của các cổ phiếu BĐS chỉ vào khoảng 560 đồng và tỷ số P/E trailing của nhóm cổ phiếu này cũng lên tới 44 lần (khoảng 29 lần nếu tính cả VIC).
Như vậy có thể thấy thị trường chứng khoán vẫn đang kỳ vọng rất nhiều vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS. Dù trên thực tế thì sự cải thiện vẫn chưa thực sự rõ nét.
Nhìn chung, kết quả kinh doanh của các công ty BĐS niêm yết năm nay sẽ chỉ ở mức khá về giá trị tuyệt đối do điểm rơi ghi nhận doanh thu của hầu hết các dự án vừa được khởi công hoặc khởi động lại đều rơi vào giai đoạn 2016-2017. Đương nhiên với kết quả kinh doanh khiêm tốn năm 2014 thì tăng trưởng lợi nhuận bình quân của hầu hết các doanh nghiệp có thể đạt mức cao.
Trong đó có một vài doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp vốn hóa vừa và nhỏ có quỹ đất nhưng đang gặp khó khăn về tài chính cũng có cơ hội ghi nhận lợi nhuận đột biến qua việc bán hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư vào các dự án.
Do đó, khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu BĐS là không nhiều. Mà thay vào đó sự đột phá sẽ vẫn đến từ “câu chuyện” riêng của từng doanh nghiệp. Thậm chí một số doanh nghiệp vẫn có giá trị sổ sách cao hơn giá thị trường.
Chọn theo phân mảng
Hiện nay, thị trường BĐS được phân theo 3 mảng chính là: Nhà ở, cho thuê và công nghiệp. Với những chính sách hỗ trợ ngành BĐS vừa mới ban hành của Chính phủ, ngành BĐS dự kiến vẫn thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong năm 2015.
Cụ thể, nhóm cổ phiếu BĐS công nghiệp được nhận định là có triển vọng nhất. Theo dự báo vốn FDI giải ngân 2015 tăng 10% nên xu hướng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam để đón đầu các hiệp định thương mại lớn như TPP và FTA của các công ty đa quốc gia cùng sự mở rộng của các doanh nghiệp vệ tinh và logistics, đồng thời là nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ gia tăng mạnh.
|
|
| Không phải cổ phiếu BĐS nào cũng đáng để giải ngân. Ảnh minh họa |
Công ty chuyên phân tích về lĩnh vực BĐS Cushman & Wakefield cho biết, nguồn cung mới được dự báo là khá hạn chế nên giá thuê đất sẽ tăng khoảng 5-7% trong năm nay.
Về BĐS nhà ở thì phân khúc nhà đất giá rẻ đang được coi là đón nhận nhu cầu thực, còn phân khúc cao cấp được coi là còn nhiều rủi ro. Giới chuyên gia kỳ vọng, năm nay sẽ tiếp tục có sự gia tăng đều đặn về nhu cầu phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhất là sau khi các điều kiện từ gói 30.000 tỷ đồng được nới lỏng (thời gian cho vay tối đa lên tới 15 năm, lãi suất giảm còn 5%/năm).
Với khả năng tiêu thụ tốt và nhanh chóng, các dự án này có thể tạo ra dòng tiền cho các doanh nghiệp có sẵn sản phẩm để kinh doanh. Bên cạnh đó, triển vọng tiêu thụ của sản phẩm đất nền trong năm nay cũng khá tích cực nhờ sự hình thành các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngã, Bến Lức-Long Thành,…
Đây sẽ là nguồn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận chính cho nhiều công ty BĐS vì sản phẩm đất nền không cần nhiều vốn đầu tư và có thể triển khai nhanh.
Còn lại là mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê sẽ khó khởi sắc trong vòng một năm tới, do nguồn cung về diện tích được dự báo sẽ tăng nhanh so với nhu cầu.
Lời khuyên cho nhà đầu tư
VDSC đưa ra lời khuyên, đối với BĐS nhà ở thì các nhà đầu tư nên ưu tiên chọn những doanh nghiệp đang có các dự án sẵn sàng để kinh doanh hoặc sắp hoàn thành, nhất là các dự án đất nền và căn hộ phân khúc trung bình hoặc thấp vì đây là những sản phẩm mà thị trường đang thực sự có nhu cầu.
Bên cạnh đó, những công ty BĐS vừa cải thiện được tình hình tài chính nhờ huy động vốn hoặc chuyển nhượng dự án và những doanh nghiệp đang thực hiện tái cấu trúc cũng được coi là các cơ hội để xem xét đầu tư.
Hơn nữa, đối với BĐS khu công nghiệp, vì các doanh nghiệp FDI hiện đang có xu hướng xây dựng cơ sở sản xuất ở những địa phương có nguồn nhân công giá rẻ với nhiều chính sách ưu đãi và gần các đô thị lớn như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Nam và Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Nghệ An, Nam Định ở phía Bắc nên đây sẽ là những tỉnh thành có tiềm năng thu hút FDI. Chính vì vậy, những doanh nghiệp BĐS còn quỹ đất lớn để phát triển KCN ở những khu vực này cũng nên được quan tâm.
Về mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ và văn phòng, nhu cầu thuê mới hiện vẫn chưa cải thiện đáng kể. Nhưng các nhà đầu tư vẫn có cơ hội đầu tư dài hạn vào các doanh nghiệp có dự án bán lẻ quy mô lớn và hệ thống trải rộng hoặc dự án là mục tiêu mua bán sáp nhập.