Xu hướng mới của thị trường văn phòng cho thuê
Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong vòng 7 năm trở lại đây, khu vực Châu Á - Thái Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ đang trên đà tăng trưởng cao nhất, đạt gần 7 triệu m2 trong năm 2015 và dự đoán sẽ tăng cao hơn vào năm tới. Trong đó, đáng chú ý là thị trường văn phòng ở Tokyo (Nhật Bản) vẫn phát triển mạnh mẽ 6 tháng đầu năm nay với tỷ lệ lấp đầy các dự án mới đạt trên 90%.
Thị trường văn phòng cho thuê tại Châu Á - Thái Bình Dương đang phát triển
khá mạnh. (Ảnh minh họa, nguồn: tapchitaichinh)
Tại các thị trường phát triển, tính trung bình giá thuê vẫn tăng mức vừa phải vào khoảng 1%. Trong năm 2016, ở phần lớn các thị trường mới nổi, giá thuê văn phòng sẽ ở mức ổn định. Với mối quan hệ cung - cầu thuận lợi, các thị trường tại Hong Kong, Tokyo, Manila (Philipines) và Bengaluru (Ấn Độ) giá thuê sẽ nhích lên một chút.
Theo nội dung báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, lĩnh vực công nghệ vẫn duy trì ở mức cao nhu cầu thuê văn phòng trong khu vực và chiếm 1/3 số lượng giao dịch nổi bật thuê trong 6 tháng đầu năm 2015 so với khoảng một phần của cùng kỳ năm 2014. Nhưng với xu hướng giá thuê đang ngày càng tăng cùng hiện tượng khách thuê đang chuyển hướng đến các khu vực ngoài khu trung tâm sẽ dẫn đến sự thay đổi trong mô hình cho thuê. Trên thực tế, đang có một số lượng khách thuê chuyển hướng vào những cao ốc Hạng A khu vực ngoài trung tâm và khu công nghiệp do trong trung tâm giá thuê cao và không có nhiều sự lựa chọn.
Giám Đốc Bộ phận Nghiên cứu của Cushman & Wakefield Châu Á - Thái Bình bà Sigrid Ziacita cho rằng: “Chính phủ các nước nhận thức được việc đổi mới công nghệ là vấn đề then chốt trong việc duy trì lợi thế cạnh tranh của đất nước vì sự phát triển của lĩnh vực công nghệ đóng một vai trò rất quan trọng. Nhằm thực hiện được điều này, hiện các quốc gia đã chủ động có những giải pháp bất động sản phục vụ cho các công ty công nghệ, chẳng hạn như những gì Thung lũng Silicon đã được chuẩn bị để trở thành biểu tượng cho lĩnh vực công nghệ ngày nay”.
Tại Singapore đã xuất hiện hình thức “Khu vực Doanh nghiệp” (business park) - nơi tập trung các Công ty có sản phẩm/dịch vụ tương tự nhau. Tiêu biểu là Mapletree Business City 2 (MBC 2) với các khu vực và giải pháp phục vụ cho những người khổng lồ ngành công nghệ cao, nhất là Google. Chúng ta đều biết, môi trường làm việc hiện đại, năng động, sáng tạo vốn là “đặc sản” nổi tiếng của Google và văn phòng mới trong khu MBC 2 cũng sẽ tiếp tục đươc kế thừa tinh thần này của họ tại quốc đảo sư tử.
Trong thời gian tới, một khách thuê nổi tiếng khác sẽ gia nhập MBC 2 là Microsoft. Các Công ty này sẽ ký hợp đồng thuê trong thời gian dài. Đơn cử như tại Hong Kong, Facebook ký hợp đồng 6 năm với chủ đầu tư One Island East @ Hong Kong, có thể nói, đây là thời hạn gấp đôi so với hầu hết các hợp đồng tại khu vực mà giá thuê văn phòng luôn đắt nhất khu vực.
Giám đốc điều hành Dịch vụ cho thuê Cushman & Wakefield Châu Á Thái Bình Dương ông Jason Whitcombe cho biết:“Mô hình kinh doanh mạng vẫn đang phát triển và chiến lược bất động sản sẽ phát triển tương ứng với nó. Hiện các công ty công nghệ sẽ tiếp tục sử dụng chiến lược môi trường làm việc thuận lợi để đạt được lợi thế cạnh tranh và thu hút nhân tài”.
Ở những thị trường kinh tế mới nổi mà lĩnh vực công nghệ cao chiếm ưu thế, hiện giá thuê hấp dẫn của các khu công nghệ cao đã thu hút các công ty công nghệ thuê văn phòng tại đây. Ở Ấn Độ, tại các thành phố lớn, nhiều ông trùm trong ngành Thương mại điện tử và Công nghệ đã ký những hợp đồng thuê văn phòng như vậy.
Hiện nay, hợp đồng thuê của Amazon là một trong những hợp đồng lớn nhất trong năm 2015, đơn vị này đã thuê hơn 93.000m2 tại Khu Kinh tế Bagmane Constellation, việc này được đánh giá là tiếp bước theo đối thủ của mình là Flipkart (thuê diện tích khoảng 186.000m2 tại khu công nghệ Embassy Tech Village). Hiện 2 khu công nghệ cao này đếu đặt tại khu vực Outer Ring Road của thành phố Bengaluru, đây là địa điểm tập trung các công ty công nghệ với giá thuê luôn cao hơn giá chung của thị trường và dự kiến duy trì đà tăng trưởng gấp đôi vào năm tới.
Trong năm 2014, tại Trung Quốc, Công ty thương mại điện tử khổng lồ Alibaba đã mua tòa tháp Greenland đang được xây dựng tại trung tâm Bắc Kinh có diện tích 55.000m2 với giá là 260 triệu USD để mở rộng hoạt động kinh doanh. Công trình này nằm ở trung tâm khu vực Wangjing - một khu vực thị trường văn phòng mới nổi với giá thuê trung bình thấp hơn so với các quận trung tâm khoảng 30%. Alibaba đã mua một mặt bằng trống ở ngoại ô khu Hongqiao của Thượng Hải ở gần các tuyến giao thông và dự tính sẽ xây trụ sở chính của Công ty tại trung tâm tài chính này.
Hiện kinh tế Trung Quốc tiếp tục chuyển hướng sang tiêu dùng trong nước đã giúp ngành dịch vụ phát triển ổn định và tăng trưởng, tuy nhiên thị trường văn phòng cho thuê lại phát triển theo hướng ngược lại tại các thành phố lớn.
Mặt khác, Chính phủ Trung Quốc tái khẳng định cam kết của mình trong việc cải cách kinh tế, quốc gia này đang phải đối mặt với hiện tượng tập đoàn lớn chuyển nhà máy của họ ra khỏi Trung Quốc bởi lí do chi phí sản xuất cao sang các quốc gia có chi phí rẻ hơn như Việt Nam, Myanmar, Indonesia, bằng cách công bố kế hoạch tăng cường khả năng cạnh tranh bằng chính ngành sản xuất trong nước của mình qua chiến dịch “Made in China 2025".
Giải pháp sáng tạo này này chú trọng mục tiêu nâng tầm sản xuất lên bậc cao mới bằng cách ứng dụng và tích hợp công nghệ cao, đồng thời xây dựng các thương hiệu của Trung Quốc và chú trọng hơn đến sản xuất thân thiện môi trường. Qua đó có thể thấy Trung Quốc đang muốn trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, mục đích sản xuất hàng hóa có giá trị gia tăng cao để thu lợi nhuận nhiều hơn. Với tất cả những động thái trên sẽ là tín hiệu tốt cho sự phát triển lâu dài của thị trường văn phòng cho thuê.
Thị trường văn phòng cho thuê triển vọng rõ hơn nhờ môi trường kinh doanh
Trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đang nhanh chóng trở thành điểm đến trong lĩnh vực sản xuất, cùng với đó từng bước thiết lập nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp phụ trợ tại Hà Nội và Tp.HCM. Đặc biệt, sự tăng trưởng trong lĩnh vực tài chính, dược phẩm, bảo hiểm, công nghệ thông tin, hàng tiêu dùng nhanh,… đã và đang tiếp thêm lực cho thị trường cho thuê văn phòng.
Trên thực tế, cả Hà Nội và Tp.HCM đang cho thấy sự phát triển và gắn kết thuận lợi góp phần mang đến những cơ hội rộng mở cho thị trường văn phòng trong nỗ lực thu hút khách thuê. Trong đó, khả năng phát triển của Tp,HCM là rất lớn, hiện khách thuê tiếp tục lựa chọn đặt văn phòng tại cả khu trung tâm và khu ngoại trung tâm bởi giá thuê đã trở về giá thực.
Còn tại Thủ đô Hà Nội, khách thuê vẫn bị thu hút bởi mức giá hấp dẫn từ khu vực nội thành và phía Tây trong khi khu vực chất lượng cao tại khu trung tâm với nguồn cung bị hạn chế, mặc dù vẫn giữ chân được các khách hàng chất lượng nhất. Triển vọng phát triển của Việt Nam trong tương lai sẽ được thấy rõ hơn với phần lớn là nhờ sự cải thiện môi trường kinh doanh. Hiện Chính phủ đã và đang từng bước có những cải cách được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho các ngành công nghiệp khác nhau.
Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, sẽ có khoảng 715.000m2 diện tích văn phòng thuộc tất cả các hạng sẽ gia nhập thị trường Hà Nội trong vòng 2 năm tới và sẽ tạo ra nhiều cơ hội hơn cho khách thuê trong việc lựa chọn diện tích thuê tốt hơn cùng với giá thuê hợp lý. Nửa đầu năm nay, tại Tp.HCM nguồn cung văn phòng chào đón hơn 100.000m2 diện tích mới đã cung cấp nhiều sự lựa chọn cho khách thuê văn phòng.
Theo nhận định của Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam ông Alex Crane: “Chính sự cạnh tranh giữa các chủ tòa nhà trong việc lôi kéo khách thuê, do đó các hợp đồng thuê sẽ có thêm nhiều điều khoản linh hoạt nhằm hỗ trợ khách thuê hơn trước. Trong suốt năm 2015, do diện tích mặt sàn lớn của văn phòng hạng A luôn trong tình trạng thiếu hụt nên giá thuê sẽ được duy trì ổn định”