Những điều cần lưu ý khi mua chung cư

Nên kiểm tra kỹ những thông tin về bên bán/chủ đầu tư

Đây là việc làm rất quan trọng và không thể bỏ qua. Hiện có hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang hoạt động nên việc kiểm tra thông tin là không đơn giản. Đặc biệt là khi tính minh bạch của thị trường chưa cao như hiện nay.

Khách hàng có thể tìm kiếm thông tin từ các phương tiện truyền thông như: báo chí, mạng xã hội... Nhưng người mua cần tỉnh táo và chắt lọc tin tức, để từ đó tìm được những thông tin cần thiết về dự án như: giấy chứng nhận kinh doanh/đầu tư, giấy phép quy hoạch, bản đồ/bản vẽ chi tiết...; năng lực, uy tín của chủ đầu tư thông qua những dự án thành công; những tranh chấp, bất đồng của chủ đầu tư với người mua nhà và những cách giải quyết tranh chấp đó.

Trên thực tế, các dự án của những chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu đều thu hút lượng khách mua rất lớn. Nhưng bên cạnh đó, vẫn có những chủ đầu tư không bán được căn nào dù đã đưa ra nhiều chương trình giảm giá, khuyến mại, chiết khấu…

Hợp đồng mua bán và phí dịch vụ quản lý căn cứ vào diện tích căn hộ

Cần thận trọng với những khuyến mại, chiết khấu của bên bán

Khách hàng nên cẩn trọng trước sự chiết khấu, khuyến mại của nhà phân phối, chủ đầu tư. Nhiều dự án quảng cáo rằng, khi thanh toán luôn 100% giá trị BĐS thì sẽ được chiết khấu 6-7% trên tổng giá bán hoặc chỉ cần thanh toán 30-40% là có thể nhận nhà ngay rồi trả dần phần còn lại trong 1-2 năm. Với chiết khấu như vậy thì cũng chỉ tương đương với lãi suất gửi tiết kiệm kì hạn 1-2 năm.

Ở nhiều dự án, đơn vị phân phối hoặc chủ đầu tư chào bán với mức giá rất thấp. Nhưng đó chỉ là giá ban đầu (chưa bao gồm 2% phí bảo trì và thuế VAT). Hoặc khi số lượng căn hộ còn ít và chủ yếu là các căn hộ xấu thì họ sẽ đưa các căn hộ khác ra chào mời và tung ra nhiều chiêu khuyến mại. Nếu không cẩn thận, khách hàng sẽ dễ bị xiêu lòng trước lời có cánh của môi giới.

Vì vậy để không bị lôi kéo và thua thiệt trong việc mua bán, người mua cần chủ động tìm hiểu đầy đủ những thông tin về dự án và chủ đầu tư.
Hợp đồng mua bán nhà cần được xem xét kỹ

Hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý quan trọng nhất, ràng buộc trách nhiệm các bên khi tiến hành việc mua bán BĐS. Về bản chất, hợp đồng mua bán nhà là loại hợp đồng mua bán tài sản vì vậy văn bản này chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Nhưng đối tượng của hợp đồng lại là BĐS nên nó còn chịu sự cả sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và một số văn bản liên quan. Loại hợp đồng này mang bản chất của hợp đồng mua bán tài sản. Thông qua quá trình thương lượng, trao đổi và ký kết, ý của các bên phải được thể hiện rõ ràng và hợp đồng sẽ được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lợi của các bên.

Vì vậy, không thể tồn tại một mẫu hợp đồng do một bên đơn phương soạn thảo để buộc bên còn phải ký kết. Nhưng hiện nay, hầu hết các hợp đồng mua bán nhà ở, những quy định về thương lượng, sửa đổi... gần như chỉ dựa trên ý của bên bán - chủ đầu tư.

Người mua cần xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán nhà (ảnh: Nguyên Minh)

Cơ quan quản lý Nhà nước đã có sự điều chỉnh đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Cụ thể, khi soạn thảo hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cần tuân thủ theo Hợp đồng mẫu trong Thông tư 03/2014/TT-BXD ban hành ngày 20/2/2014 (Thông tư này được thay thế cho Thông tư 16/2010/TT-BXD).

Bắt đầu từ ngày 8/4/2014, Thông tư 03 sẽ chính thức có hiệu lực. Pháp luật sẽ không công nhận và không sử dụng hợp đồng mua bán chung cư thương mại làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp mua bán căn hộ giữa khách hàng và chủ đầu tư nếu hợp đồng đó không tuân thủ các nội dung theo Hợp đồng mẫu. Để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải đăng ký Hợp đồng mẫu với các cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành đăng ký hợp đồng mua bán BĐS với Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương). Hợp đồng mua bán nhà ở này sẽ chỉ sử dụng khi đã được Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt. Nhằm hạn chế tình trạng áp đặt ý chí đơn phương của các chủ đầu tư lên hợp đồng mua bán BĐS, quy định này chính là một bước nâng cao vai trò quản lý Nhà nước.

Cần thận trọng trong quá trình nhận bàn giao nhà

Việc nhận bàn giao nhà là một việc rất quan trọng nhưng nhiều người mua nhà lại không để ý đến quá trình này. Trên thực tế, lợi dụng tâm trạng vui mừng khi nhận nhà mới của người mua, một số chủ đầu tư đã khéo léo bổ sung thêm giấy tờ, hồ sơ để bắt khách hàng ký nhận như một phần trong quá trình bàn giao căn hộ.

Nhiều vi phạm đã nảy sinh trong quá trình bàn giao nhà như: không tiến hành đo đạc lại căn hộ (vì có thể biên bản đo đạc đã có là do một đơn vị được chủ đầu tư thuê được đưa ra); thiếu nội thất (chủ đầu tư nói sẽ sớm bổ sung nhưng thực tế những thiết bị đó sẽ không được trao trả cho khách hàng); thi công, hoàn thiện với chất lượng kém; nếu người mua nhà muốn tự hoàn thiện căn hộ thì chủ đầu tư bắt người mua nhà phải chọn những nhà thầu do chủ đầu tư chỉ định hoặc phải đặt cọc tiền để hoàn thiện căn hộ; tính phí dịch vụ quản lý ngay khi bàn giao nhà mặc dù hộ chưa thể vào ở được; bắt buộc khách hàng phải nộp thêm các khoản phí để được cấp sổ hồng; tự ý tăng phí quản lý dịch vụ; chất lượng dịch vụ bình thường nhưng lại thu phí dịch vụ quản lý cao; tự ý thu thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

Cần có sự liên kết chặt chẽ giữa các cư dân

Trên thực tế, khi người mua nhà liên kết chặt chẽ và sử dụng sự hỗ trợ từ các cơ quan truyền thông chính thống, nhiều tranh chấp giữa họ với chủ đầu tư đã được giải quyết, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ đúng pháp luật, đảm bảo lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Để có được một thị trường BĐS minh bạch, các cư dân cần chủ động, tích cực liên kết với nhau và sử dụng sức mạnh của truyền thông. Sức mạnh của dư luận đôi khi đem lại hiệu quả hơn việc kiện cáo, khiếu nại tại Tòa án hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, đối với các sai phạm của chủ đầu tư, cần sự tích cực vào cuộc của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Những sai phạm đó cần được giải quyết một cách minh bạch, nhanh gọn. Trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ và khi phát sinh những tranh chấp, bất đồng, cư dân cần tham khảo, tham vấn cẩn thận về mặt pháp lý.