Chiều 25/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề xuất giữ mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trước khi Quốc hội bấm nút thông qua dự án Luật Kinh doanh bất động sản.
20 tỷ đồng là mức vốn pháp định để kinh doanh bất động sản
So với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo luật được Quốc hội cho ý kiến ở kỳ họp trước, đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa. Tuy nhiên, đến kỳ họp này vẫn có ý kiến đề nghị quy định vốn pháp định tối thiểu phải trên 20% tổng mức đầu tư của dự án vì cho rằng mức vốn pháp định 20 tỷ đồng là quá thấp.
Theo giải thích của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng theo quy định là điều kiện cần để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên khi thực hiện dự án cụ thể, số vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư phải không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha theo quy định về đất đai của pháp luật.
Vì vậy, quy định mức vốn pháp định tối thiểu Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ nguyên như trong luật, đồng thời Chính phủ được giao trách nhiệm quy định chi tiết cho phù hợp với từng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong từng thời kỳ.
Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật cũng đã được chỉnh lý theo hướng những trường hợp mua bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên thì không cần thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật, còn có nhiều ý kiến khác nhau về vấn đề bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo ý kiến của một số vị đại biểu thì cần quy định bắt buộc: khách hàng phải được ký gửi tiền góp vốn của mình tại một ngân hàng được lựa chọn bởi chủ đầu tư. Tiền góp vốn này không được sử dụng vào mục đích khác, mà chỉ được giải ngân để thực hiện công trình hình thành trong tương lai mà người mua nhà góp vốn.
Trách nhiệm kiểm soát việc giải ngân của chủ đầu tư theo đúng mục đích và tiến độ của dự án thuộc về ngân hàng. Người mua nhà góp vốn được quyền yêu cầu ngân hàng nhận tiền gửi, hoặc yêu cầu chủ đầu tư thông báo việc sử dụng, hay minh bạch tiền sử dụng của họ.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, chức năng của ngân hàng thương mại không phải thực hiện nhiệm vụ này. Vì vậy nếu luật quy định thì ngân hàng buộc phải thuê người giám sát, hoặc phải tăng thêm bộ máy nhân sự, kéo theo việc tăng thêm chi phí cho người mua nhà.
Hơn nữa, ngân hàng chỉ kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư thông qua các chứng từ chứ không kiểm soát được hoạt động thực tế của chủ đầu tư nên vẫn không bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ dự án.
Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị bổ sung quy định bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về việc sử dụng tiền ứng trước, tiến độ đầu tư xây dựng dự án và kiểm tra thực tế tại công trình. Điều này giúp tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặt khác, dự án luật đã có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên thuê mua, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ như trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Chỉ khi đã xây dựng xong móng của công trình và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua, chủ đầu tư mới được thu tiền ứng trước của khách hàng.
Đồng thời, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng trong lần đầu và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận… con số này là không quá 95% giá trị hợp đồng.
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015.