Sau các cơn sốt đất diễn ra liên tục tại Tp.HCM trong những năm 2016-2017-2018, ông Được chào bán căn nhà phố với giá 20 tỷ đồng. Được biết, ông mua ngôi nhà này vào đầu năm 2016 với giá 5 tỷ đồng.
Ngôi nhà phố mà ông Được mua năm 2016 nằm trong hẻm xe hơi thuộc địa bàn phường 25, quận Bình Thạnh, Tp.HCM. Nhà rộng 50m2, kết cấu 1 trệt 3 lầu và sân thượng. Lúc bấy giờ Sài Gòn vẫn chưa sốt đất. Tuy nhiên, không lâu sau đó, cơn sốt đất nhẹ khởi nguồn từ khu Đông Tp.HCM đã xuất hiện. Đến quý II/2017, sốt đất lan rộng khắp nội - ngoại thành Sài Gòn. Có khách hỏi mua căn nhà phố của ông Được với giá 10 tỷ đồng nhưng chủ sở hữu vẫn không bán. Trải qua nhiều đợt sốt đất liên tục từ năm 2016-2018, đầu tháng 3/2019, ông Được cháo bán ngôi nhà này với mức giá 20 tỷ đồng.
Giới buôn nhà đất tại quận Bình Thạnh cho biết, với giá bán kỳ vọng mà ông Được đặt ra, đây là mức lãi kép khó tin. Tuy vậy, thị trường địa ốc Tp.HCM đã và đang chứng kiến nhiều điều khó tin nhất đã xảy ra trong vài năm gần đây. Không chỉ khiến thị trường nhiễu loạn, các cơn sốt đất còn tác động không nhỏ tới tâm lý của cả bên bán (hét giá cực cao) và bên mua (bị hớ). Điều này được cho là lý do chính dẫn tới tình trạng mức giá nhà phố tại Sài Gòn biến động ở biên độ cực lớn. Người bán đưa ra mức giá quá cao, lãi gấp 2-4 lần trong vòng 3-4 năm.
Từ năm 2016 tới nay, những trường hợp nhà liền thổ được hét giá bán gấp 3-4 lần giá gốc không còn là chuyện hiếm tại Tp.HCM. Hồi tháng 12/2015, bà Ngân đặt cọc mua nhà phố hẻm xe hơi với giá 4,5 tỷ đồng. Ngôi nhà tọa lạc trên đường Lê Văn Sỹ (quận 3) được xây 1 trệt 2 lầu. Thủ tục công chứng sang tên, giao tiền và nhận nhà được hoàn tất vào giữa tháng 1/2016. Kể từ đó đến nay, nhà phố này được môi giới liên hệ đặt mua với giá nhích dần lần lượt là 8-12-15 tỷ đồng. Song, bà Ngân vẫn quyết định giữ lại. Nếu căn nhà phố của bà Ngân được chốt giao dịch tại thời điểm tháng 3/2019 với vùng giá 15 tỷ đồng thì nhà đầu tư có thể đạt mức lãi 3,3 lần.
Tại Tp.HCM hiện nay, việc nhà phố được hét giá bán cao gấp 3-4
lần giá gốc không còn là chuyện hiếm. (Ảnh: Lucas Nguyễn)
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Đại học Kinh tế Tp.HCM) cho rằng, một ngôi nhà phố giá gốc 5 tỷ đồng rất khó đạt vùng giá 20 tỷ đồng trong vòng 3-3,5 năm trong điều kiện thị trường địa ốc diễn biến bình thường. Thế nên, trường hợp tốc độ tăng giá nhà phố lên đến 4 lần chỉ là thiểu số hoặc cá biệt, không đại diện cho toàn bộ thị trường. Người mua nhà phố cần xem xét lại vị trí khu đất, quy hoạch khu vực, kiểm tra tuyến đường, khả năng khai thác thương mại liệu có tương xứng với mức giá bán hay không.
Cũng theo vị này, cột giá nhà phố nội thành Sài Gòn đã biến động mạnh mẽ, thậm chí là nhiễu loạn trước tác động của các cơn sốt đất liên tục xảy ra thời gian qua, dẫn tới tình trạng tăng giá bán nhà phố gấp 2-3 lần, thậm chí là 4 lần so với giá gốc trong vòng 3-4 năm.
Ông Nghĩa cho hay, giai đoạn 2016-2018 đánh dấu bước ngoặt lớn của thị trường bất động sản Tp.HCM khi năm nào cũng có ít nhất một cơn sốt đất. Đặc biệt, cơn sốt đất năm 2017 lan nhanh trên diện rộng khiến nhiều trật tự trên thị trường địa ốc bị đảo lộn. Năm 2019 (giai đoạn hậu sốt đất) chưa xảy ra những biến động lớn khiến giá nhà đất tăng mạnh nhưng dư chấn của các cơn sốt ảo giá đất trước đó vẫn còn âm ỉ, dẫn tới tình trạng một số trường hợp nhà phố được chào bán với mức giá cao không tưởng.
Cột giá ảo của tài sản là đất hoặc nhà liền thổ tại Tp.HCM hiện nay khiến mặt bằng giá chung trên thị trường bị nhiễu loạn. Thực tế cho thấy, giá bất động sản tăng không theo một quy tắc nào và đã xuất hiện nhiều mức giá không tưởng. Ông Nghĩa cho rằng: "Diễn biến này không có lợi cho thị trường bất động sản và gây nguy cơ tích tụ bong bóng giá".
Chuyên gia này nhận định, việc giá chào bán nhà phố bị hét lên mức quá cao có thể hiểu là giá tham khảo chứ chưa thể hình thành nên giá thị trường. Thế nhưng, điều đáng nói là, vùng giá đó vẫn có sức ảnh hưởng "domino", lây lan, tác động cảm tính tới các tài sản cùng vị trí và khu vực. Bằng thủ thuật tác động tới tâm lý đám đông, không ít đối tượng đã sử dụng mức giá chào bán như một công cụ kích giá nhà đất.
Theo ông Nghĩa, mức giá bán chốt được khi giao dịch thành công (giá thuận mua vừa bán) mới được gọi là giá thị trường đúng nghĩa. Do đó, nếu khách mua đang hoang mang trước các mức giá chào bán cao ngất ngưởng thì cần kiểm tra, đối chiếu giá giao dịch thực tế trên cùng địa bàn hoặc tham khảo thêm các công cụ thẩm định giá của các đơn vị tư vấn nhằm tránh việc bị mua hớ.
Ngoài ra, việc quy ra giá trị thương mại cũng được xem là bài toàn đơn giản nhất để kiểm tra giá bất động sản có bị hét lên mức quá cao hay không. Ví dụ, đối với một căn nhà phố giá 20 tỷ đồng thì dòng tiền kinh doanh trên đó hoặc cho thuê thu về là bao nhiêu 1 tháng? Trong tương lai có thể kỳ vòng ngưỡng tăng giá nào? Người mua nhà phố có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng để xem tài sản được thẩm định giá trị ra sao.
Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Đại học Kinh tế Tp.HCM) nhấn mạnh: "Hãy nhớ, tậu bất động sản liền thổ thời hậu sốt đất cần trải qua các bước thẩm định và tham vấn kỹ lưỡng vì chỉ có người mua lầm (nhầm) chứ người bán hiếm khi bán nhầm".