Thay vì nhắm đến các chủ đầu tư, lãi suất cho vay cần ưu đãi hơn cho người
mua nhà
Thị trường địa ốc ấm lên cùng việc nới lỏng chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đối với lĩnh vực này khiến các ngân hàng mạnh tay đẩy vốn cho vay. Theo ông, điều này có đáng lo ngại không?
Những năm 2007 - 2009, con sốt BĐS và chứng khoán đã khiến cho nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Dư nợ tín dụng của ngành ngân hàng đã tăng từ mức chỉ 20-30% lên mức 57% vào năm 2007, đặc biệt trong đó có sự góp phần rất lớn của các ngân hàng thương mại (NHTM), nhất là những NHTM quy mô vừa và nhỏ đã đổ vốn vào BĐS, chứng khoán trong giai đoạn 2007 - 2008.
Thời gian qua, thị trường địa ốc được cho là đang hồi phục dần lên, nhất là ở phân khúc căn hộ có giá cả hợp lý. Do đó, nhu cầu vốn của người mua tăng, đồng thời việc NHNN nới lỏng các điều kiện trong cho vay BĐS như giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống còn 150% theo quy định của Thông tư 36 và bỏ khống chế hạn mức tín dụng 16%,... Hơn nữa, mặt bằng lãi suất cho vay giảm dần sẽ là điều kiện tốt để ngân hàng đẩy vốn.
Nhưng trên thực tế, thị trường BĐS không chỉ có mỗi phân khúc nhà ở dành cho cá nhân có nhu cầu mà còn có căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ du lịch, nghỉ dưỡng... nay vẫn chưa thực sự hồi phục. Bên cạnh đó còn có một số dự án cơ sở hạ tầng hiện cũng được chuyển nhượng, mua lại quyền khai thác. Vì vậy, hiện nguồn tín dụng của ngân hàng vào BĐS chỉ ở phân khúc dành cho cá nhân vay mua nhà, trong khi các chủ đầu tư dự án vẫn không dễ để nhận được vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
TS. Trần Du Lịch
Thời gian qua, nợ xấu ngân hàng tăng là do hậu quả của "bong bóng" BĐS để lại. Rủi ro này có lặp lại khi tín dụng BĐS tăng mạnh, thưa ông?
Thực tế cho thấy, thời gian qua, dòng tín dụng ngân hàng vào BĐS chưa phải là quá mạnh, nhưng để kiểm soát được dòng tiền cũng như tránh tình trạng BĐS “xì hơi” thì các ngân hàng vẫn phải kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này vì hậu quả của việc tăng trưởng tín dụng nóng vào BĐS là khó lường.
Trước đây, cơn sốt bất thường của BĐSViệt Nam giai đoạn 2006 - 2007 đã dẫn đến khủng hoảng tài chính - kinh tế và hậu quả là nợ xấu ngành ngân hàng kéo dài đến nay chưa xử lý được.
Mặt khác, nguồn tín dụng của các NHTM không được kiểm soát chặt chẽ. Số liệu dư nợ tín dụng BĐS các NHTM đưa ra không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế. Điều đó có nghĩa là các NHTM không kiểm soát được nguồn vốn chảy vào BĐS.
Trong những năm 2012 - 2013, không ít doanh nghiệp vay vốn ngân hàng đầu tư vào BĐS, mặc dù khi vay không có mục đích đầu tư địa ốc. Như vậy, một trong những yếu kém của các NHTM Việt Nam là không kiểm soát được dòng tín dụng hoặc kiểm soát rất lỏng lẻo và hậu quả là dẫn đến tình trạng nợ xấu kéo dài đến tận bây giờ.
Trên thực tế, nợ xấu của các ngân hàng hiện nay chủ yếu tập trung vào BĐS nên một khi "bong bóng" vỡ, nợ xấu sẽ tăng rất nhanh. Vì thế, Chính phủ đưa ra cảnh báo kiểm soát chặt dòng tín dụng và ngăn chặn tình trạng "bong bóng" BĐS tái diễn là hoàn toàn cần thiết. Cảnh báo này rất đáng được quan tâm.
Hiện có nhiều ý kiến cho rằng, hiện việc ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS là nhằm mục đích “nuôi” con nợ để kỳ vọng thu hồi được nợ. Theo ông, điều này có tích cực không?
Các NHTM phải kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS không có nghĩa là các ngân hàng không thể và không nên cho vay ở lĩnh vực này mà ngược lại, nhằm tháo gỡ khó khăn cho BĐS cũng như kỳ vọng đẩy nhanh được tiến độ xử lý nợ xấu của ngành ngân hàng hiện nay thì cần phải vực dậy thị trường này.
Trước đó, bản thân tôi đã có kiến nghị chính sách “nuôi nợ để thu hồi nợ”, nghĩa là ngân hàng rót vốn cho các dự án có đầu ra tốt để chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án, tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Nhưng các ngân hàng chỉ “nuôi” những con nợ có khả năng hồi phục, những dự án có đầu ra khả thi, cùng với đó nên lựa chọn các chủ đầu tư có khả năng trả nợ.
Ngoài ra, các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn và có chọn lọc những dự án tiềm năng để cho vay. Nhất là, cần chú trọng đến những dự án căn hộ có mức giá phù hợp trên dưới 1,5 tỷ đồng. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở trên thị trường hiện nay rất lớn, đặc biệt là ở những trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM. Hiện tại, các dự án có mức giá phù hợp vẫn thanh khoản tốt.Tuy nhiên, do thị trường BĐS Việt Nam vào giai đoạn 2007 - 2009 đã được thổi giá lên quá cao.
Tuy nguồn cung căn hộ không thiếu, song các chủ đầu tư chỉ nhắm đến phân khúc cao cấp mà bỏ qua phân khúc khách hàng có nhu cầu về nhà ở thực sự, cùng với mức giá căn hộ phù hợp. Đây là nguyên nhân đã làm cho thị trường BĐS Việt Nam bị méo mó. Để thị trường có thể ấm dần lên thì các chủ đầu tư dự án phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực đầu tiên.
Thêm nữa, lãi suất cho vay cũng cần phải ưu đãi hơn cho người mua nhà, chứ không chỉ nhắm đến các chủ đầu tư, thực tế người mua nhà mới là nhân tố quyết định đầu ra của các dự án BĐS. Tín dụng ngân hàng lâu nay chỉ tập trung cho phần cung mà quên đi phần cầu, chính vì lẽ đó, NHTM nên tập trung tín dụng để kích thích người mua trong thời gian tới.
Luật Kinh doanh BĐS 2014 vừa có hiệu lực từ 1/7/2015, trong đó có quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh, liệu chính sách này có sàng lọc được các chủ đầu tư yếu kém để lành mạnh hóa thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới không, thưa ông?
Trên thực tế đã có một loạt ngân hàng đi trước quy định khi ký kết hợp đồng bảo lãnh cho các dự án BĐS.
Quy định dự án phải có ngân hàng bảo lãnh sẽ đồng nghĩa với việc thanh lọc các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh địa ốc trên thị trường. Nhờ đó, thị trường sẽ minh bạch hơn khi các ngân hàng không thể bảo lãnh cho những dự án mà chủ đầu tư đã đem đi thế chấp ở ngân hàng khác.
Thời gian qua, rất nhiều người cho rằng, việc bảo lãnh dự án sẽ làm tăng giá bán sản phẩm, bởi chủ đầu tư cộng phí bão lãnh vào giá bán. Tuy nhiên theo tôi, dù có phải gánh thêm phí vào giá bán, khách hàng cũng sẽ chấp nhận do được đảm bảo rủi ro và không phải lo lắng chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ hoặc không thể bàn giao nhà. Dự án nếu được ngân hàng bảo lãnh, khi chủ đầu tư không giao nhà, thì ngân hàng sẽ trả lại tiền cho người mua nhà.
Hiện tín dụng cho BĐS của ngành ngân hàng đã tăng khoảng 70%, cụ thể từ 197 nghìn tỷ đồng lên mức 333 nghìn tỷ đồng vào tháng 3/2015. Phó giám đốc NHNN chi nhánh Tp.HCM ông Nguyễn Hoàng Minh cho hay, dư nợ đối với lĩnh vực BĐS cho doanh nghiệp, các chủ đầu tư dự án vay của các NHTM trên địa bàn thành phố nửa đầu năm nay tăng không nhiều, hiện dư nợ đạt khoảng 118 nghìn tỷ đồng, con số này chiếm khoảng 12,7% trên tổng dư nợ của các NHTM trên địa bàn TP. Được biết, những năm trước đây dư nợ lĩnh vực này dao động khoảng 10- 15% và thấp nhất là năm 2011 là 8%.