Trong năm 2015, tuy sản phẩm căn hộ trung và cao cấp diện tích lớn gần như bao trùm với tỷ lệ tiêu thụ chiếm 75% nhưng trên thị trường vẫn xuất hiện những 'tay chơi' chuyên trị bất động sản (BĐS) nhỏ, giá vừa túi tiền, thậm chí có loại chỉ 20-35m2.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, Tp.HCM có 36.160 căn hộ được tiêu thụ trong năm qua, trong đó phân khúc trung và cao cấp chiếm 75% tổng giao dịch. Năm 2015, sức mua có bước chuyển mạnh mẽ sang nhóm sản phẩm đắt đỏ hơn (1,5-5 tỷ đồng/căn) và diện tích cũng lớn hơn so với năm 2014.
Tp.HCM có thể đón trên 45.000 căn hộ từ 90 dự án với nguồn cung cao cấp và hạng sang trong năm 2016, tăng thêm khoảng 20%. Tuy nhiên, trước sự bùng nổ của sản phẩm nhà ở diện tích lớn, mức giá cao vẫn có những chủ đầu tư kiên trì theo đuổi thị phần nhà nhỏ giá phải chăng, thậm chí siêu nhỏ và đạt thanh khoản tốt.
Công ty Nam Long đã mở bán 3 dự án nhà ở có diện tích nhỏ trong năm qua, được thị trường đón nhận tốt. Điển hình như EHome 4 có 100% sản phẩm dưới 50m2, đã bán được 676 căn hộ. Trong khi EHome 5 có 30% căn dưới 60m2, tức gần 100 căn hộ bán trong năm 2015. Còn Flora Anh Đào có 80% căn dưới 60m2, đã bán gần 300 sản phẩm. Đơn vị này cho biết, trong năm 2016, cơ cấu sản phẩm nhỏ giá hợp lý sẽ tiếp tục được duy trì.
Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức lần đầu tiên nhảy vào cuộc đua giành thị phần căn hộ nhỏ tiện ích hoàn chỉnh với sản phẩm đầu tay là Shomes. Với quy mô 168 căn, TDH Phước Long (quận 9, Tp.HCM) được xem là phát pháo mở màn cho dòng sản phẩm này. Ngay vừa khi tung ra thị trường, các căn hộ 45-60m2 đã hết hàng. Doanh nghiệp dự kiến tung ra Chung cư TDH Bình Chiểu (Lô I, H) với 660 căn hộ diện tích vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của thị trường năm 2016.
Đặc biệt, Công ty Lê Thành là trường hợp cá biệt khi liên tục tung ra các sản phẩm nhà siêu nhỏ giá rẻ cho thuê. Năm 2015 doanh nghiệp tung ra 741 căn nhà cho thuê ngắn và dài hạn, với diện tích 20-35 m2. Đơn vị này tiếp tục bổ sung cho thị trường gần 800 căn cùng loại trong 12 tháng tới. Thậm chí doanh nghiệp còn lên kế hoạch mở rộng loại nhà siêu nhỏ, diện tích 20-30m2/căn theo mô hình nhà ở xã hội cho thuê trong vòng 1-2 năm tới.
Căn hộ nhỏ, giá phải chăng bung hàng đều đặn và được xem là sản phẩm bền
vững. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Đại gia chuyên dòng sản phẩm BĐS trung và cao cấp như Him Lam cũng có sự thay đổi mang tính đột phá trong năm 2016. Ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng giám đốc Công ty Him Lam Land chia sẻ, doanh nghiệp cung cấp ra thị trường 1.600 căn hộ nhỏ có giá 1-1,5 tỷ đồng trong năm 2016, trong đó có 90% sản phẩm diện tích 65m2 trở xuống. Giá cũng ưu tiên căn hộ vừa túi tiền với 60% sản phẩm có giá khoảng 1 tỷ đồng.
Lý giải về việc doanh nghiệp chọn hướng đi ngược lại với xu thế chung của thị trường đang nở rộ căn hộ cao cấp diện tích lớn, lãnh đạo Him Lam nhấn mạnh, đây là cú lội ngược dòng có toan tính trước. Doanh nghiệp nhắm đến nhóm khách hàng tiềm năng có nhu cầu thật về nhà ở. Đó là những người trẻ, thu nhập ổn định, năng động, có tri thức và khả năng kiếm tiền trong tương lai tốt. Thậm chí, công ty còn tính chuyện hỗ trợ lãi suất 0-6% trong vòng 2-4 năm cho dòng sản phẩm này.
Mặc dù chỉ phát triển căn hộ 65m2 trở lên trong năm 2015 song Hưng Lộc Phát cũng đã sẵn sàng cho kế hoạch bóp nhỏ diện tích căn hộ trong năm 2016. Doanh nghiệp này đang chuẩn bị dự án tại quận 7 có 60% căn hộ rộng 55-65m2. Lý do là, doanh nghiệp dịch chuyển sang sản phẩm diện tích nhỏ hơn bởi muốn kéo giá thành về mức dễ mua để kích cầu.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đã nghiên cứu thị trường BĐS gần một thập niên năm qua cho rằng, nhà nhỏ, mức giá phải chăng mới chính là phân khúc thị trường nền tảng. Vì dòng sản phẩm này thuộc nhóm nhu cầu thật và có khả năng thanh toán cao.
Giá nhà đô thị tại Việt Nam còn quá cao so với thu nhập của người dân (gấp 30 lần trong khi thế giới chỉ khoảng 6 lần), ông Hiển cho hay. Vì thế, nhà nhỏ có tổng giá trị phù hợp với khả năng chi trả chính là nhóm sản phẩm tạo cơ hội sở hữu nhà lớn nhất. Đối với những người có khoản tiền tích lũy còn khiêm tốn nhưng thu nhập ổn định, thì diện tích căn hộ 30-50m2 hoặc 65m2 trở xuống là một lựa chọn phù hợp.
Theo ông Hiển: "Vấn đề chính của khách hàng này không phải diện tích căn nhà mà là môi trường sống. Trường hợp tiện ích nội khu và hạ tầng tốt, môi trường sống trong lành thì nhà nhỏ cũng không thành vấn đề".
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định, căn hộ nhỏ giá rẻ, căn hộ siêu nhỏ đúng là đang lép vế hoàn toàn về số lượng so với phần còn lại của thị trường trong năm 2015. Vậy nhưng, cũng chính sản phẩm này lại giữ được sự ổn định xuyên suốt trong cả giai đoạn khủng hoảng và phục hồi. Ông Châu cho rằng, đây là xu thế ngược dòng đáng khích lệ.
Điều đáng lưu ý là, tuy có tỷ trọng nguồn cung thấp trong năm 2015 song các sản phẩm căn hộ nhỏ luôn có thanh khoản tốt và được người tiêu dùng đón nhận nên đây vẫn là điểm sáng tích cực, theo ông Châu.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành đánh giá, thị trường BĐS bước vào chu kỳ hồi phục mạnh mẽ nên các doanh nghiệp địa ốc đua nhau làm nhà cao cấp bởi biên lợi nhuận lớn hơn nhà nhỏ giá thấp. Thế nhưng, sự bùng nổ của BĐS cao cấp và hạng sang đang đẩy thị trường đầu cơ, đầu tư lên ngưỡng khó kiểm soát, về lâu dài sẽ tích tụ những biến số khó lường. Mặt khác, hiện tượng lệch pha này có thể tạo nên sự khan hiếm sản phẩm giá rẻ, sản phẩm cao cấp dư thừa, đẩy thị trường vào cục diện cung cầu không gặp nhau.
Theo ông Nghĩa, cách tăng trưởng bền vững nhất là mỗi doanh nghiệp địa ốc tùy vào thực lực và thế mạnh riêng sẽ lựa chọn phân khúc phù hợp để theo đuổi thông qua nghiên cứu khảo sát kỹ nguồn cầu. Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng: "Thị trường đang mở rộng quy mô thành cuộc chơi cực lớn với ngày càng nhiều sản phẩm đắt đỏ hơn song căn hộ nhỏ-rẻ vẫn có chỗ đứng vững chắc do nhu cầu và khả năng chi trả chiếm tỷ trọng cao".