Australia và các biện pháp ứng phó với "bong bóng" nhà đất
(Ảnh minh họa: AFP)Theo yêu cầu của Cơ quan Giám sát Tài chính Australia (APRA), các ngân hàng đưa tỷ lệ những khoản tín dụng trả lãi từ mức 40% hiện nay xuống còn 30% trong tổng các khoản cho vay thế chấp mới. Đồng thời, APRA cũng đã cam kết “tăng cường giám sát, nghiên cứu và quan sát kỹ lưỡng” trong bối cảnh nợ của các hộ gia đình tăng cao kỷ lục.
Vậy nhưng, các công ty trong ngành vẫn nghi ngờ về hiệu quả của động thái này. Năm 2015, các cơ quan chức năng của Australia cũng đã từng tập trung vào việc kiềm chế các khoản tín dụng cho đầu tư BĐS bằng cách áp dụng mức giới hạn hàng năm 10% đối với mức tăng tín dụng của các ngân hàng.
Công ty tư vấn bất động sản Core Logic đánh giá, các biện pháp này chỉ có hiệu lực trong ngắn hạn, tình trạng tăng nóng quay trở lại ở Sydney với giá nhà tăng gần 20%/năm, ở Melbourne, nơi giá tăng trên 15%/năm.
Theo Simon Orbell - Giám đốc công ty môi giới cho vay thế chấp Smartmove có trụ sở tại Sydney, cá nhân ông cũng không nghĩ rằng biện pháp này sẽ hữu hiệu, dù thị trường cho vay được thắt chặt nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng lên. Chuyên gia này cho rằng, cần phải có nhiều biện pháp hơn nữa mới có thể giải quyết vấn đề.
Thực tế cho thấy, sức ép “hậu trường” đã buộc các ngân hàng lớn tăng lãi suất tín dụng cho đầu tư BĐS, nhất là đối với loại tín dụng trả lãi được giới đầu cơ ưa thích.
Tín dụng BĐS được áp dụng các mức lãi suất khác nhau. Chẳng hạn, ngân hàng cho vay thế chấp hàng đầu Commonwealth Bank of Australia có lãi suất lên đến 5,94%, trong khi đó, các ngân hàng khác có mức lãi suất là 5,25%, mức lãi suất chính thức của Ngân hàng trung ương Australia (RBA) chỉ có 1,5%.
Thị trường hiện đang xuất hiện đồn đoán về khả năng RBA sẽ buộc phải tiến hành tăng lãi suất dù không phải là lựa chọn hấp dẫn vì lạm phát thấp kỷ lục và tốc độ tăng lương yếu.
Mặt khác, biện pháp hành chính mang tính chính trị cũng có thể làm giá nhà giảm khi mà khoảng 2/3 số hộ gia đình là chính chủ ngôi nhà của họ. Song, nếu biện pháp này được áp dụng, kể cả khi có thể hạ nhiệt ngay giá nhà đang tăng nóng thì tình trạng không đồng đều của thị trường có khả năng gây ra thiệt hại đối với người dân.
New Zealand - đất nước láng giềng cũng đã gặp phải một vấn đề tương tự tại Auckland cho tới khi ngân hàng trung ương nước này yêu cầu các ngân hàng tìm kiếm một khoản tiền gửi lớn hơn đối với tín dụng hộ gia đình tại riêng thành phố này.
Dường như cách thức này đã có tác dụng. Dữ liệu mới nhất từ Viện Bất động sản New Zealand cho thấy, từ tháng 9/2016, thị trường BĐS bùng nổ tại Auckland đã hạ nhiệt với doanh số bán rơi xuống các mức thấp nhất trong ít nhất 5 năm.
Trong khi đó, tại Trung Quốc, những giải pháp được lựa chọn đưa ra để thích hợp với từng địa phương, với một số thành phố yêu cầu mức tối thiểu 40% tiền gửi. Một số thành phố khác lại đặt ra các giới hạn về số lượng nhà cho một cá nhân có thể mua hoặc ban hành lệnh cấm các tổ chức/cá nhân không phải là cư dân tại đó mua nhà.
New Zealand cũng gặp phải vấn đề tương tự khi thị trường BĐS ở Auckland
bùng nổ. (Ảnh minh họa: Reuters)Để giải quyết bài toán giá nhà tăng nhanh, Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ - ngân hàng trung ương) vừa tiến hành vận động hành lang để được thông qua phương án đưa thêm các giới hạn tỷ suất nợ trên thu nhập (DTI) vào chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô.
Hồi tháng 3/2017, RBNZ cho biết các chính sách DTI có thể gia tăng khả năng phục hồi của các hộ gia đình đối với các cú sốc thu nhập. Cộng với các giới hạn về tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp, ngân hàng này hy vọng đạt được hiệu quả hơn đối với các rủi ro đang gia tăng trên thị trường địa ốc.
Được biết, tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp là do ngân hàng thẩm định và ấn định. Theo đó, tỷ lệ này càng thấp thì người vay phải có tài sản bảo đảm với giá trị càng cao để mua nhà. Vì thế, mức độ bảo đảm thu hồi giá trị nợ vay trong trường hợp vỡ nợ đối với ngân hàng càng lớn.
Thế nhưng, cho đến nay đây vẫn chỉ là một đề xuất. Theo chuyên gia kinh tế cấp cao Christina Leung tại Viện Nghiên cứu Kinh tế New Zealand Christina Leung, hiện vẫn chưa có bất cứ sự hăng hái, nhiệt tình mang tính chính trị thực tế nào đối với DTI, có nhiều điều chưa chắc chắn về việc DTI sẽ ảnh hưởng đến giá BĐS.
Giáo sư John Hewson tại Trường Chính sách Công Crawford, Đại học Quốc gia Australia nhận định, tại Australia, những chính sách như trên sẽ không có tác dụng.
Theo chuyên gia này, Australia đã có một lịch sử lâu đời trong việc bãi bỏ các quy định trong hệ thống tài chính nên sẽ là rất miễn cưỡng để nước này có thể bắt đầu chỉnh đốn các ngân hàng với việc hạn chế tín dụng hoặc các mức lãi suất tối đa.
Đồng thời, các nhà chức trách cũng quan ngại về các rủi ro từ việc chậm hẳn lại trong lĩnh vực xây dựng BĐS. Ước tính, cứ mỗi 1 đô la Australia (AUD) dành cho việc xây dựng nhà ở tạo ra 1,31 AUD chi tiêu tại bất cứ nơi đâu trong nền kinh tế và mỗi 1 triệu AUD tạo ra 17 việc làm toàn thời gian.
Khác với ở Trung Quốc, người dân Australia vẫn kỳ vọng nhiều vào việc chính phủ sẽ để thị trường tự vận động.
Giám đốc điều hành Brickworks, Linsay Partridge bày tỏ quan điểm, chính phủ chỉ nên quan sát và "không làm gì cả" bởi bất cứ điều gì chính phủ làm sẽ ảnh hưởng đến sự tự tin và kéo theo đó là sự ảnh hưởng đến hoạt động xây dựng. Cùng với đó, chính quyền các cấp nên nới lỏng thêm đất cho hoạt động xây dựng và chỉ cần để thị trường tự hoạt động, điều chỉnh.
Vào ngày 4/4/2017, RBA đã quyết định giữ nguyên lãi suất ở mức thấp kỷ lục 1,5% trong tháng thứ 8 liên tiếp trong bối cảnh thị trường nhà đất tăng mạnh tại các trung tâm lớn ở khu vực Đông Nam Australia, trong khi tiền lương, tình trạng lạm phát, tạo việc làm và tăng trưởng kinh tế không có nhiều chuyển biến tích cực.
Philip Lowe, Thống đốc ngân hàng RBA cho rằng, thị trường nhà đất "nóng" lên khiến RBA không thể cắt giảm lãi suất thêm nữa bởi nó có khả năng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu BĐS. Hơn nữa, lạm phát và tăng trưởng kinh tế chậm lại đồng nghĩa với việc RBA chưa thể tăng lãi suất để hạ nhiệt cái mà nhiều nhà phân tích gọi là “bong bóng" nhà đất.