Không trực tiếp đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp địa ốc dùng chiêu thâu tóm, liên kết hoặc mua cổ phần của các đối tác nhằm gia tăng quỹ đất một cách nhanh và hiệu quả nhất.
Nhiều công ty bất động sản (BĐS) tiết lộ đang hạn chế kế hoạch mua thêm dự án bởi những lo ngại thắt chặt tín dụng. Thế nhưng, thị trường M&A vẫn tăng nhiệt theo một hình thức khác là liên doanh liên kết và hợp tác toàn diện hoặc từng phần.
Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) đã hoàn tất thủ tục ký kết hợp tác cùng lúc với Công ty cổ phần Dệt may Liên Phương, CTCP Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP HCM (Fideco) và quỹ đầu tư Pavo Capital (Anh) vào ngày 19/3/2016.
Đối với 2 đối tác nội, Thuduc House bất ngờ gia tăng thêm 6 dự án căn hộ, khu đô thị, cao ốc văn phòng, khu dân cư tại Nha Trang, Tp.HCM, Nam Định vào danh mục đầu tư tới với quy mô quỹ đất lên tới 56 ha. Quỹ đầu tư đến từ Anh đóng vai trò hỗ trợ Thuduc House cùng các đối tác giải quyết nhu cầu vốn lớn và dài hạn cho các dự án này. Động thái bắt tay 3 bên đã giúp doanh nghiệp bành trướng quỹ đất với tốc độ cực nhanh so với cách làm truyền thống (tối thiểu phải mất từ 3-5 năm với nguồn vốn lớn mới chuẩn bị được quỹ đất khủng này).
Dịp gặp gỡ nhà đầu tư giữa tháng 3/2016, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP HCM (CII) tiết lộ, công ty đang lên kế hoạch thành lập công ty địa ốc với quỹ đất là 3 dự án có vị trí đắc địa tại Sài Gòn. Đồng thời, CII xúc tiến phương án tiếp cận Công ty Năm Bảy Bảy (doanh nghiệp có quỹ đất dồi dào) và tận dụng thế mạnh của đối tác để đi chặng đường dài hơi. Doanh nghiệp đang chọn cách tiếp cận với cổ đông nước ngoài nắm giữ cổ phần Năm Bảy Bảy để mua thỏa thuận lô lớn.
Vào ngày 6/3/2016, một tay chơi mới còn non trẻ và thiếu quỹ đất phát triển BĐS là Công ty An Gia Investment cùng đối tác Creed Group (Nhật) rót 250 triệu USD vào dự án nhà ở tại Q.7, Tp.HCM với tổng diện tích khoảng 11,25 ha. Dòng tiền này tương đương 50% vốn đầu tư của dự án. Đó là dự án thứ 3 An Gia vận dụng đòn bẩy từ quỹ đầu tư để xâm nhập thị trường, tiếp cận quỹ đất lớn của đối tác nhằm tìm kiếm cơ hội phát triển dự án.
Doanh nghiệp địa ốc ráo riết bành trướng quỹ đất. (Nguồn ảnh: Lucas Nguyễn).
Công ty Khang Điền, một đại gia BĐS sở hữu quỹ đất lớn hơn trăm ha tại Tp.HCM song đầy tham vọng bành trướng quỹ đất cũng chọn con đường ngắn nhất là thâu tóm cổ phần của đối tác. Doanh nghiệp mua thỏa thuận 32 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) vào cuối năm 2015, nâng tỷ lệ sở hữu lên mức 57,31% và mở đường cho chiến lược tăng quy mô quỹ đất.
Trong khi đó, BCI đang nắm quỹ đất lớn nhất nhì Sài Gòn với 24 dự án đang triển khai với tổng diện tích xấp xỉ 400 ha tập trung chủ yếu ở Bình Chánh, Bình Tân. Lãnh đạo Công ty Khang Điền cũng xác định rõ chiến lược từng bước mở rộng quỹ đất và đầu tư các dự án mới về khu vực Tây Nam Sài Gòn ở phân khúc nhà thấp tầng, khu công nghiệp, chung cư, BĐS thương mại.
Riêng với khối ngoại, công tác trực tiếp chuẩn bị quỹ đất để phát triển BĐS càng khó khăn do sự khác biệt về pháp lý. Do đó, các nhà đầu tư quốc tế đã tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam thông qua việc mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước. Công ty TNHH Keppel Land (Singapore) đã ký kết thỏa thuận đầu tư có điều kiện để nắm giữ 40% cổ phần tại Công ty TNHH Empire City (chủ đầu tư một dự án cao tầng tại Thủ Thiêm) vào hôm 2/3/2016. Giá trị giao dịch được Keppel tiết lộ là 93,9 triệu USD.
Bằng cách này, Keppel Land có cơ hội tham gia phát triển một dự án có vị trí đắc địa ven sông với diện tích 14,6 ha tại KĐTM Thủ Thiêm (Q.2, Tp.HCM). Hình thức này được doanh nghiệp đến từ Singapore thường xuyên áp dụng để tiếp cận quỹ đất sạch phát triển BĐS tại Việt Nam.
Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, thị trường địa ốc Việt Nam đang được đánh giá cực kỳ hấp dẫn không chỉ đối với nhà đầu tư trong nước mà cả với giới đầu tư quốc tế. Trong năm nay, nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng và có sẵn quỹ đất sạch là nắm được nhiều lợi thế.
Ông Alex Crane cho rằng, một trong những thách thức lớn cho các nhà đầu tư phát triển BĐS nước ngoài là dù cho vốn của họ có lớn đến đâu đi chăng nữa thì vấn đề lớn nhất chính là việc tiếp cận quỹ đất. Các quỹ đất lớn hiện nay thường do các công ty Việt Nam nắm giữ. Vì thế, có thể kỳ vọng xu hướng liên doanh giữa các công ty nội địa và khối ngoại được đẩy mạnh trong thời gian tới. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.
Liên kết và hợp tác toàn phần hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (nhất là lợi thế quỹ đất lớn nhất) là xu thế tích cực, hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định.
Theo ông Châu, việc hợp tác trong lĩnh vực BĐS đòi hỏi tính minh bạch rất cao, cần sự tương đồng về chiến lược cũng như các bên cần có tầm nhìn nhất quán. Vậy nên, các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên kết lại không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới.
Cuộc chiến sống còn giữa các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới nằm ở quỹ đất, một chuyên gia có 15 năm quan sát thị trường nhà đất dự báo. Quỹ đất tốt (hạ tầng đồng bộ, giá trị cao, vị trí đẹp) nghĩa là cơ hội thắng rất lớn. Còn nếu không có quỹ đất hoặc nguồn lực này cạn kiệt sẽ làm suy giảm khả năng cạnh tranh cũng như vuột cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp đang tăng tốc hợp tác, liên kết để tranh thủ quỹ đất của nhau xuất phát từ lý do đó.
Chuyên gia này khuyến cáo: "Đây cũng là con dao hai lưỡi. Khi sở hữu quỹ đất lớn phải đi kèm với năng lực triển khai nhanh và hiệu quả để giúp nguồn vốn nằm trong đất được luân chuyển. Ôm quỹ đất không làm gì sẽ đẩy chi phí lên cao, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn, mất thanh khoản".