Những năm trở lại đây, trên cơ sở nguồn vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam, giới đầu tư có nhiều kỳ vọng vào sự phát triển vượt trội của bất động sản công nghiệp. Theo đó, không ít nhà đầu tư đã "chọn mặt gửi vàng" khi xuống tiền gom các bất động sản có vị trí gần các khu công nghiệp với mục đích đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc này trên thực tế không hề dễ sinh lời như ảo tưởng của nhiều người.
5 năm trước, anh Bùi Văn Chính (quận Ba Đình, Hà Nội) đã nhanh chóng về quê để tìm hiểu, mua đất sau khi biết thông tin về việc quê mình (một huyện ở Thái Bình) có quy hoạch khu công nghiệp. Trước khi quyết định đem toàn bộ chỗ tiền đã tích cóp được để mua một mảnh đất lớn nằm gần khu công nghiệp, anh đã có đủ cơ sở về tính xác thực của nguồn tin.Trên mảnh đất này, anh tính khi khu công nghiệp đi vào hoạt động sẽ có nhiều công nhân có nhu cầu tìm thuê ở trọ nên xây nhà cho thuê sẽ là hợp lý. Tuy nhiên, mọi thứ không diễn ra theo dự tính của anh vì đã qua 5 năm, tỉ lệ lấp đầy của khu công nghiệp này rất thấp dù đã hoạt động khá lâu, thêm vào đó lực lượng lao động cũng phần lớn là người dân địa phương. Chính vì vậy, dãy phòng trọ do anh làm chủ luôn bị trống một nửa, đó là chưa kể đến việc người thuê cũng không ổn định lâu dài.
Cũng trong thời gian đó, chỉ những ô đất gần đường lớn, tiện cho việc buôn bán kinh doanh thì mới có sự thay đổi đáng kể về giá. Còn mảnh đất của anh Chính gần như giá không tăng là bao bởi chỉ nằm trong ngõ nhỏ. Tính đến thời điểm này, nếu so với gửi ngân hàng với số tiền đầu tư mua đất, xây dựng nhà trọ và tình hình cho thuê phập phù thì anh Chính đang chịu lỗ không hề nhỏ. Trong suốt một năm trở lại đây, khu đất vẫn được rao bán nhưng không mấy người hỏi mua. Quá ngán ngẩm, anh dự định sẽ chịu bỏ thêm một khoản phí để phân lô, tách thửa và chia thành nhiều mảnh đất nhỏ để tiện bán lại, thu hồi vốn.
Nhận thấy bất động sản công nghiệp sẽ còn phát triển, bên cạnh thực trạng quỹ đất nội đô đang dần khan hiếm, hai năm trước, chị Phùng Thị Tâm ở Thanh Xuân, Hà Nội cũng xuống tiền mua 2 lô đất nằm gần khu công nghiệp thuộc vùng ngoại thành Hà Nội. Chắc chắn về xu hướng phát triển vùng ven và kỳ vọng giá đất sẽ tăng mạnh nhưng điều chị Tâm không hề nghĩ đến việc 2 lô đất của mình nằm trong vùng bị ô nhiễm kim loại nặng vì chịu tác động từ việc xả thải của các nhà máy. Những người dân sống quanh khu vực đó còn phải buộc di tản, chuyển chỗ ở để bảo vệ sức khỏe của mình. Đó cũng là lý do mà đã hơn 1 năm chị Tâm vẫn chưa thể bán được đất dù đã chịu cắt lỗ sâu.
|
|
| Trước dòng chảy mạnh của nguồn vốn FDI vào Việt Nam, giới đầu tư càng có thêm niềm tin vào sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp trong tương lai. Ảnh minh họa |
Với giao dịch đều đặn trong khoảng 3 năm qua, công việc bán nhà đất cho công nhan gần KCN Bắc Thăng Long của môi giới Nguyễn Minh Hoàng (huyện Đông Anh, Hà Nội) luôn thuận lợi. Hàng tháng, ông Hoàng đều thực hiện được các giao dịch cho các lô đất thổ cư có giá bán từ 500-800 triệu đồng. Song, từ giai đoạn "sống khỏe", đại dịch Covid-19 đã khiến công việc làm ăn của ông trở nên đảo lộn khi ngày càng có nhiều công nhân nghỉ việc hoặc bị giảm thu nhập. Vì vậy, tập khách hàng của môi giới này cũng dần trở nên hạn chế. Ông Hoàng ngán ngẩm: “So với cùng kì các năm trước, giao dịch chỉ còn bằng 20-30%”. Hiện để đảm bảo thu nhập, người này cũng đang phải bán thêm hàng dự án.
Năm 2016, sau khi nghe môi giới tư vấn, anh Phạm Hứa (Hà Nội) cũng ngay lập tự “gom” luôn 3 mảnh ở Thái Nguyên với dự định sẽ đầu tư tối đa 2 năm rồi sau đó sang tay để thu lại tiền. Kỳ vọng của anh Hứa trên thực tế là hoàn toàn có cơ sở vì Thái Nguyên trong những năm qua vẫn là một điểm nóng thu hút FDI với sự "đổ bộ" của nhiều ông lớn như Samsung, Canon… Song, anh Hứa lại chưa nghĩ tới việc sẽ cần một thời gian dài để địa phương này có sự thay đổi về tốc độ đô thị hóa hay phát triển về dân số chứ không chỉ trong ngắn hạn như dự tính của anh. Tại khu vực anh đầu tư, nguồn cung bất động sản đang là rất lớn nhưng dân số chưa có sự tăng trưởng mạnh nên có thể xem như việc lượt sóng ngắn hạn của anh đã thất bại. Hiện 3 mảnh đất đang được chào bán với mức giá cao hơn 20% giá gốc mua hồi năm ngoái nhưng vẫn chưa thể giao dịch thành công.
Theo kinh nghiệm của nhà đầu tư Thế Việt - một người đã thành công trong phân khúc đất thổ cư, đất nền, điều quan trọng trước tiên là cần hiểu được thị trường định đầu tư, bất kể phân khúc, vị trí nào. Tuy nhiên cũng có một lưu ý chung đó là sau khi đánh giá một cách toàn diện về bức tranh tiềm năng tổng thể, phải cân nhắc tới đến yếu tố thị trường cụ thể (mang tính chất địa phương), pháp lý, quy hoạch, vị trí. Đáng chú ý nhất trong đó vẫn là phải có quá trình khảo sát thực tế trước khi quyết định đầu tư.