Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
sẽ có tác động lớn đến thị trường nếu được thông qua
''Sẽ có tác động lớn đến thị trường"
Đại biểu Quốc hội Bùi Thị An (Hà Nội)
Theo tôi, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nếu được thông qua sẽ có tác động lớn đến thị trường. Dĩ nhiên, nếu muốn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, phải từ nền tảng kinh tế - xã hội, nhưng chắc chắn 2 đạo luật này cũng sẽ tác động lớn trong việc vận hành thị trường.
Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ, cụ thể với nhiều đối tượng tham gia thị trường, ai có quyền tham gia, điều kiện kinh doanh, điều kiện, chế tài, quy hoạch, giá cả, đảm bảo cho các giao dịch và minh bạch hơn… Trước đây, những nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh, bất động sản giàu lên rất nhanh, nhưng do sự thiếu chặt chẽ trong luật quản lý, dẫn đến rủi ro và phần nhiều thuộc người dân. Về cơ bản, 2 đạo luật này sẽ kích thích thị trường lành mạnh hơn, nhưng tôi cho là chưa thể giúp thị trường tăng trưởng nhanh.
Điểm tích cực của Luật Nhà ở sửa đổi là đã chú trọng ưu tiên những người có nhu cầu nhà ở thật, nhưng còn nghèo. Bởi trước đây, người nghèo nếu muốn mua nhà sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Bây giờ Luật sửa đổi với mục tiêu là phục vụ đại đa số người dân, sẽ tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà.
Đối với quy định mở rộng diện sở hữu cho người nước ngoài, một mặt có ý nghĩa quan trọng là thu hút đầu tư, nhưng phải tăng cường quản lý nhà nước, nếu không sau này sẽ rất phức tạp khó khăn cho các cơ quan quản lý.
"Không nên sợ chuyện mở cửa cho người nước ngoài"
Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Tôi cho rằng, đến bây giờ là quá chậm khi Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sắp được thông qua mới sửa đổi theo hướng mở cửa cho Việt Kiều và người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam. Lẽ ra ta phải mở từ lâu thay vì chờ bất động sản đóng băng mới làm theo giải pháp tình thế, bởi đây là một điều kiện của một nền kinh tế hội nhập, để tăng xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Một số người lo rằng, chính sách này sẽ tạo ra tình trạng đầu cơ, hay gây bong bóng bất động sản, nhưng thực tế cho thấy, từ năm 2009 đến giờ chúng ta thí điểm cho người nước ngoài mua nhà mà vẫn chưa có mấy người mua.
Theo tôi, đừng nên sợ chuyện mở cửa cho Việt Kiều và người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo nên sốt giá bất động sản, vì thị trường đã từng sốt ngay cả khi chưa có chính sách này. Để tránh bong bóng, phải thay đổi cơ chế quản lý dân cư, chính sách thuế, rồi quản lý thị trường giữa khu vực chính thức và không chính thức…
Chỉ có một cách duy nhất là phải đặt mọi vấn đề lên bàn và xem xét từ chính sách tài chính, chính sách quy hoạch, gồm góc độ thuế, tín dụng và định giá. Tất cả phải được cân đối với nhau toàn diện, để tạo ra sự công khai, minh bạch của thị trường.
"Sẽ tạo ra sự cởi mở hơn trong giao dịch"
Ông Trần Ngọc Quang, Quyền Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Theo tôi, sau nhiều năm triển khai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản bên cạnh việc tạo ra hành lang pháp lý, giúp thị trường hoạt động tốt, cũng bộc lộ nhiều hạn chế, không đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Lấy ví dụ như việc, chưa có chế tài để thị trường bất động sản phát triển theo kế hoạch, gây ra những méo mó, đầu tư theo đám đông.
Bên cạnh đó, nhiều ngành kinh tế khác còn bị ảnh hưởng bởi hiện tượng đầu cơ, làm giá trên thị trường bất động sản.
Do thiếu chế tài nên một số quy định không thể triển khai, như quy định chủ đầu tư phải có vốn từ 15 - 20%, dự án chậm tiến độ, không triển khai phải bị thu hồi… Việc hạn chế Việt kiều, người nước ngoài kinh doanh bất động sản làm kéo theo sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, huy động vốn bị hạn chế. Bởi vậy, tôi cho rằng, 2 dự thảo luật sửa đổi với nhiều điểm mới sắp được thông qua sẽ khiến thị trường cởi mở hơn, đồng thời khắc phục những vấn đề tồn tại, giúp quản lý nhà nước chặt chẽ hơn nên được kỳ vọng tạo "cú hích" để thị trường phát triển lành mạnh hơn.
"Rộng cửa cho người nước ngoài là hợp lý"
Đại biểu Quốc hội Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp Quốc hội
Định hướng của 2 đạo luật này là mở rộng thị trường, tạo điều kiện để người nước ngoài tham gia mua bán, giao dịch bất động sản. Trước đây luật rất hạn chế, sau đó, chúng ta thí điểm mở rộng việc bán nhà gắn liền với đất cho đối tượng người nước ngoài, nhưng thực tế cho thấy, đối tượng này mua chưa được nhiều. Lý do vì họ thấy có nhiều thủ tục khó khăn, như phải chứng minh nơi tạm trú, công chứng, xác nhận… Vì vậy, chúng ta cần có đổi mới, cải tiến, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong chuyển quyền, mua bán với người nước ngoài.
Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện nay tồn kho nhiều, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM. Khi hội nhập, mở cửa, số lượng người nước ngoài có nhu cầu sống làm việc lâu dài tại Việt Nam tăng lên, nhu cầu mua nhà cũng theo đó tăng. Vì vậy, để tăng giao dịch cần mở rộng thị trường.
Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý một số điểm. Thứ nhất là lưu ý phòng chống rửa tiền. Điều này rất được chú trọng ở nước ngoài. Tiền mua nhà đất phải được xác định là tiền “sạch”, bằng không sẽ có nhiều hệ lụy phức tạp sau này.
Thứ hai là nhà bán cho đối tượng người nước ngoài ở khu vực nào? Việc này cũng được tính kỹ ở các nước. Đó là vấn đề an toàn, an ninh, không nên tạo ra một khu vực, phố của riêng nước này, nước kia. Đây là điều tối kỵ, phải tính toán cẩn thận.
Thứ ba là giá. Một số nước ở Đông Âu vì thời điểm không có nguồn lực, đã mở rộng việc bán bất động sản cho người nước ngoài và rồi bị hớ. Khi đó giá thấp, thị trường đi xuống. Về sau, lúc giá lên, người dân sở tại muốn mua cũng khó. Bởi vậy, cần tính toán, giá phải theo thị trường, phải có điều kiện thêm, có ràng buộc.
"Phải sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn"
Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc CTCP Đầu tư Thái Minh Quang
Việc sắp thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn. Riêng với hoạt động của các sàn, tôi cho rằng, tuy quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là bỏ giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, điều cũng này không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của các sàn.
Hiện có nhiều chủ đầu tư xác định phải hợp tác với các sàn chuyên nghiệp, có uy tín để phân phối sản phẩm cho các dự án một cách hiệu quả hơn, nên những sàn làm ăn chuyên nghiệp không sợ ảnh hưởng nhiều. Sau khi 2 đạo luật được thông qua, để luật sớm đi vào cuộc sống, chúng tôi mong muốn các cơ quan chức năng cần sớm hoàn thiện các văn bản hướng dẫn như thông tư, nghị định.