Chôn vốn tiền tỷ khi mua bất động sản bằng hợp đồng góp vốn

Cách đây gần 1 năm, giao dịch này đã diễn ra nhưng bị "treo" vì vướng vấn đề pháp lý. Lúc bấy giờ, do kỳ vọng lãi lớn, ông Minh rút tiền tiết kiệm của gia đình để đầu tư đất nền. Vị này chia sẻ: "Thấy rẻ, tôi mua một lúc 2 nền từ khi chủ đất đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý tách thửa. Theo hợp đồng góp vốn, nếu dự án hoàn thành, tôi sẽ được giao 2 nền, diện tích mỗi lô từ 50-60m2".

Thế nhưng, trên thực tế việc tách thửa không như kế hoạch. Hợp đồng góp vốn hứa hẹn, nếu hoàn thiện hạ tầng và pháp lý, ông Minh sẽ được chủ đất bàn giao nền vào cuối năm ngoái. Song đến tận tháng 7/2017, chủ đất khất lại với lý do chính sách thay đổi, việc tách thửa chưa thực hiện được. Hợp đồng góp vốn nêu rõ, trường hợp bất khả kháng, không thể hoàn thiện pháp lý, người mua được hoàn lại toàn bộ số tiền đã góp sau 24 tháng kể từ ngày ký. Theo đó, ông Minh bị chôn 2 tỷ đồng trong 2 năm không lãi suất, đồng thời mất luôn chi phí cơ hội đầu tư.

Ông Minh cho hay: "Bên bán nói với tôi đây là loại hợp đồng đầu tư, lời cùng ăn, lỗ cùng chịu. Vì đôi bên đều bị thiệt hại nên không thể hoàn tiền ngay và không bồi thường mức lãi suất như tôi yêu cầu. Khi tôi vỡ lẽ ra kẽ hở của loại hợp đồng này thì sự đã rồi".

Tương tự ông Minh, bà Hồng đóng 1,25 tỷ đồng mua 5 nền đất tại Nhơn Trạch bằng hợp đồng thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một đơn vị môi giới. Tuy nhiên, sau khi nộp tiền xong, bà Hồng mới biết đơn vị môi giới không ký hợp đồng phân phối trực tiếp với chủ đầu tư mà qua một đơn vị trung gian. Hơn nữa, số tiền bà đóng cũng chưa được chuyển tới chủ đầu tư.

Do khó khăn về tài chính và hoang mang trước thông tin đó, bà Hồng đề nghị lấy lại tiền và khởi kiện ra tòa. Vậy nhưng, bên bán luôn vắng mặt khi tòa triệu tập các bên hòa giải. Bà Hồng sẽ bị mất tiền cọc nếu thanh lý hợp đồng góp vốn này. Mặt khác, người mua còn bị mất toàn bộ số tiền đã nộp nếu không đóng tiền theo tiến độ cam kết trong hợp đổng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do bất cẩn khi mua bất động sản bằng hợp đồng góp vốn, nhiều người bị chiếm
dụng vốn, chôn vốn hàng tỷ đồng. (Ảnh: Vũ Lê)

Một trường hợp khác cũng rơi vào vòng luẩn quẩn của hợp đồng góp vốn. Ông Dũng mua nền đất trong một dự án của chủ đầu tư tại Nhà Bè (Tp.HCM) gần 10 năm. Hơn 700 triệu đồng của ông đã đổ hết vào dự án này. Chờ mãi không thấy được giao nền, tháng 6/2017, ông Dũng tìm đến chủ đầu tư và được giải thích dự án chưa thể đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất quá cao và bất hợp lý nên dự án chậm tiến độ.

Trong tình huống này, giải pháp được đưa ra là chủ đầu tư cho khách hoặc đổi sang nền đất ở vị trí khác tại một dự án kém hấp dẫn hơn. Trường hợp người mua không đồng ý thì công ty hoàn tiền 700 triệu đồng và không bồi thường gì thêm bởi đây là hợp đồng cùng góp vốn đầu tư, các bên cùng chia sẻ rủi ro. Ông Dũng bức xúc nói: "Nếu nhận về đúng 700 triệu đồng sau 10 năm chẳng khác nào chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của tôi và xài miễn phí".

Trước thực trạng trên, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho rằng, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án của chủ đầu tư. Do đó, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng.

Chẳng hạn, công ty A đang triển khai dự án nhà phố hoặc đất nền. Do chi phí lớn hoặc thiếu vốn triển khai, doanh nghiệp sẽ tận dụng hình thức huy động vốn từ chính khách hàng tại thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Giá trị tài sản được chào mời khá hời hoặc cực rẻ chính là con át chủ bài của hình thức góp vốn này. Khách hàng sẽ ký hợp đồng góp vốn khi thấy đây là khoản đầu tư hấp dẫn, tự nguyện trở thành đối tác của chủ dự án.

Song, do đây không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng người mua nhận được thường không hoàn chỉnh, đặc biệt nó phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của pháp lý, chính sách. So với hợp đồng mua bán, cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao, chỉ ở mức tượng trưng và hoàn vốn, đôi khi không có mức bồi thường. Trước những ẩn số khó lường của loại hợp đồng này, ông Chánh đưa ra 3 khuyến cáo sau:

Một là, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư trình hồ sơ sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý trước khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn. Theo đó, chủ đầu tư phải đưa ra tất cả các tình huống có thể xảy ra đối với dự án. Chẳng hạn chủ dự án phải đưa ra được kịch bản tốt nhất, kịch bản trung bình và kịch bản xấu nhất để vạch rõ lộ trình khách hàng có thể sẽ phải trải qua trong suốt thời gian góp vốn. Có vậy, khách hàng mới có sự tỉnh táo, cân nhắc thấu đáo trước cơ hội hấp dẫn mà doanh nghiệp hứa hẹn.

Hai là, khi ký hợp đồng góp vốn, khách hàng không nên đặt quá nhiều kỳ vọng. Nhà đầu tư cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Thông thường, hàng rẻ sẽ chưa nhiều ẩn số, vấn đề mà trước mắt khách hàng chưa tìm ra. Do đó, trước sản phẩm càng hấp dẫn, nhà đầu tư càng phải thận trọng hơn.

Ba là, đối với hợp đồng góp vốn, khách hàng nên chủ động đàm phán các phụ lục, điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra. Cách tốt nhất để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn, bạn nên chuẩn bị thật chu đáo cho tình huống thất bại dù không ai mong điều này xảy ra.