Mới đây, Cushman & Wakefield đưa ra báo cáo cho thấy, trong quý IV/2014, mặc dù phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) không có thêm nguồn cung mới ra nhập, nhưng tại thị trường Tp.HCM và Hà Nội đã có những chuyển động.
Tp. HCM: Nhờ chuyển cách làm nên tỷ lệ lấp đầy tăng
Hiện có 18 KCN tại Tp.HCM đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.625 ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất. Thời hạn sử dụng đất của các KCN trung bình còn lại khoảng 36 năm. Các KCN hầu hết nằm ở các quận ngoại thành, và chủ yếu tập trung ở các quận, huyện phía Tây. Với quỹ đất còn tương đối lớn, Củ Chi và Hóc Môn được xem là hai quận mới nổi cho các dự án KCN.
Trong quý IV/2014, thị trường chung ghi nhận có hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy tăng gần 3 điểm phần trăm so với quý trước và 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 70%. Tại Tp.HCM, phần lớn các KCN có tỉ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành. Mặc dù vậy, một số KCN tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè và Củ Chi vừa đi vào hoạt động gần đây nên tỷ lệ lấp đầy vẫn còn thấp, dưới 50%.
Trong quý này, giá chào thuê trung bình không đổi so với quý trước cũng như cùng kỳ năm trước, đạt 2,598 triệu đồng/m2/thời hạn thuê (chưa gồm VAT). So với Long An, Bình Dương và Đồng Nai, giá thuê này cao hơn gấp hai lần.
Thị trường bất động KCN có những chiển động tích cực vào quý cuối năm 2014
Thay vì cho thuê dài hạn đất công nghiệp, hiện nay, các chủ đầu tư có xu hướng xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2.000 – 3.000m2, với mức giá chào thuê khoảng 53.200 - 74.500 đồng/m2/tháng (tương đương 2,5 - 3,5 USD/m2/tháng, chưa có VAT)
Tổng nguồn cung KCN tại Tp.HCM dự kiến đến năm 2020, sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Thay vì 18 KCN như hiện tại thì đến năm 2020, sẽ có thêm 12 KCN mới đi vào hoạt động. Những dự án này đã trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và được phê duyệt.
Hà Nội: Giá thuê tăng nhẹ
Trong quý IV/2014, tổng nguồn cung các KCN tại thị trường Hà Nội không thay đổi so với quý trước. Trong quý cuối năm, Hà Nội có tổng 10 khu, tương ứng với 1.423ha. Diện tích đất trống cho thuê ghi nhận mức giảm 2,3%, chiếm gần 29.6% tổng nguồn cung và 4/10 khu công nghiệp của Hà Nội đã được lấp đầy.
Nguồn cung cho thị trường KCN cho thuê tập trung tại Hòa Lạc, HANSSIP I, Phú Nghĩa, Nam Thăng Long, Nội Bài (Giai đoạn II), Quang Minh I. Trong đó, KCN cao Hòa Lạc vẫn có tỷ lệ trống nhiều nhất 72% với gần 355 ha đất trống.
Trong quý IV/2014, giá thuê tại các khu công nghiệp Hà Nội ghi nhận mức tăng nhẹ là 0,7%, đạt khoảng 2,19 triệu đồng/m2/thời hạn thuê (tương đương với trên 103USD/m2/thời hạn thuê, chưa bao gồm VAT). Giá thuê trung bình của các khu công nghiệp tại Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao nhất so với các tỉnh/ thành phố khác thuộc phía Bắc. Phí quản lý dao động từ 0,4 – 1 USD/m2/tháng.
Tại Hà Nội, hiện có khoảng 21 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư, điển hình là Nhật Bản, Trung Quốc và Hồng Kông với các dự án tập trung vào các ngành công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cơ khí và điện tử.
Dự báo đến năm 2020, có thêm khoảng 6.100 ha từ 14 KCN ra nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% so với nguồn cung hiện tại. Thời gian gần đây, môi trường đầu tư tại Trung Quốc không còn tối ưu (chi phí nhân công cao hơn là một trong các lý do). Do đó, dự báo số lượng các nhà đầu tư nước ngoài vào các KCN sẽ tăng lên trong thời gian tới bởi một số nhà máy di dời từ Trung Quốc sang các nước khác trong đó có Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 KCn với diện tích 8.000 ha.