Quá nhiều thông tin đa chiều về giao dịch bất động sản tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) và sự tăng giảm giá đất nơi đây khiến giới đầu tư hoang mang, dao động.
Nhà đất Nhơn Trạch đang nóng sốt?
Hiện có có rất nhiều thông tin về sốt đất, giá tăng cao, giao dịch nhộn nhịp tại thị trường bất động sản Nhơn Trạch. Sau mỗi quý, mỗi kỳ bảng giá nhà đất cấp nhật tăng 10-20%; phòng công chứng luôn đông kín người chờ làm hồ sơ, hàng loạt dự án hạ tầng lớn sắp triển khai... là những thông tin miêu tả về một thị trường đầu tư địa ốc cực hấp dẫn.
Thông tin mà phóng viên Batdongsan.com.vn tìm hiểu cho biết, giá đất tại Nhơn Trạch đang ở mức khá cao, đặc biệt là ở khu vực giáp ranh TP.HCM. Giá rao bán nhà đất khu trung tâm huyện Nhơn Trạch dao động từ 25-30 triệu đồng/m2; bất động sản mặt tiền các tuyến đường dẫn tới Phà Cát Lái từ 35-40 triệu đồng/m2 và khoảng 20 triệu đồng mỗi m2 đất trong hẻm. Giá nhà đất khu vực này đã tăng ít nhất 50-60% so với cùng kỳ năm ngoái. Đất nền thổ cư gần chợ Hiệp Phước khoảng 45 triệu đồng/m2, chợ Đại Phước ở trên ngưỡng 40 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 10% so với thời điểm đầu năm. Tùy từng vị trí, giá đất thổ cư khu vực các xã Phú Đông, Đại Phước, Phú Hữu tầm khoảng 12-55 triệu đồng/m2.
|
|
| Một lô đất mặt tiền đường Hùng Vương, huyện Nhơn Trạch có giá 2,1 tỷ đồng. |
Các sàn môi giới địa phương cho hay, trong 1 quý tỷ suất lợi nhuận bình quân có thể đạt gần 20%, với lượng giao dịch thành công khả quan hơn nhiều. Nếu nhà đầu tư mua một lô đất đẹp tại đây hồi đầu năm 2017 với giá 300-800 triệu đồng thì 3 năm sau, giá bán ra thấp nhất khoảng 850 triệu đồng, nơi cao nhất lên tới gần 5-7 tỷ đồng mỗi lô. Tại khu vực Long Thọ, giá đất trước đây từ 1,5-8 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên mức 6-20 triệu đồng/m2; đất nông nghiệp năm 2017 chỉ mấy trăm nghìn mỗi m2 nay tăng lên 2,5-4 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư bị dao động trước những con số này.
Trên thực tế, giao dịch bất động sản tại Nhơn Trạch không dễ dàng như vậy. Theo một nhà đầu tư lâu năm ở Đồng Nai: "Bất động sản dưới Nhơn Trạch đang rất nóng nhưng không phải chỉ toàn theo chiều hướng tích cực". Việc môi giới thay nhau đẩy giá đất và nhà đầu tư sốt ruột tìm mọi cách ra hàng nhanh dẫn tới tình trạng sốt đất ở Nhơn Trạch.
Khan hiếm giao dịch nhà đất thực tế
Hiện tại, những giao dịch nhà đất tại Nhơn Trạch chủ yếu là mua đi bán lại giữa dân đầu tư với nhau, hiếm khách mua ở thực. Người mua đầu tư thứ cấp chiếm tới 50-60% tại một số dự án khu dân cư ra hàng thời gian gần đây. Hơn nữa, khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư từ Sài Gòn đổ về trong khi dân địa phương rất ít. Nhóm khách mua là người lao động có nhu cầu ở thực, sản xuất lại khó tiếp cận sản phẩm bởi giá rao bán tại các dự án khu dân cư khá cao.
Đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại Đồng Nai, bà Đỗ Ngọc Quyên cho biết, giới cò đất đã lợi dụng thông tin tỉnh Đồng Nai đề xuất làm cầu Cát Lái nối huyện Nhơn Trạch với quận 2 (TP.HCM) cũng như một số dự án đường cao tốc bắt đầu triển khai để thổi giá đất lên cao hòng trục lợi.
|
|
| Hình ảnh một lô đất nông nghiệp diện tích gần 10.000m2 tại Nhơn Trạch đang được rao bán. |
Theo bà Quyên: "Việc giao dịch chủ yếu là từ dân đầu cơ khiến mỗi lần sang tay, giá đất lại tăng thêm một bậc. Dân lướt sóng thì sau 6 tháng đến 1 năm sẽ ra hàng, thành thử cứ khoảng vài quý là giá đất lại cập nhật tăng. Giá đất tăng thì môi giới lại vịn vào đó vẽ lên bức tranh đẹp cho nhà đầu tư đến sau. Thực tế giá đất chính quyền công bố với giá đất giao dịch thật tại Nhơn Trạch đang chênh lệch khá lớn.
Trong khi đó, hầu hết thông tin biến động giá đất hiện nay khách hàng chủ yếu được cập nhật qua môi giới, mà môi giới thì không thiếu chiêu trò tạo sức nóng, tạo hiện tượng khan hiếm, tạo cơn sốt giao dịch hay dàn cảnh mua đất tấp nập để đánh vào tâm lý khách hàng. Chiêu thức tuy không mới nhưng tỷ lệ thành công cũng không ít. Nếu cứ như vậy quả bóng giá đất được bơm ngày càng lớn, người đến sau dễ nhận hậu quả nếu không thận trọng tính toán khi mua vào".
Là một nhà đầu tư tại TP.HCM, ông Đặng Đức Tiến nhìn nhận, khi đầu tư lướt sóng theo thị trường, nhiều tay chơi thời vụ đang bị "mắc cạn" với đất Nhơn Trạch. Đặc biệt, những người vay vốn để đầu tư, bán giá thấp sẽ bị lỗ. Còn nếu không bán, họ phải đối mặt với áp lực lãi suất ngày càng gia tăng. Theo các nhà đầu tư lướt sóng gần đây, do bị ép giá và không tìm được người mua nên không ra được hàng. Tại thời điểm này, môi giới sẽ được trục lợi nhiều nhất khi chủ đất chấp nhận nâng phí môi giới lên cao để ra hàng sớm.
Theo giới chuyên môn, thị trường bất động sản tại Nhơn Trạch có tiềm năng rất lớn khi giáp ranh Sài Gòn, là tâm điểm của xu hướng giãn dân ra ngoại thành. Thế nhưng, việc chọn cách đầu tư nào, đầu tư ra sao mới là vấn đề mang tính tiên quyết. Đối với lộ trình phát triển dài hạn của nhà đất Nhơn Trạch, nhà đầu tư cần có cái nhìn thận trọng. Không phải ai cũng thành công bằng đầu tư lướt sóng. Sẽ rất nguy hiểm nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào thông tin dự án hạ tầng giao thông quy mô sắp thi công để rót tiền vào bất động sản. Điều quan trọng là, nhà đầu tư cần xác định được hướng đi dài hạn, bền vững bởi các dự án hạ tầng xung quanh có thể còn lâu mới được hiện thực hóa.