Khi mua nhà ở, ngoài những thông tin quan trọng về giá cả, vị trí, phương thức thanh toán... bạn phải lưu ý đến các điều kiện giao dịch nhà ở sau đây.
Tìm hiểu kỹ thông tin
Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, để có thể mua bán, tặng cho, cho thuê mua, thế chấp… nhà ở phải có đủ 4 điều kiện như sau:
Một là, có giấy chứng nhận theo quy định.
Hai là, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu; với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn thì phải đang trong thời hạn sở hữu nhà ở.
Ba là, không bị kê biên để thi hành án, không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bốn là, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, để tránh các phát sinh ngoài ý muốn, người mua nhà ở cần tìm hiểu thêm các thông tin về quy hoạch, ngăn chặn hoặc hạn chế giao dịch…
Người mua nhà có thể đề nghị UBND quận, phường cung cấp thông tin quy hoạch của nhà, đất. Mặt khác, khách hàng có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để tìm hiểu thông tin ngăn chặn, hạn chế giao dịch.
Ngoài ra, người mua nhà cũng cần tìm hiểu một số thông tin cần thiết khác như người bán nhà có phải là chủ sở hữu nhà hay không; trong trường hợp không phải thì người đó có được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp hay không. Đối với diện tích nhà đất, giữa giấy tờ và thực tế có phù hợp với nhau không, diện tích đó đang được sử dụng như thế nào nếu có chênh nhau…
Trước khi quyết định mua nhà, người mua cần tìm hiểu kỹ các điều kiện giao dịch.
(Ảnh minh họa)Nội dung hợp đồng
Hiện nay, tại Tp.HCM, tùy thuộc vào sự lựa chọn, bên bán và bên mua có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn để công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.
Các bên thỏa thuận hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo nội dung hợp đồng, bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; quyền và nghĩa vụ của các bên; thời gian giao nhận nhà ở; cam kết của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà cũng cần mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Riêng với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.
Đồng thời, hợp đồng nêu rõ giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; nếu mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng nêu rõ thời hạn và phương thức thanh toán tiền.
Chữ ký phải ghi rõ họ, tên của các bên, trường hợp là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Nộp thuế, phí
Sau khi hợp đồng được công chứng, bên mua (hoặc bên bán) có thể liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai huyện/quận để làm thủ tục chuyển nhượng và nộp thuế. Cụ thể:
Lệ phí trước bạ khi bán nhà: Người mua nộp 0,5% tính trên bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất do UBND Tp.HCM ban hành.
Thuế thu nhập cá nhân: Nếu người nộp thuế không có cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì nộp 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng với điều kiện giá này không thấp hơn khung giá do UBND Tp.HCM ban hành hằng năm.
Cấp giấy chứng nhận: Bên mua có thể làm thủ tục đăng ký biến động do thay đổi tên chủ sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận hoặc làm thủ tục cấp mới giấy chứng nhận mang tên mình.