Những "tử huyệt" cần biết khi đầu tư bất động sản

Dưới đây là bài viết của Phan Thanh Bảo Ngọc (tên thường gọi là Tuệ Nghi) chia sẻ với độc giả VnExpress. Cô là doanh nhân 9X này từng thành công trong kinh doanh địa ốc.

Doanh nhân 9X Phan Thanh Bảo Ngọc từng thành công với buôn nhà cũ, sửa
lại rồi bán.

 Một là, rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Có thể nói, đây là yếu tố sống còn, là mối bận tâm và cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp BĐS vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Trên thực tế, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra suôn sẻ. Có rất nhiều chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, chẳng hạn như giá đất tăng, các loại thuế hoặc chủ đất eo sách, khoản dự phòng... điều này có thể kéo dài nhiều năm không dứt.

Hai là, rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án. Nên lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém, ô nhiễm môi trường và thiếu thốn tiện ích. Bởi điều đó có thể sẽ  làm giảm giá trị khai thác của dự án, hoặc ế hàng.  Trong khi những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, có môi trường sống tốt thường hút khách, dành được sự quan tâm của đông đảo khách hàng và họ thường chọn mua BĐS tại những dự án này. Tuy nhiên, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Thực tế cho thấy, có trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.

Ba là, rủi ro về chính sách. Điển hình là các chính sách có tác động trực tiếp như ngân hàng, thuế, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở mới sửa đổi… sẽ  ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh nhà đất. Theo đó, chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Minh chứng là, cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư BĐS hiện nay. Các dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.

Bốn là, rủi ro về lãi suất. Thông thường, những dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Các chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Nhà đầu tư nhỏ lẻ, khách hàng cá nhân cũng vay khi mua dự án. Nhưng hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cùng với việc điều chỉnh lãi suất thả nổi và có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong lĩnh vực đầu tư này.

Năm là, rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Trong bối cảnh hội nhập hiện nay, khủng hoảng kinh tế trong nước, ở khu vực hoặc trên thế giới đều ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả đầu tư. Do đó, việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thành bại. Kinh nghiệm cho thấy, chủ đầu tư thường phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Và hậu quả sẽ khó lường, nếu tính sai thời điểm. Hiện nay, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành BĐS Việt Nam vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Vì vậy, đầu tư vào BĐS chính là ván cược có không ít rủi ro. 

Sáu là, rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu. Bên cạnh việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, chủ đầu tư cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế hoặc các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Trường hợp có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá BĐS giảm, hàng hóa có thể bị ế.

Bảy là, rủi ro về kiến trúc phong thủy. Tại các nước phương Đông, thiết kế BĐS cần đạt tới sự hài hòa, cân bằng giữa gió, khí và nước. Yếu tố phong thủy không thể thiếu trong các dự án BĐS. Trên thực tế, tại Việt Nam đã từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả, thậm chí bán cả dự án cũng không ai mua.

Tám là, rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Ở nước ta, dòng vốn đầu tư BĐS thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Nếu bạn chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư và thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Trong trường hợp nguồn vốn có vấn đề thì dự án thường phải hoãn lại, điều này gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Cho nên, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư BĐS.

Chín là, rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp. Tại Việt Nam, các doanh nghiệp BĐS thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hoặc thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh ngay từ đầu. Vì thế doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa định đầu tư. Khi BĐS hình thành không bán được thì đã muộn màng, “không thể xếp bàn cờ làm lại”. Do đó, khi tạo ra một BĐS mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử huyệt.

Mười là, rủi ro về năng lực quản lý dự án. Tại thị trường BĐS Việt Nam, các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Chủ đầu tư chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu hoặc chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Cách thức làm việc này sẽ tạo ra nhiều rủi ro về tiến độ, chất lượng và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực quản lý, vận hành dự án BĐS.

Và cuối cùng là rủi ro về năng lực vận hành BĐS hay hậu mãi. Phần lớn chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, cũng như chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của BĐS cũng không cao. 

Thời gian qua, những vụ kiện tụng, tranh chấp về cách vận hành chung cư, cao ốc của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Nếu chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh BĐS kém sẽ mất uy tín thương hiệu rất lớn. Các nhà đầu tư BĐS nên lưu ý kỹ vấn đề này.

Tuệ Nghi