Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua chung cư mini

Lũ lượt mua chung cư mini vì lợi thế vị trí

Thị trường chung cư mini tại Hà Nội đã sôi động trở lại từ đầu năm 2015. Đa số chung cư mini đều tọa lạc ở các vị trí “vàng” tại các quận trung tâm như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Long Biên, Tây Hồ, thuận tiện cho việc đi lại. Thêm vào đó, chung cư mini còn biết hút khách hàng bằng cách chia căn hộ thành nhiều loại diện tích từ 30 - 45m2 để khách hàng dễ dàng lựa chọn. Mức giá hiện nay được chủ đầu tư rao bán dao động từ 19 - 23 triệu đồng/m2 nhưng vẫn hút khách nhờ sở hữu lợi thế về vị trí.

Khi mua chung cư mini, chủ đầu tư luôn cam kết sẽ làm sổ đỏ cho khách theo như các chung cư ở các khu đô thị theo Nghị định 71 Thông tư 16. Và cũng để lấy lòng tin của khách hàng, chủ đầu tư sẵn sàng cho khách giữ lại từ 10 - 20 triệu đồng cho tới khi nào làm được sổ đỏ. Thế nhưng, thực tế lại hoàn toàn ngược lại khi nhiều gia đình đã chuyển về ở chung cư mini đã 4 năm nhưng vẫn chưa được tách sổ, nếu hỏi thì cũng chỉ được giải thích “đang chờ cơ quan chức năng xem xét”.

Anh Hoàng Văn Dũng, chủ 1 căn hộ chung cư mini ở phường Nhân Chính (quận Thanh Xuân) bức xúc: “Tôi mua nhà năm 2012, lúc làm hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành thủ tục cấp sổ đỏ xong trong năm 2012. Thế nhưng, sau gần 4 năm chờ đợi, đến nay gia đình tôi chưa nhìn thấy sổ đỏ đâu. Sau nhiều lần hỏi, chúng tôi được chủ đầu tư cho biết, họ đang làm thủ tục hợp pháp hóa 2 tầng xây vượt giấy phép nên chưa thể làm thủ tục tách sổ đỏ theo cam kết…”. 

Bên cạnh đo, cũng có không ít khách hàng dù lường trước được rủi ro nhưng vẫn chấp thuận, bởi những hấp dẫn về giá cũng như vị trí mà chung cư mini mang lại. Chị Minh Anh, chủ căn hộ chung cư mini ở phường Bồ Đề (quận Long Biên) tiết lộ lý do lựa chọn chung cư mini: “Trước khi mua căn hộ chung cư mini , tôi lên mạng tìm hiểu và được biết sẽ có những khó khăn khi làm sổ đỏ. Tuy nhiên, với 680 triệu đồng không đủ để mua căn hộ rộng, lại dễ dàng đi sang trung tâm nên cứ ở tạm rồi tính tiếp…”.

Mua chung cư mini: nắm dao đằng lưỡi

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 27/6/2010 của Chính phủ đã có đề cập việc cấp sổ đỏ đối với chung cư mini. Để được cấp sổ đỏ cũng như chia tách sổ đỏ, chủ đầu tư chung cư mini buộc phải đảm bảo đầy đủ những quy định chặt chẽ về pháp lý như: Bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư phù hợp với hiện trạng sử dụng đất; Bản sao chứng thực GPXD (kèm theo bản vẽ được duyệt); Những quy định về nộp sổ đỏ gốc, biên lai đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Bản vẽ mặt bằng của tầng có căn hộ;… Tuy nhiên, khi đối chiếu theo quy định thì phần lớn các chung cư mini trên địa bàn Hà Nội không đảm bảo những điều kiện để được làm, hoặc chia tách sổ đỏ.

Theo vị đại diện này, do mải chạy theo lợi nhuận, chủ đầu tư chung cư mini đã không xây dựng đúng GPXD, xây vượt mật độ, không đảm bảo các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy. Không những vậy, nhiều chung cư mini xây dựng trên lô đất xen kẹt, đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. Cá biệt, có các chủ chung cư mini còn lách nghĩa vụ tài chính trong xây dựng chung cư mini . Với những trường hợp vi phạm phổ biến như trên, các chung cư mini sẽ chỉ có đủ điều kiện cấp một sổ đỏ chung và không thể chia tách sổ đỏ với từng căn hộ.

Đại diện Sở TN&MT Hà Nội cũng khẳng định, nếu chủ đầu tư chung cư mini vi phạm GPXD, xây sai chiều cao,  sai mật độ thì sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho khách hàng theo Nghị định 71 và Thông tư 16.

Trong khi đó, theo phân tích của Luật sư Lê Văn Thiệp (Trưởng Văn phòng luật sư Toàn Cầu), chung cư mini là loại hình nhà ở đã được công nhận hợp pháp. Thế nhưng, chủ đầu tư các chung cư mini trên địa bàn Hà Nội hầu hết lại không tuân thủ đúng GPXD nên sẽ rất khó để được cấp sổ đỏ. Nếu xảy ra tranh chấp, phần rủi ro sẽ thuộc về khách hàng. Cả toà chung cư mini chỉ có một sổ đỏ cấp cho chủ đầu tư, việc chủ đầu tư quản lý sổ đỏ thế nào khách hàng rất khó kiểm soát.