Những chướng ngại mà người mua nhà trong hẻm nhỏ dưới chuẩn cần phải tính đến là pháp lý phức tạp, kèm về thanh khoản, xây sửa khó khắn và thường bị ép giá vì lưu thông bất tiện...
Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, việc mua nhà trong hẻm nhỏ có thể tóm gọn lại thành cẩm nang bỏ túi với 7 điều cần lưu ý trước khi quyết định xuống tiền mua để ở hoặc mua đầu tư.
Một là, cần hiểu đúng về khái niệm 'hẻm'. Nội dung quyết định số 88 ban hành năm 2007 của UBND Tp.HCM về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu nêu rõ, đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m. Đồng thời, phạm vi áp dụng của quyết định này là các quận nội thành cũ tại Sài Gòn gồm các quận sau: quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 6, quận 8, quận 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Gò Vấp, Tân Phú, Phú Nhuận. Còn nhà trong hẻm tức là mặt tiền lộ giới của tuyến đường trước nhà nhỏ hơn hoặc bằng 12m.
Theo quyết định trên, hẻm được chia thành các loại: Hẻm chính, hẻm nhánh, hẻm cụt, hẻm chung. Trong đó, hẻm chính là đường hẻm được nối thông vào đường phố (đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác. Còn hẻm nhánh là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính hoặc có liên thông với hẻm khác. Đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố được gọi là hẻm cụt. Lối đi chung là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, hình thành khi phân tách lô đất. Độ rộng của hẻm tối thiểu phải là 3,5m, nhưng hiện trạng tại Tp.HCM có hàng chục nghìn con hẻm cần phải được chỉnh trang do nhỏ hơn cả chiều rộng tối thiểu 3,5m, không ít con hẻm lòng đường chỉ vừa một xe gắn máy đi lọt.
Hai là, nhà nằm trong hẻm càng nhỏ thì rủi ro pháp lý càng cao. Trong trường hợp lộ giới hẻm đang nhỏ (3,5m trở xuống), nhiều khả năng hẻm phải được chỉnh trang và quy hoạch lại. Nếu hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, gia chủ sẽ không được cơi nới, sửa chữa, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình. Trên thực tế, nhiều người rất khốn khổ vì kiểu quy hoạch treo này. Hơn nữa, nhà trong hẻm thường bị cơi nới lấn chiếm lòng hẻm và xây dựng sai phép có thể khiến công trình khó hoàn công.
Khách mua nhà trong hẻm tại Tp.HCM nên cân nhắc nhiều khía cạnh trước khi
quyết định xuống tiền. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Ba là, mua nhà trong hẻm phải chấp nhận lưu thông bất tiện. Thực tế cho thấy, nhà hẻm càng nhỏ thì di chuyển càng vất vả, chưa kể tình trạng lấn hẻm để kinh doanh, để xe, đổ rác vô tội vạ. Nhất là khi có cháy nổ, cưới hỏi, ma chay, giỗ chạp đều chật vật khó khăn không chỉ vì lưu thông tắc nghẽn mà còn không có chỗ đỗ xe.
Bốn là, nhà trong hẻm cụt thường có thanh khoản kém hơn các căn nhà hẻm to. Nhà đầu tư thông mình có câu nói cửa miệng là 'thà đổ tiền vào nhà nhỏ trong hẻm to còn hơn là mua nhà to trong hẻm nhỏ' là vì thế. Nhà trong hẻm nhỏ giá thường rẻ song lại phải tốn chi phí tân trang sửa chữa liên miên. Do đó, khó tránh cảnh mua dễ bán khó hoặc kéo dài thời gian thương lượng, khó khăn trong việc chốt giao dịch.
Năm là, hẻm càng nhỏ thì giá trị căn nhà càng bị giảm sút so với tài sản ở vị trí khác có cùng giá trị. Trường hợp cần tiền, gia chủ bán nhà trong hẻm nhỏ thường bị ép giá cũng như gặp nhiều trở ngại trong việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng do bị định giá quá thấp. Chẳng hạn, nhà tại hẻm Phạm Viết Chánh, P.Nguyễn Cư Trinh, Q.1, Tp.HCM diện tích đất 92m2 với giá chỉ có 4,5 tỷ (giá chưa thương lượng), tức khoảng 49 triệu đồng/m2, cách đó vài căn một căn nhà nằm ở ngã ba lòng hẻm to hơn và xe hơi ra vào được lại có giá bán lên đến gần 80 triệu đồng.
Sáu là, sửa chữa, xây dựng nhà trong đường cụt, hẻm nhỏ thường bị đội chi phí rất nhiều so với những vị trí khác do không có chỗ chứa vật tư, do đó vận chuyển vật liệu nhiều lần bị hao hụt, tốn thêm chi phí nhân công và thời gian. Mặt khác, trong quá trình xây dựng khó tránh khỏi ảnh hưởng vách chung, tường chung, chống thấm khó khăn do ứ đọng nước nhà bên cạnh. Nếu nhẹ thì xử lý nhanh thông qua thỏa thuận, còn nặng có thể tranh chấp kéo dài.
Bảy là, môi trường xã hội trong hẻm cụt thường chỉ ở mức trung bình trở xuống. Đặc biệt, văn hóa nhà trong hẻm nhỏ phức tạp hơn chung cư gấp nhiều lần vì không có ban quản lý đôn đốc nhắc nhở mà chủ yếu vận hành trên tinh thần tự giác. Thứ nữa, tính riêng tư bị hạn chế vì lòng hẻm quá hẹp, rác thải sinh hoạt tập trung không đúng nơi, việc mua bán lấn chiếm khuôn viên hẻm hoặc cơi nới bằng cách đỗ xe, hay chứa đồ cũ ngay lòng hẻm, trộm cướp... khá phổ biến, khiến nhà hẻm kén khách hơn các tài sản khác hoặc có tính thách đố cao đối với giới đầu tư.