Theo dự thảo quy chế quản lý và sử dụng chung cư, các thành viên ban quản trị (BQT) chung cư phải là những người có kiến thức, có kinh nghiệm về kiến trúc, xây dựng, pháp luật, tài chính...
Việc thành lập và hoạt động của BQT, tranh chấp sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì; vận hành nhà chung cư; phí quản lý,… là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay. Nhằm giải quyết thực trạng này, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ban ngành, các cơ quan liên quan cùng các địa phương về dự thảo quy chế sử dụng, quản lý nhà chung cư để thay thế Quyết định 08/2008.
BQT có tư cách pháp nhân
Dự thảo lần này quy định khá chặt chẽ so với Quyết định 08/2008 về tổ chức BQT từ việc thành lập, quy chế, nhân sự, mô hình hoạt động. Thực tế cho thấy, thực tế thời gian qua diễn ra nhiều mâu thuẫn gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư, ngay cả giữa cư dân với chính BQT do họ bầu lên. Hiện một số BQT có dấu hiệu lộng quyền, tài chính không minh bạch, tự ý quyết định nhiều khoản chi tiêu gây bức xúc cho cư dân.
Dự thảo quy chế sử dụng, quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng góp phần
giải quyết mẫu thuẫn, tranh chấp... tại các chung cư hiện nay (ảnh minh họa)
Theo đề xuất của dự thảo, đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu thì BQT là tổ chức có tư cách pháp nhân và có con dấu. Tổ chức này hoạt động theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần, đồng thời phải tuân theo quy chế do hội nghị nhà chung cư thông qua. Mặt khác, các thành viên BQT phải có kiến thức về quản lý, xây dựng, tài chính,...
Dự thảo quy định, mọi quyết định của BQT không được vượt quá quyền hạn quy định. Nếu gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân thì BQT phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. Ban quản trị không được ký hợp đồng thuê người lao động, hay không được thành lập các bộ phận trực thuộc...
Trường hợp BQT hoặc thành viên BQT vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế chi tiêu tài chính thì có thể bị bãi miễn tùy theo mức độ vi phạm. Nếu các hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật hiện hành.
Được mua, bán chỗ để xe
Một trong những dạng tranh chấp phổ biến hiện nay giữa cư dân và chủ đầu tư là sở hữu riêng, chung. Theo đó, hạng mục dễ xảy ra tranh chấp nhất là chỗ để xe. Hiện tại, dự thảo của Bộ Xây dựng áp dụng Luật Nhà ở 2014 để quy định cụ thể về vấn đề này. Cụ thể, chỗ để xe thuộc sở hữu chung (xe đạp, xe động cơ 2 bánh, 3 bánh, xe dùng cho người khuyết tật) sẽ do đơn vị quản lý vận hành chịu trách nhiệm quản lý. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì BQT quản lý phần diện tích này.
Riêng đối với chỗ để xe ô tô, trường hợp chủ sở hữu đã mua của chủ đầu tư thì phải có trách nhiệm quản lý. Nếu không có nhu cầu sử dụng thì họ được phép chuyển nhượng (hay cho thuê) cho các cư dân khác trong chung cư. Còn những chỗ để ô tô không có cư dân mua thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Cá nhân, tổ chức quản lý chỗ để xe phải thực hiện bảo trì khi chỗ để xe bị hư hỏng, xuống cấp. Nếu không thực hiện bảo trì thì không được tiếp tục sử dụng phần diện tích này.
Bên cạnh đó, dự thảo quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Nếu chung cư đã có BQT thì phải bàn giao sang tài khoản của BQT. Cụ thể, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư sẽ được trích từ kinh phí bảo trì của khu căn hộ và kinh phí bảo trì của khu văn phòng, thương mại, dịch vụ theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu các khu chức năng này. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì trích tối thiểu 25% tổng kinh phí bảo trì của khu căn hộ và tối thiểu 50% tổng kinh phí bảo trì của các khu vừa nêu để chuyển vào tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà.
Dự thảo nêu rõ, các thành viên BQT phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư do cơ sở có chức năng đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư được Bộ Xây dựng công nhận tổ chức. Với chương trình học tối thiểu 12 tiết, gồm các nội dung về pháp luật chung về nhà ở, về quản lý nhà chung cư, quản lý chi tiêu tài chính, sử dụng nhà chung cư,... Kết thúc khóa học này, các học viên được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học.