Thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận sự hồi phục và phát triển sôi động qua những con số về sự tăng giá liên tục của nhiều dự án, tỷ lệ thanh khoản cao cũng như việc giải quyết hàng tồn kho. Giới môi giới và nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong năm 2016.
Vậy nhưng, theo một luồng ý kiến khác, thị trường vẫn tồn tại nhiều yếu điểm và luôn sẵn sàng hình thành nguy cơ vỡ trận bất kỳ lúc nào nếu có sự tác động từ các yếu tố bên ngoài.
Bàn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ông Nguyễn Văn Đực.
Bức tranh màu hồng và những vấn đề đặt ra
Thưa ông, ông đánh giá thế nào về hiện trạng thị trường BĐS Việt Nam năm 2015 và xu thế phát triển của thị trường năm tới?
Hiện chúng ta có thể thấy những con số màu hồng, những tín hiệu vui mừng của BĐS Việt Nam trong năm vừa qua. Nhưng vẫn còn tồn tại ở đó hai câu hỏi.
Một là, thị trường BĐS Việt Nam còn hàng trăm hàng nghìn dự án 'trùm mền', ví dụ như Tp.HCM có đến 500 dự án. Theo đó, 500 dự án này sẽ kéo theo từ 300-400 doanh nghiệp chờ chết. Đa số các dự án này đã thế chấp cho ngân hàng sẽ tạo thành một gói nợ khổng lồ. Vậy tiền đâu để trả lãi ngân hàng? Tiền đâu để điều hành doanh nghiệp?
Hiện tại, chúng ta không có bất kỳ biện pháp nào để giải quyết đống nợ này. Trong khi đó, sức mua của người dân cũng không thể tiêu thụ hết.
Hai là, có quá nhiều doanh nghiệp ồ ạt đầu tư vào nhà cao cấp giá từ 2-3 tỷ đồng/căn mà bỏ rơi hoàn toàn mảng nhà dưới 1 tỷ đồng. Thực tế cho thấy, thị trường hầu như chưa có nhà 500 triệu đồng/căn. Thực trạng đó sẽ tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt, một cuộc chiến tổng lực giữa các siêu 'đại gia' chủ đầu tư cũng như các nhà phân phối, sàn giao dịch.
Mặc dù sự cạnh tranh này có lợi khi làm sản phẩm BĐS đến tay người dân hoàn thiện hơn nhưng cái hại là sự cạnh tranh quá lớn sẽ dẫn đến các chiêu trò làm méo mó bộ mặt thị trường và hiện trạng sản phẩm.
Mặt khác, nguyên tắc của BĐS với mỗi dự án phải bán được hơn 50%. Trường hợp dưới 50% coi như cầm đèn đỏ, lỗ là điều chắc chắn. Trong năm qua, nhà đầu tư bung ra thị trường Tp.HCM khoảng 60 nghìn căn hộ mức giá 2-3 tỷ đồng/căn, buộc lòng phải bán đến 30 nghìn căn hộ. Hẳn không có sức mua nào đáp ứng nổi nguồn cầu này. Hơn nữa, người có khả năng mua để ở chỉ dừng ở nhu cầu căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng.
Theo chuyên gia, các lỗ hổng sẽ làm sụp đổ nền móng BĐS trong năm 2016.
(Ảnh minh họa, nguồn: Bizlive).
Như vậy, với hai câu hỏi trên, có thể thấy thị trường BĐS năm 2016 có những mặt tích cực, song cũng tồn tại những bất cập nhất định. Bề nổi là các căn hộ vừa chào bán đó sẽ tiêu thụ ra sao ? Mặt chìm là những dự án đang đắp chiếu kia sẽ xử lý như thế nào?
Theo đó, thị trường BĐS sẽ tiếp tục có nguy cơ vỡ trận, sẽ tiếp tục khó khăn chứ không phải vượt khó như nhiều người dự đoán.
Ông có thể phân tích sâu hơn về các tác động cung cầu của thị trường BĐS hiện nay?
Có thể nói, sự chênh lệch cung cầu không chỉ dẫn đến nguy cơ với thị trường địa ốc, với nền kinh tế mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh và an sinh xã hội.
Khách hàng muốn mua nhà trên 1 tỷ đồng phải có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng. Do đó, những người thu nhập 10 triệu/tháng chỉ có thể mua nhà dưới 1 tỷ, thế nhưng thị trường không có nhà mức giá đó để mua. Không thể mua nhà, người dân phải ở nhà trọ tồi tàn, chật hẹp dẫn đến mất an ninh cùng rất nhiều hệ lụy khác.
Thậm chí, việc nhậu nhẹt tràn lan như hiện nay cũng xuất phát từ việc không mua nổi nhà. Nếu thu nhập 10 triệu/tháng, dành một phần thuê nhà, phần khác để trang trải mua xe máy và mua đồ công nghệ, chỗ còn lại không biết dùng làm gì nên sẽ đi nhậu cho 'vui đời'. Cơ cấu thị trường như vậy khiến người dân không có quyết tâm mua nhà vì họ có muốn cũng chẳng mua được.
Nếu cung cầu vẫn mãi không gặp nhau, thị trường sẽ vỡ trận
Quan điểm của ông về nguy cơ 'bong bóng' BĐS năm 2016?
Không ít người chứng minh rằng có 5-6 yếu tố để đi tới nguy cơ bong bóng địa ốc. Tuy nhiên, tôi chỉ căn cứ vào duy nhất yếu tố cung - cầu. Hiện tại, số cung của chúng ta là quá nhiều nhưng dành cho nhà cao giá. Số cầu còn nhiều hơn song lại là nhà giá rẻ.
Cung một đằng cầu một nẻo sẽ dẫn đến vỡ trận ở những nhà cao giá này. Trong năm 2007-2008, hiện tượng này đã xảy ra chứ không phải chưa từng có tiền lệ.
Kinh nghiệm cho thấy, sự lệch pha cung cầu ấy khiến thị trường không đổ sập ngay lập tức. Thế nhưng, khi có các yếu tố biến động của nền kinh tế như nợ xấu ngoài kiểm soát, nhà nước siết chặt chi tiêu, lạm phát cao, biến động chính trị… khi đó cung cầu sẽ lập tức phát bệnh ra mà dẫn đến vỡ trận, khủng hoảng là điều không tránh khỏi.
Thị trường nhận định sẽ có ồ ạt các làn sóng mua bán sáp nhập dự án BĐS trong năm 2016 đến từ việc Việt Nam đẩy mạnh hội nhập với nước ngoài. Theo ông, liệu đây là một con đường sáng cho thị trường địa ốc Việt?
Với yếu tố này, tôi không đánh giá cao. Việt Nam đã hội nhập từ rất lâu chứ không phải năm 2015 mới triển khai. Song, các nhà quản lý đang không tạo đủ sức hấp dẫn và đủ khôn khéo để giúp nền kinh tế bứt phá. Hiện nay, quá trình thôn tính và kiểm soát của các công ty nước ngoài ngày càng mạnh. Điển hình là đến năm 2020, theo dự báo, ngành bán lẻ của Việt Nam sẽ bị thôn tính hoàn toàn bởi các ông chủ nước ngoài, Thái Lan là một trong số đó.
Các nhà đầu tư muốn mua các dự án, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam, tuy vậy câu hỏi đặt ra là thời điểm nào họ sẽ mua. Theo tôi, họ sẽ chờ đợi cho đến khi ngành BĐS Việt yếu đến mức không thể yếu hơn họ mới bung tiền đầu tư để có giá hời nhất. Lúc bấy giờ, làn sóng mua bán sáp nhập này sẽ là một cú sốc đối với cả nền kinh tế chứ không phải tin vui.
Chân thành cảm ơn ông!