Thời gian qua, phân khúc bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng sôi động cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Đặc biệt, căn hộ khách sạn Condotel đang “làm mưa làm gió” với nhiều lời quảng cáo “đường mật”. Tuy nhiên, đằng sau ẩn chứa nhiều rủi ro mà nhà đầu tư địa ốc cần biết.
Sau đây là phân tích của Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Đầu tư Beeland, ông Nguyễn Hoàng Anh gửi đến báo VietNamNet.
Căn hộ khách sạn Condotel với cam kết lợi nhuận cao từ 10%-12%/năm trong 5 năm, 8 năm, 10 năm với vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 300-400 triệu đồng đã làm mờ mắt nhiều khách hàng. Tuy nhiên, loại hình đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro lớn và không dành cho tất cả mọi người. Khi lựa chọn một sản phẩm condotel, nhà đầu tư cần chú ý phân tích 3 rủi ro lớn nhất dưới đây:
Đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nhiều tiềm năng nhưng cũng lắm rủi ro.
Một là, năng lực của chủ đầu tư dự án?
Kinh nghiệm cho thấy, đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn một dự án condotel để đầu tư. Theo đó, một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua tiềm lực tài chính; giá trị thương hiệu và kinh nghiệm phát triển dự án.
Cụ thể, năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác và kinh doanh… không phải là “lời hứa” hay “bánh vẽ” như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn "chụp giật" và manh mún. Đồng thời, hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án BĐS nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này.
Ông Nguyễn Hoàng Anh chia sẻ: “Khi chọn chủ đầu tư, khách hàng đừng tin những gì chủ đầu tư quảng cáo mà hãy xem những gì họ đã làm. Tôi thật sự lo lắng cho nhiều khách hàng đã vội vàng xuống tiền đầu tư condotel một dự án tại Đà Nẵng. Chủ đầu tư rất lạ và mới trên thị trường BĐS tung ra một siêu dự án tới 51 ha, vốn đầu tư lên trên 10.000 tỷ đồng trong khi vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng? Vậy chủ đầu tư lấy tiền đâu để xây dựng hoàn thành hết dự án?”.
Hai là, lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất?
Khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó, lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất là vấn đề cốt lõi. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu? Người mua đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hoặc 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm… Bởi lẽ, đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? Và mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố gồm: vị trí dự án; thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác khi dự án condotel đưa vào kinh doanh; thiết kế tiện ích dự án.
Thứ nhất, vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hàng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách… Dự án có gần biển hay không? Tại Đà Nẵng, vị trí nào khách du lịch thích nhất? Đường Trần Phú đẹp nhất tại Nha Trang? Với dự án tại Phú Quốc, khách tiềm năng đến nghỉ dưỡng như thế nào?
Thứ hai, thiết kế dự án có khác biệt hay không? Những tiện ích của dự án như bể bơi, nhà hàng, sân golf, cafe bar có hay không…, công năng sử dụng trong phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? Bàn giao nội thất theo tiêu chuẩn 5 sao hay không?…
Thứ ba, thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…
Một khi đã tổng hợp được cả 3 yếu tố trên, nhà đầu tư sẽ quyết định bài toán tài chính cho condotel mà mình lựa chọn.
Nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận sau thời gian cam kết theo công thức sau:
Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm x 365 ngày x Giá phòng/đêm x Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu.
(Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế 1 năm.
Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savills…
Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao.
Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…)
Ba là, tính thanh khoản?
Tính thanh khoản là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư BĐS. Nhất là loại hình BĐS nghỉ dưỡng. Ông Nguyễn Hoàng Anh cho rằng, với condotel, khách hàng nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hàng năm. Nhà đầu tư hãy coi đây là một phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, chứng khoán, đầu tư vàng, nhà đất hay chung cư.
Theo ông Hoàng Anh: “Trường hợp khách hàng mong muốn đầu tư condotel ngắn hạn, "lướt sóng", tăng giá nhanh chóng thì tôi khuyên nên bỏ suy nghĩ đó ngay lập tức. Vì condotel không phải là sản phẩm phù hợp với mong muốn đầu tư đó. Không nên tin những gì các bạn sales hay môi giới quảng cáo tốt về sản phẩm của họ. So với các sản phẩm khác như nhà đất, chung cư, condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn...".