Trên thực tế, thị trường nhà ở tại Tp. HCM đang có xu hướng hút về 2 cực Đông và Nam khi nguồn cung được chào bán hoặc công bố ở 2 khu vực này vượt trội hơn phần còn lại. Trong đó, tại khu Đông, lượng nhà ở cao cấp với các dự án quy mô lớn ăn theo cao tốc, metro, vành đai bất tăng vọt. Trong khi đó, khu Nam tuy ít dự án hạ tầng mới song nguồn cung vẫn tăng đều và ăn theo các tiện ích sẵn có của đô thị Phú Mỹ Hưng.
Số liệu thống kê mới nhất của Savills Việt Nam cho biết, điểm nhấn thị trường nhà ở tại Sài Gòn đang phân hóa thành 2 trục chính. Cụ thể, khu Đông gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh công bố 10.191 căn (gồm chung cư, biệt thự và nhà phố). Khu Nam gồm quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè, và một phần quận 8 có nguồn cung là 5.450 căn.
Chuyên gia bất động sản Phạm Văn Hải với kinh nghiệm 15 năm hoạt động trong ngành địa ốc Tp. HCM cho biết, nguồn cung toàn thị trường hiện có khoảng 20.000 sản phẩm nhà ở mới. Trong đó, mỗi căn chào bán trung bình 2 tỷ đồng, theo đó giá trị vốn hóa toàn thị trường lên đến hơn 400 nghìn tỷ đồng. Nếu xét về nguồn hàng và giá trị vốn hóa, dẫn đầu là khu Đông dẫn đầu, chiếm tỷ lệ 50% nguồn cung toàn thị trường, theo sau là khu Nam chiếm 25% nguồn cung. Mặc dù cũng đang phát triển nhưng các trục Tây và Tây Bắc không thể bắt kịp tốc độ của trục Đông - Nam.
Trong tổng nguồn cung toàn thị trường, khu Đông Tp.HCM hiện có số lượng
BĐS nhà ở và giá trị vốn hóa chiếm 50%. (Ảnh: Q.H)
Bên cạnh việc đua tranh về nguồn cung nhà ở, cuộc chạy đua nguồn cung mặt bằng bán lẻ cũng nổ ra gay gắt tại hai điểm nóng này. Và khu Đông tiếp tục chiếm thế thượng phong. Kết quả thống kê của VnExpress cho hay, hiện có ít nhất 300 nghìn mét vuông sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động ở khu Đông Sài Gòn trong những năm 2015-2018. Theo dự kiến, đến cuối năm 2016 khu Nam TP có thêm khoảng 80 nghìn mét vuông mặt bằng mua sắm, tập trung chủ yếu ở cụm khối đế bán lẻ tại những dự án căn hộ cao tầng.
Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield cho rằng, tại khu Đông nơi tiếp giáp với sông Sài Gòn, cơ sở hạ tầng đang được tập trung phát triển nhanh hơn so với phần còn lại của thị trường, vì thế nguồn cung nhà ở và thương mại của khu Đông theo đó cũng tăng nhanh hơn.
Đặc biệt, việc khởi công xây dựng tuyến tàu điện metro đầu tiên và hoàn thành các dự án cầu Sài Gòn 2 cùng hầm Thủ Thiêm cũng như tuyến đường cao tốc Long Thành Dầu Giây cộng với các đường vành đai đã cải thiện diện mạo của vùng cửa ngõ phía Đông, góp phần thúc đẩy sự phát triển địa ốc của trục đô thị tại khu vực này.
Ông Jonathan Tizzard cho biết, khu Đông TP xuất hiện khá nhiều dự án nhà ở mới, dẫn đến nguồn cung "khủng" là một hệ quả tất yếu từ sự bùng nổ hạ tầng. Mặt khác, việc đầu cơ tích trữ và mua cho thuê hứa hẹn tăng lên ở khu vực này dẫn đến niềm tin thị trường đối với phân khúc nhà ở tăng cao càng hút giới đầu tư đổ về đây triển khai các dự án bất động sản.
Khu Nam Tp.HCM phát triển trước, từng dẫn dắt thị trường thời hoàng kim
của BĐS song hiện nay nguồn cung mới chỉ bằng một nửa so với khu Đông
Sài Gòn. (Ảnh: Q.H)
Ông Hải nhận định: "Cuộc so găng nguồn cung khủng của trục Đông và Nam Sài Gòn cho thấy phần lớn lực hút thị trường dồn về 2 điểm nóng này. Song dù là hướng Đông hoặc Nam đều có những lợi thế và rủi ro nhất định của nó".
Theo phân tích của chuyên gia này, hiện có rất nhiều nguyên nhân để thu hút các doanh nghiệp địa ốc đổ về khu Đông phát triển dự án, tạo nên nguồn cung khủng như hiện nay. Một là, khu Đông trước đây chưa được đầu tư đúng mức nhưng đến nay đang hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng mạnh mẽ của Tp.HCM (khoảng 250.000 tỷ đồng) cho nên địa ốc tại khu Đông trở nên nhộn nhịp, sôi động là điều dễ hiểu.
Hai là, đây là vị trí cửa ngõ phát triển liên vùng từ Tp.HCM đi các tỉnh Đông Nam Bộ với độ cao cốt san nền vượt trội, có nền đất cứng và cao rất phù hợp để phát triển đô thị bởi sẽ tốn ít chi phí xây dựng . Ba là, khu này có quỹ đất lớn lại được triển khai sau nên quy hoạch đồng bộ hơn các khu vực khác và nhất là diện mạo khu này đang ngày một thay da đổi thịt. Yếu tố này càng khiến cho các nhà phát triển bất động sản đua nhau tiến về trục Đông Sài Gòn.
Tuy đứng sau khu Đông song khu Nam đã được định hình hạ tầng xã hội, hệ thống giao thông và dịch vụ tiện ích nội khu từ khá sớm, hơn nữa với sự thành công của khu đô thị Phú Mỹ Hưng tạo nên lực hút mạnh mẽ đối với cộng đồng mua nhà để ở lẫn đầu tư.
Vào năm 2007, thời hoàng kim của thị trường bất động sản, khu Nam đã dẫn dắt thị trường. Đến nay, dù không còn là hiện tượng mới, khu Nam TP vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng nguồn cung rất cao. Khu Nam Sài Gòn có lợi thế là đô thị hình thành trước với đầy đủ dịch vụ tiện ích hiện hữu và ổn định để có thể về ở ngay lập tức. Tuy nhiên, rủi ro của khu vực này là hạ tầng chưa đồng bộ, trừ Phú Mỹ Hưng đã hoàn chỉnh, còn những phần còn lại của khu vực này chưa tương xứng với khu đô thị phát triển.
Theo ông Hải, tiềm năng to lớn và triển vọng tươi sáng của khu Đông Tp.HCM trên thực tế là có nhưng không có nghĩa là đầu tư vào khu vực này không có rủi ro gì. Theo đó, điều nhà đầu tư cần phải cân nhắc là viễn cảnh của khu vực này quá hoành tráng và tập trung nguồn lực đầu cơ lớn, trong trường hợp sự phát triển đô thị chậm thì tỷ lệ lấp đầy cũng bị trì hoãn theo. Bên cạnh đó, thị trường địa ốc tại khu Đông Sài Gòn có mặt bằng giá cao hơn mặt bằng chung toàn TP. Dẫn đến áp lực cạnh tranh về giá ngày càng lớn.
Như vậy, để hình thành một khu đô thị hoàn chỉnh thì trong lòng nó phải có cơ sở hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội với đầy đủ tất cả các dịch vụ, tiện ích cho cuộc sống chất lượng cần khoảng 10-15 năm, ông Hải cho biết. Nếu khu Đông sẽ phát triển nhanh hơn tốc độ thông thường thì tối thiểu cũng cần thêm 5 năm nữa để định hình dáng dấp đô thị hiện đại.
Chuyên gia này khuyến cáo: "Nhà đầu tư, nhất là đầu cơ bất động sản đang đổ dồn về khu Đông cần tính toán dòng vốn cùng những thách thức tiềm ẩn chứ không nên chỉ chăm chăm hướng tới kịch bản lạc quan thái quá".