Trên thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp khách mua nhà không được cấp giấy chủ quyền hoặc nguy cơ bị phát mãi nhà do chủ đầu tư đã đem dự án thế chấp ngân hàng.
Song, nếu nhìn nhận nhiều chiều thì rủi ro còn do người mua cả tin nên có giao dịch không phù hợp quy định của pháp luật.
Do muốn huy động vốn sớm trước khi thực hiện xong các yêu cầu cho phép nên các chủ đầu tư dự án không thể chọn các loại hợp đồng 'góp vốn', 'hợp tác đầu tư' hoặc 'mua bán nhà hình thành trong tương lai" để ký kết với khách hàng.
Thông thường, họ đề nghị giao kết luôn hợp đồng mua bán nhà đất khi dự án còn trên giấy, dự án chưa triển khai xây dựng.
Trong khi đó, về phía khách hàng mua nhà, vì muốn được sở hữu và sử dụng nhà đất phù hợp với khả năng thanh toán của mình mà không quan tâm nhiều đến các yếu tố pháp lý cần thiết nên đã đồng ý ký kết hợp đồng này.
Để được ngân hàng cho vay vốn thông qua việc ký hợp đồng thế chấp đất thì chủ đầu tư buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì làm đúng quy định và không bị bắt buộc phải xem xét đến các giao dịch khác của chủ đầu tư nên khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng nhận thế chấp đất của ngân hàng thường được tòa án công nhận là hợp pháp.
Do chủ đầu tư đã đem dự án đi thế chấp ngân hàng nên mấy năm nay cư dân
chung cư Rubyland (Q. Tân Phú, Tp.HCM) không được cấp giấy chủ quyền nhà.
Hợp đồng mua bán nhà đất trên giấy giữa chủ đầu tư với khách hàng (cả khi có trước hợp đồng thế chấp đất với ngân hàng) do không phù hợp quy định của pháp luật về nội dung lẫn hình thức giao dịch nên có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.
Trên đây là nguyên nhân mà người mua nhà đất dự án không làm được giấy chủ quyền nếu chủ đầu tư không thương lượng được việc trả nợ để ngân hàng giao lại sổ đỏ hoặc có nguy cơ bị phát mãi nhà đất để thi hành án cho ngân hàng theo phán quyết của tòa án.
Nhìn nhận một cách toàn diện, không phải chủ đầu tư nào cũng có ý gian dối để chiếm đoạt tiền của khách hàng và không phải ai mua nhà đất trên giấy đều bị vạ lây.
Tuy nhiên, với các trường hợp không suôn sẻ được đề cập trong bài báo cộng với các lưu ý pháp lý, xem ra lời khuyên cần hết sức cẩn trọng khi mua bán nhà đất trong dự án không phải là thừa.